Pour investir, il vaut mieux bien s’organiser pour repérer les propriétés les plus rentables. Vous vous demandez peut-être s’il vaut mieux limiter vos recherches à votre secteur géographique ou pas.
Pour vous aider dans votre choix, nous vous présentons les avantages et inconvénients à investir proche ou loin de chez vous.
À partir de quelle distance un bien immobilier est-il loin de chez soi ?
Nous considérons qu’un investissement est proche de chez soi lorsque le bien immobilier se trouve dans la même ville, le même département ou dans un secteur relativement réduit (un département limitrophe par exemple).
La distance est relative selon :
vos moyens de locomotion ou les transports en commun ;
votre région (il est parfois plus long d’aller d’un point A à un point B selon l’état et le tracé des routes) ;
votre emploi du temps (si vous avez un travail, il peut être difficile de consacrer beaucoup d’heures à la recherche de biens et aux déplacements qui lui sont nécessaires).
Nous estimons qu’un bien commence à être loin de chez vous si vous devez mettre plus d’une heure pour vous y rendre.
Quels sont les avantages d’un investissement locatif proche de chez soi ?
Si vous posez la question à n’importe quel investisseur, il y a de fortes chances qu’il vous réponde spontanément qu’il préférerait acheter un bien immobilier dans sa propre rue. Tout simplement parce que détenir un bien locatif près de chez soi rassure et que c’est plus facile sur le papier.
Vous connaissez le marché immobilier local
Si vous êtes implanté dans un secteur géographique depuis plusieurs années ou depuis toujours, c’est forcément un endroit que vous connaissez très bien. Vous connaissez sans doute très bien votre ville ou village mais aussi les communes à proximité.
Si vous avez déjà effectué des investissements ou que vous vous intéressez de près à l’immobilier, il y a des chances que vous ayez également une connaissance des spécificités locales, du prix moyen du mètre carré, de la typologie des locataires selon les endroits.
Pour investir, c’est évidemment un sérieux avantage puisque vous êtes suffisamment armé pour faire le meilleur choix possible, en estimant les loyers et la rentabilité potentielle, les risques de vacance locative, le type de biens qui séduit le plus, etc.
Si vous investissez loin de chez vous, tout ce travail de recherche doit être effectué au préalable. Investir dans l’immobilier dans un secteur où vous êtes déjà implanté peut donc vous faire gagner un temps précieux.
Vous êtes plus réactif pour faire des visites
Si vous cherchez un bien proche de chez vous, vous avez forcément plus de flexibilité pour vous organiser et pour effectuer des visites.
Quand vous repérez un bien immobilier qui vous intéresse, si vous n’avez qu’un trajet de quinze minutes à effectuer, c’est forcément plus intéressant que si vous deviez faire un trajet de plusieurs heures ! Si vous avez un emploi du temps chargé, vous pouvez même organiser des visites avant d’aller travailler ou sur votre pause déjeuner.
En cherchant dans votre secteur géographique, vous avez ainsi la possibilité de faire plus de visites et de repérer plus de biens. De fait, vous maximisez vos chances de trouver le bien idéal.
Bon à savoir : si vous trouvez un bien immobilier loin de chez vous, vous pouvez gagner du temps en faisant une offre sans visiter, cela ne vous engage en rien. Cependant, c’est souvent mal vu par les professionnels de l’immobilier car ils savent que sans visite, il y a peu de chances pour que la transaction aboutisse. Il y a donc un risque à faire cela, notamment pour votre réputation auprès d’une agence par exemple.
La gestion locative est plus facile durant les premières semaines
Après l’acquisition de votre bien, vous aurez sans doute une série de travaux et de rénovations à effectuer. Pour vous assurer que tout se passe bien, il vaut mieux vous rendre sur place plusieurs fois durant les premières semaines.
Être proche de votre bien vous facilite grandement les choses durant cette période.
S’il y a une urgence, vous pouvez vous déplacer rapidement
Les cas sont rares mais s’il y a une urgence qui demande votre présence, il peut être préférable de ne pas être trop loin de son bien.
En cas de dégâts des eaux importants, d’incidents électriques, d’intempéries (inondations, tempêtes, etc.), vous serez plus tranquille en ayant la possibilité d’accéder très rapidement à votre bien pour vous assurer de la prise en charge des événements, surtout s’il s’agit de votre premier investissement.
Les inconvénients d’investir près de chez soi
Détenir un bien immobilier près de chez soi n’invite pas à déléguer la gestion
Investir près de chez vous risque de vous installer dans une zone de confort qui ne vous incitera pas à déléguer car ce sera trop facile d’aller directement sur place.
Vous risquez même de vous déplacer plus que nécessaire.
A contrario, si vous êtes loin, vous êtes obligé d’être économe dans vos déplacements et de privilégier ceux qui sont nécessaires.
De plus, être loin peut vous obliger à être plus ingénieux pour trouver des solutions sans vous déplacer. Cela peut vous permettre d’appréhender d’autres contextes et de mettre en place des process pour gérer les différents problèmes qui se présentent à vous.
Être loin de votre bien immobilier peut donc vous permettre de devenir un meilleur investisseur et vous préparer pour la suite. Imaginez si vous détenez 5, 10 voire 20 biens, vous ne pourrez jamais vous déplacer pour chaque problème.
Investir près de chez vous vous prépare moins bien à constituer un patrimoine immobilier.
L’investissement près de chez soi est conditionné par son lieu de vie
Un investissement immobilier près de chez vous est potentiellement moins rationnel qu’un achat d’investisseur qui cherche avant tout le rendement.
Si vous investissez dans le lieu où vous avez grandi ou dans le secteur familial, c’est un choix qui peut être aiguillé par les sentiments. Si vous avez de l’affection pour ce lieu, c’est très bien mais est-ce pour autant la meilleure option d’investissement ?
En voulant absolument investir près de chez vous, vous pouvez vous priver d’opportunités potentiellement plus intéressantes.
Exemple : si vous vivez à Nantes, la meilleure solution pour atteindre vos objectifs n’est pas forcément d’investir à Nantes. C’est important de penser à tous les autres critères pour déceler les meilleures opportunités.
S’éloigner de chez soi permet d’ôter ces attaches émotionnelles et privilégier le concret.
De la même manière, vous pouvez vous concentrer sur un secteur mais éviter absolument un endroit où vous avez de mauvais souvenirs ou des a priori.
Rechercher un bien loin de chez vous vous permet d’avoir un regard plus neutre et donc plus pertinent sur la rentabilité de votre bien.
Les visites virtuelles sont possibles
Si vous avez un coup de cœur mais que vous ne pouvez vraiment pas vous déplacer, vous avez la possibilité de visiter le bien virtuellement. Cela se passe comme une visioconférence, vous avez l’aperçu du bien derrière votre écran. Cela ne vaut pas une visite réelle mais c’est une option à ne pas négliger.
La signature du compromis ou de l’acte de vente
Depuis 2019, l’acte de vente à distance (par visioconférence) est possible. Pour cela, vous devez vous rendre chez votre notaire local et la communication avec le vendeur et son propre notaire sur place est possible. Vous signez alors les documents électroniquement mais ils sont tout à fait authentiques !
Sinon, vous avez l’option de la procuration. Dans ce cas, vous confiez un mandat à un proche qui vit dans la région de votre future acquisition. C’est alors ce proche qui s’occupe des démarches administratives et de l’acte de vente.
Si vous ne connaissez personne sur place, un collaborateur du notaire peut vous représenter et l’acte de vente peut se faire par son intermédiaire.
Adapter son achat à sa propre stratégie d’investissement immobilier
Comme souvent, nous ne pouvons pas trancher directement ce genre de questions. C’est à vous de bien définir votre stratégie immobilière et de voir si un achat près de chez vous est bénéfique ou si vous pouvez avoir bien mieux ailleurs.
Pour acheter un bien et le mettre en location intelligemment, vous devez absolument prendre en compte :
le marché immobilier local ;
la demande locative (pour évaluer le risque de vacance) ;
la typologie des biens et des potentiels locataires pour anticiper au mieux vos revenus locatifs ;
votre capacité de déplacement et votre emploi du temps ;
votre capacité et volonté à déléguer ou non ;
chiffrer les coûts de déplacement si vous investissez loin de chez vous.
En réfléchissant à toutes ces questions, vous dépassez l’idée un peu simpliste de vouloir investir absolument à côté de chez vous ou dans une région qui vous est chère.
Si vous souhaitez devenir un investisseur à succès, il est important de raisonner en fonction de vos objectifs et du potentiel rendement, et non selon vos préférences affectives.
Dans tous les cas, nous espérons que cet article vous aidera pour vos futurs investissements immobiliers !