Lorsque l’on est propriétaire d’un ou plusieurs biens à la location, il est important de se renseigner sur les assurances et garanties obligatoires comme facultatives. En effet, en plus de respecter la législation, vous devez penser également à protéger votre patrimoine et la rentabilité de vos investissements. Focus sur les assurances et garanties à connaître en tant que propriétaire bailleur !
Qu’est-ce que l’assurance PNO ?
L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) est comparable à l’assurance multirisque habitation (MRH). En effet, elle permet au bailleur d’avoir une couverture supplémentaire dans les situations suivantes :
- L’assurance du locataire ne prend pas en charge le sinistre : la PNO prend alors le relai pour couvrir les dommages qui ne sont pas indemnisés par l’assurance du locataire. Pour rappel un locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation à l’entrée dans le logement et de fournir une attestation d’assurance chaque année. L’assurance du locataire doit couvrir au minimum les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion).
- En cas de sinistre survenant pendant la période de préavis du locataire : en effet, si le sinistre intervient après l’envoi de la lettre de préavis du locataire, c’est l’assurance du propriétaire qui intervient.
- En cas de sinistre survenant lorsque le logement est vacant : la PNO prend en charge les dommages lorsque le logement est inoccupé.
Concrètement, souscrire à une assurance PNO permet au bailleur de protéger ses investissements immobiliers en cas de sinistre et de pallier l’éventuel défaut d’assurance du locataire.
Que couvre l’assurance PNO ?
L’assurance PNO comprend généralement les garanties de base suivantes :
- La responsabilité civile : elle couvre les dommages causés au tiers (voisins, parties communes de l’immeuble) ;
- La couverture multirisque : elle comprend les garanties dégâts des eaux, vol et vandalisme, catastrophe naturelle et technologique.
Comme toutes les assurances, il est possible d’ajouter des garanties complémentaires comme les dommages électriques, le bris de glace, le recours des voisins et des tiers, mais aussi le mobilier si vous louez en meublé.
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
Par principe la PNO est facultative sauf pour les copropriétaires. En effet, la souscription à l’assurance PNO est obligatoire pour les propriétaires de biens en copropriété, conformément à l’article 9-1 de la loi Alur.
Un copropriétaire peut voir sa responsabilité engagée en cas de dommages imputables au logement. La PNO permet ainsi d’être couvert quoiqu’il arrive et donc de réduire les coûts des réparations en cas de sinistre.
La PNO est complémentaire à l’assurance habitation du locataire et à l’assurance de l’immeuble. Cependant, souscrire une assurance propriétaire non-occupant est une sécurité supplémentaire, permettant de protéger ses biens immobiliers.
Combien coûte une assurance propriétaire non occupant ?
Le prix annuel d’une PNO varie entre 60 € et 150 € par bien immobilier. Le tarif varie en fonction des garanties, du type de logement et de la superficie du bien. Il est intéressant de comparer les assureurs et de les mettre en concurrence pour obtenir des contrats au meilleur rapport qualité/prix.
En revanche, si votre banque vous propose une assurance PNO, prenez-la comme une contrepartie. En effet, vous devez jouer le jeu même si les contrats proposés sont un poil plus chers que les concurrents. En tant qu’investisseur immobilier vous devez conserver une bonne entente avec votre banquier !
Bon à savoir : Les primes d’assurance propriétaire non-occupant sont 100% déductibles des revenus fonciers !
La GLI pour se protéger des loyers impayés !
La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance souscrite par le bailleur afin de se protéger contre les impayés de loyers.
En effet, l’assurance GLI comprend les garanties suivantes :
- Recouvrement des loyers et des charges locatives dans la limite d’un plafond d’indemnisation défini au contrat ;
- Les frais de procédure (recouvrement, honoraires d’avocat, procédure d’expulsion…).
Généralement, l’assurance GLI commence à rembourser les loyers 3 mois après le 1er impayé. Il n’y a pas de délai de carence, mais vous devez prévoir une trésorerie suffisante en attendant de percevoir les premiers versements de la GLI.
Il est également possible de souscrire des garanties optionnelles pour vous couvrir dans les situations suivantes :
- En cas de détérioration du logement non couverts par le dépôt de garantie.
- En cas de vacance locative après le départ du locataire. Cependant, cette garantie comporte souvent une franchise de 3 mois. Cette option n’est pas vraiment intéressante. En effet, lorsqu’un logement est en bon état et au prix du marché, il ne reste pas vacant aussi longtemps !
En résumé, cette assurance couvre les loyers impayés, les charges locatives, mais prend également en charge la procédure de recouvrement jusqu’à l’expulsion du locataire si nécessaire.
Bon à savoir : il est interdit de cumuler GLI et garant physique, sauf si le locataire est un étudiant !
Comment souscrire une assurance loyers impayés ?
La souscription d’une assurance loyers impayés demande de respecter des démarches et un formalisme précis. Pour assurer un locataire, vous devez fournir de nombreux documents à l’assurance avant de signer le bail.
La compagnie d’assurance vérifie la solvabilité du locataire selon ses propres critères, souvent restrictifs. Généralement le locataire doit gagner au minimum 3 fois le montant du loyer, si ce n’est plus. N’oubliez pas que c’est une assurance, ils prennent donc très peu de risque quant à la sélection des dossiers.
Bon à savoir : il est possible d’assurer un locataire en cours de bail. Vous devez juste prouver qu’il n’a eu aucun incident de paiement dans les 6 derniers mois.
Quel est le coût d’une GLI ?
Le prix d’une assurance GLI oscille entre 2,5 % et 5% du loyer annuel charges comprises, selon les contrats. Autrement dit, la GLI représente un coût non négligeable.
Cependant, comme la PNO, le montant des cotisations est entièrement déductible des revenus fonciers.
Est-ce intéressant de souscrire une GLI ?
Souscrire une assurance loyers impayés est un bon moyen de vous protéger en cas de défaillance du locataire. Notamment, si c’est votre premier investissement locatif et que vous devez rembourser un emprunt. Le défaut de paiement peut alors vous mettre dans une situation très inconfortable.
D’autre part, souscrire une GLI rassure les banques. Ils s’inquiètent moins du remboursement des crédits immobiliers en cas de défaillance d’un locataire.
En revanche, lorsque vous avez un parc immobilier plus important, le risque est lissé. Dans ce cas, vous n’avez plus réellement l’utilité d’une GLI, sauf si vous souhaitez être serein et ne pas vous soucier des procédures de recouvrement, voire d’expulsion.
Mais sachez que les assureurs sont très sélectifs et que vous pouvez faire de même dans la recherche de vos locataires, en demandant également des garants physiques.
La garantie Visale : une alternative à la GLI !
La garantie Visale est une alternative à la caution physique et à la GLI. Proposée par action Logement, cette assurance gratuite aussi bien pour les locataires que pour les bailleurs propose les garanties suivantes :
- 36 mois de loyers et charges impayés dans le parc locatif privé et jusqu’à 9 mois pour une location meublée étudiante ;
- Dégradations locatives jusqu’à 2 mois de loyers charges comprises.
Concrètement en cas de défaillance du locataire, Action logement prend en charge le paiement du loyer et des charges. Le locataire doit ensuite rembourser selon un échéancier aménagé en fonction de sa situation financière.
À noter qu’Action logement peut aussi demander au juge la résiliation du bail dans le cas où le locataire ne respecte pas ses obligations de remboursement.
Quelles sont les conditions d’éligibilité à la garantie Visale ?
Un locataire peut souscrire une garantie visale, s’il répond à un des critères suivants :
- Avoir entre 18 ans et 30 ans ;
- Si le locataire a plus de 30 ans :
- Il doit être salarié et justifier d’un salaire inférieur ou égal à 1500 € net ;
- Ou avoir un CDI en période d’essai ;
- Ou un CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d’embauche ou en mutation professionnelle.
- Être éligible à un bail mobilité.
De même, le logement doit constituer la résidence principale du locataire et le loyer charges comprises doit être inférieur à 1 300 € /mois ou 1 500 € /mois s’il se situe en île de France.
En revanche, le locataire ne doit pas être de la famille du bailleur !
Bon à savoir: s’il s’agit d’une colocation, chaque locataire doit signer un bail unique pour bénéficier de la caution Visale.
Comment souscrire la garantie Visale ?
Toutes les démarches s’effectuent en ligne avant la signature du bail. En effet, locataire comme propriétaire doivent créer un espace personnel sur le site Visale.
Le locataire doit avoir obtenu un visa avec un numéro unique. C’est avec ce numéro que le propriétaire va pouvoir valider les renseignements de son logement et le contrat Visale.
La garantie Visale est un système qui fonctionne bien et qui est une alternative intéressante pour garantir les loyers, sans frais supplémentaires !
Bon à savoir : comme pour la GLI, il n’est pas possible de souscrire une garantie Visale et de demander un garant physique au locataire.
Assurances et garanties pour un investissement locatif: l’essentiel à retenir !
Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il est important de protéger son patrimoine. En ce sens, vous ne devez pas négliger l’assurance PNO, obligatoire dès lors que le logement est dans une copropriété. En effet, même si le locataire a l’obligation de souscrire une multirisque habitation, cette dernière ne fonctionne pas lorsque le logement est inoccupé ou lorsque le locataire donne son préavis. Par conséquent, souscrire une PNO vous permet d’éviter les risques d’un sinistre qui pourrait vous coûter cher !
Concernant la protection des loyers, tout dépend de votre parc immobilier. Un impayé de loyer lorsque vous possédez un ou deux biens, peut vous mettre dans une situation délicate. Ainsi la GLI peut s’avérer intéressante au début, notamment pour rassurer la banque et être serein pour le remboursement des mensualités de crédit.
Par la suite, lorsque vous développez votre patrimoine, le risque est mutualisé. Un impayé peut être alors compensé par les autres locataires. Dans tous les cas, des solutions alternatives existent pour limiter le risque d’impayés, comme la garantie Visale ou les garants physiques.
Si vous souhaitez connaître les secrets de la gestion locative et devenir un investisseur immobilier aguerri, n’hésitez pas à suivre notre formation “High Value Immo” !