L’indivision est un régime que l’on rencontre assez fréquemment. Il est donc important d’en connaître les tenants et les aboutissants. Dans cet article, nous vous expliquons comment fonctionne l’indivision, ses avantages, ses risques et comment se prémunir de ces derniers.
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes (minimum deux) détiennent ensemble un bien immobilier. Tous les copropriétaires concernés disposent ensemble de la jouissance de ce bien.
Important : la part de chacun des propriétaires indivis n’est pas forcément identifiable matériellement parlant et les parts ne doivent pas obligatoirement être égales pour qu’il y ait indivision.
Les différents cas d’indivision
Si l’indivision est un régime assez fréquent, c’est qu’elle peut intervenir suite à des scénarios de vie communs, comme un héritage ou un divorce.
L’indivision dans le cadre d’une succession
Lorsque survient un décès, le patrimoine immobilier du défunt est transmis aux héritiers. S’il y a plusieurs héritiers et qu’aucun testament ne précise comment le partage doit être fait, les biens qui composent ce patrimoine sont en indivision. Nous parlons alors d’indivision successorale. Les biens indivis appartiennent ainsi à tous les héritiers sans distinction particulière et sans que leurs parts ne soient matériellement individualisées.
Important : l’indivision est un statut temporaire dans l’attente d’une décision. Par exemple, si les indivisaires décident de se partager les biens d’un commun accord, le partage peut avoir lieu entre les différents bénéficiaires et l’indivision prend alors fin.
L’indivision suite à un divorce
De la même manière, le divorce est une des situations qui peut résulter sur l’indivision des biens. Dans ce cas de figure, l’indivision peut être volontaire ou non.
Exemple d’une indivision involontaire :
En l’absence d’un contrat de mariage qui stipule le sort des biens immobiliers communs du couple, le régime d’indivision s’impose. Les deux membres du couple divorcé conservent la propriété de leurs biens, chacun à titre individuel, jusqu’à ce qu’une décision soit prise.
Pour ce faire, il faut qu’il y ait un accord entre les deux ex-conjoints ou qu’un des deux puisse racheter la quote-part de l’autre pour obtenir la pleine propriété des biens concernés.
Exemple d’une indivision volontaire :
Malgré le divorce, il se peut que les ex-époux ne souhaitent pas vendre leur bien immobilier immédiatement. Pour le conserver, l’indivision devient une solution intéressante. Elle permet aux divorcés de maintenir le statu quo en termes de propriété, en attendant éventuellement de meilleures conditions pour vendre (marché plus propice).
Bon à savoir : en cas de revente du bien, le régime d’indivision peut exonérer des frais de droits de partage (car la transaction est considérée comme une vente et non comme un partage.)
L’indivision conventionnelle
Le principe d’indivision reste le même que pour les cas de succession ou de divorce.
Cependant, dans ce cas-là, l’indivision est voulue d’un commun accord de la part de toutes les parties prenantes. L’indivision conventionnelle peut donc concerner les cas de succession ou de divorce, mais également d’autres situations comme l’achat d’un bien.
Bon à savoir : en cas d’indivision, établir une convention d’indivision n’est pas obligatoire, mais nous vous conseillons vivement d’en faire une pour fixer les règles, les droits indivis et pour gérer au mieux tous vos biens.
Pourquoi acheter un bien en indivision ?
Comme nous l’évoquions, l’indivision peut être activée dès l’achat d’un bien. Quels sont les avantages à réaliser une telle opération ?
Les avantages financiers d’un achat en indivision
L’indivision permet une répartition des coûts puisqu’il s’agit d’un achat à plusieurs personnes. En s’associant, les indivisaires rendent l’achat plus accessible et se donnent l’opportunité d’acquérir un bien qu’ils n’auraient pas pu acheter seul..
La répartition des coûts concerne :
l’apport initial ;
les frais de notaire ;
les éventuelles mensualités de prêt ;
les taxes et charges ;
l’entretien et les travaux éventuels.
Le partage des responsabilités
Selon la nature de l’investisseur, l’indivision peut s’avérer positive. Qui dit copropriétaires dit partage des responsabilités. Cela peut, au quotidien, alléger l’emploi du temps, la charge de travail et apaiser l’esprit de chaque indivisaire.
L’absence de formalités administratives
Pour acheter un bien en indivision, vous n’avez pas besoin de créer une structure juridique pour encadrer votre investissement (contrairement à l’investissement en SCI). Vous pouvez donc oublier la rédaction de statuts ou l’immatriculation au registre du commerce. L’indivision est immédiate, il suffit d’inscrire les noms de tous les indivisaires sur l’acte de vente.
L’allègement de ces démarches permet donc aux investisseurs d’avoir l’esprit plus léger au moment de l’acte d’achat.
Cependant, il est recommandé d’élaborer une convention d’indivision afin de mettre en forme les différentes modalités de gestion du bien, d’être au clair avec les contributions financières de chaque indivisaire et de fixer les règles à appliquer en cas de désaccord.
Ce qu’il faut savoir pour gérer des biens en indivision
Tous les actes liés à la gestion de l’indivision peuvent être classés selon leur importance et leur influence sur le bien en question. Cette influence détermine la prise de décision.
Les actes conservatoires
Ce sont tous les actes qui permettent la préservation du bien mais qui ne bouleversent pas directement sa substance ou sa valeur. C’est-à-dire qu’ils visent à conserver le bien dans son meilleur état.
Ces actes sont donc considérés comme nécessaires au bon fonctionnement du bien. L’article 815 du code civil prévoit que même un indivisaire seul peut prendre ces décisions dans la mesure où elles sont nécessaires à la conservation du bien indivis. Ce sont souvent des actes qui répondent à des besoins urgents.
Ils concernent :
les réparations ;
le paiement des charges et des taxes ;
la souscription d’une assurance ;
les actions en justice pour défendre la propriété (usurpations, empiètements, litiges éventuels).
Bon à savoir : un indivisaire peut obliger ses homologues à engager des dépenses supplémentaires si les dépenses sont jugées raisonnables et qu’elles sont proportionnelles à la valeur du bien à conserver.
Les actes de gestion
Ce sont les actes qui répondent à une logique de gestion du bien commun. Ils visent également le bon fonctionnement du bien et sa valorisation. Ils se différencient des actes conservatoires dans la mesure où ils ne répondent pas systématiquement à un caractère d’urgence.
De fait, ces actes demandent plus de concertation et de réflexion. C’est pourquoi la loi prévoit un accord de deux tiers des indivisaires pour qu’une décision sur un acte de gestion soit prise.
Cela concerne :
la signature d’un contrat de location ;
la réalisation de travaux d’entretien (et non de réparation urgente) ;
les négociations avec des prestataires (nettoyage, jardinage, sécurité…) ;
la réalisation de travaux de rénovation ou d’amélioration sans que cela bouleverse drastiquement la valeur du bien (modernisation des locaux, constructions éco-énergétiques…).
Les actes de disposition
Ce sont les actes les plus drastiques et les plus importants. Cela concerne toutes les décisions qui modifient en profondeur la structure du bien et sa valeur. Puisque ces décisions ont des conséquences significatives sur la nature du patrimoine, la loi prévoit qu’elles ne sont possibles que si les indivisaires sont d’accord à l’unanimité.
Ces décisions concernent :
la vente du bien ;
la donation du bien ;
la mise en hypothèque du bien ;
le démembrement de propriété ;
la réalisation de travaux majeurs qui transfigurent le bien (la surélévation d’un bâtiment, la transformation d’une maison en plusieurs appartements…).
Quels sont les risques de l’indivision ?
Lorsqu’on gère un bien en indivision, il faut être attentif aux décisions prises. Il est important de savoir qui peut prendre les décisions, et sous quelles conditions. Si c’est mal fait, il peut y avoir des complications.
L’entente entre les co-propriétaires est primordiale
Selon le contexte, une indivision peut rapidement tourner en situation conflictuelle. En l’absence de consensus, aucune décision n’est prise et cela peut devenir très problématique pour la valeur du bien ou pour la situation des indivisaires concernés (par exemple, si l’un d’entre eux a un besoin d’argent et veut faire une vente rapide).
Pire encore, un indivisaire peut souhaiter sortir de l’indivision et, en cas de désaccord persistant, il peut initier une procédure judiciaire pour demander le partage du bien. C’est, par exemple, une situation très fréquente suite à un divorce. Cela peut ainsi entraîner des procédures complexes qui peuvent durer dans le temps et qui sont particulièrement coûteuses.
Les obligations financières d’une indivision
Un investissement commun signifie une responsabilité financière partagée. Tous les indivisaires sont liés et se retrouvent responsables du paiement des charges et des dettes liées au bien.
C’est-à-dire que si l’un des indivisaires ne remplit pas ses obligations financières, les autres indivisaires sont appelés à régler les dettes de l’indivision, sous peine de recevoir des pénalités plus ou moins importantes (jusqu’à la saisie du bien, dans le pire des cas).
Par ailleurs, il faut savoir que les indivisaires sont responsables proportionnellement à hauteur de leur part. Cela signifie que si l’indivisaire avec la part la plus importante ne peut pas assumer ses charges, cela peut d’autant plus affecter les indivisaires avec une part moindre puisqu’ils ont potentiellement un budget plus limité et inadapté à ces circonstances.
Comment éviter les risques ?
Si vous souhaitez tout de même passer par l’indivision, il n’existe qu’un moyen pour vous prémunir au mieux des risques : faire une convention d’indivision.
La convention d’indivision est indispensable
Elle n’est pas obligatoire mais la convention d’indivision nous semble indispensable pour mener à bien sa gestion de biens en indivision.
Elle vous permet de poser un cadre légal clair et adapté à vos besoins et à ceux des autres indivisaires.
Vous pouvez alors établir au préalable :
les modalités en cas de sortie d’un des indivisaires ;
la nomination d’un gérant (qui prédomine dans les décisions) ;
les rôles dans la gestion de l’entretien et des réparations ;
les mécanismes de médiation ou d’arbitrage en cas de désaccords durables ;
les protections en cas de défaut de paiement.
Cette convention vous permet donc de réduire au maximum les éventuels obstacles tout au long de la gestion de votre patrimoine.
Bon à savoir : la convention ne peut être rédigée qu’en présence d’un notaire. Ce qui lui donne d’autant plus de poids et de légitimité. Au regard de la justice et de la loi, c’est toujours cette convention qui prévaut. Il est donc nécessaire de bien la rédiger et d’y mettre un maximum d’éléments pour faciliter la gestion et le dialogue entre tous les indivisaires.
Comment mettre fin à l’indivision ?
Nous l’avons évoqué, le régime de l’indivision est provisoire. Cependant, la sortie d’une indivision n’est pas forcément simple à effectuer et il faut que la sortie soit motivée par des raisons valables. Voici les principales raisons qui permettent la sortie de l’indivision.
Le partage amiable des biens indivis
Si tous les indivisaires sont d’accord sur la manière de diviser le bien, un partage amiable est possible et l’indivision prend fin. C’est le moyen le plus simple et le plus souhaitable puisqu’il se fait en douceur, il arrange tout le monde et n’impose pas des coûts particuliers.
Il faut tout de même le certifier avec un acte de notaire qui doit garantir la légalité des transactions.
La vente judiciaire
Il arrive que des conflits persistent et la fin de l’indivision se fait plus brutalement.
En cas de désaccord et s’il est impossible d’arriver à un partage amiable, les indivisaires qui le souhaitent peuvent intenter une action en justice pour réclamer la vente du bien et entraîner la fin de l’indivision.
Dans ce cas, le produit de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires à hauteur de leurs parts respectives.
La clause de convention
Nous le rappelons ici mais si vous suivez nos conseils et que vous établissez une convention d’indivision, vous avez la possibilité d’intégrer des clauses qui prévoient les conditions de sortie de l’indivision.
Si vous avez bien anticipé et que les conditions de sortie sont claires, vous pouvez sortir de l’indivision en douceur et sans problème.
Si un des indivisaires décède
Le cas est un peu particulier. La part du défunt est transmise à ses héritiers s’il en a. C’est ensuite à eux de décider s’ils veulent rester en indivision ou s’ils préfèrent procéder à une vente ou un partage amiable.
Dans le cas où les héritiers souhaitent rester dans l’indivision, cela peut bouleverser la manière de prendre des décisions puisque le nombre de personnes impliquées augmente (en cas de nombreux héritiers)
Si les héritiers souhaitent vendre le bien, ils doivent en informer les autres indivisaires. Le bien est vendu si tout le monde est d’accord.
Si les autres indivisaires veulent conserver le bien, les héritiers peuvent leur proposer de racheter leur quote-part en priorité. Sinon, ils peuvent vendre leur part à un tiers.
Questions fréquentes :
Quels sont les risques majeurs avec une propriété en indivision ?
Les principaux risques concernent la prise de décision. Elle n’est pas forcément simple puisque certaines décisions demandent que les indivisaires soient d’accord en majorité voire à l’unanimité.
Comment la part d’un indivisaire est-elle calculée dans l’indivision ?
La part d’un indivisaire correspond à sa contribution au moment d’acheter le bien. En cas de succession, ce sont les termes du legs qui déterminent la part.
La convention d’indivision est-elle obligatoire ?
Non, mais nous vous recommandons vivement d’en rédiger une systématiquement. Elle permet de fixer les règles de fonctionnement de l’indivision. Ce qui permet de gérer au mieux les biens, les conflits et donc de limiter les risques. Elle permet aussi de prévoir la sortie de l’indivision avec plus de sûreté.