En octobre 2020 j’ai acheté un immeuble un peu plus d’1 million d’euros.
Il me rapporte environ 10 000 euros de loyer par mois.
Tout se passait comme prévu…
Jusqu’à février dernier où j’ai reçu une facture assez salée.
Mon assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) passe de 2.500 à 15.000 euros par an !
J’ai tout de suite pensé à une erreur.
Mais mon assureur m’a affirmé que le montant était le bon.
Il avait été établi au vu de plusieurs incidents liés à d’anciens locataires.
J’ai tout de suite compris.
L’erreur ne venait pas d’eux, mais de moi
J’ai acheté l’immeuble à un marchand de biens qui l’avait rénové et reloué.
Tout était en très bon état.
Je n’ai donc pas cherché à me renseigner sur d’éventuels problèmes passés.
Seuls les locataires déjà présents m’intéressaient.
Mais ce qui intéresse les assurances, ce sont les incidents passés, liés aux anciens locataires.
Et ces incidents étaient importants.
J’ai commencé par négocier avec mon assureur
Je lui ai expliqué que tout avait changé dans l’immeuble, y compris les locataires.
Que ceux qui étaient à l’origine des incidents ne vivaient plus là.
Il a alors accepté de diviser sa facture par 2.
Je passe de 15.000 euros à 7.500 euros.
Ce qui est encore beaucoup trop
Je mets en concurrence cette assurance.
Je trouve alors une nouvelle compagnie qui me propose 2.500 euros pour les mêmes services.
Le choix est vite fait.
De 15.000 euros j’arrive à 2.500 euros !
Je suis soulagé mais j’ai surtout gagné en expérience.
J’ai beau investir depuis longtemps et avoir pas mal d’expérience, je continue de faire des erreurs
Je n’avais jamais pensé à vérifier l’historique des dégâts d’un immeuble que j’achetais.
Je sais à présent que ça peut valoir le coup.
En effet, si l’assureur avait refusé de baisser son prix ou qu’aucun autre assureur n’accepte d’assurer le bien, je me retrouvais avec une facture salée à régler chaque année.
Ce message s’adresse à ceux qui n’osent pas se lancer
Je vous rassure, on en apprend tous les jours. Même après des années.
Le principal est de savoir rationaliser les erreurs et minimiser leurs conséquences.
Je suis content d’avoir une nouvelle connaissance et de pouvoir vous la partager.