Beaucoup de chefs d’entreprise sont locataires. Nous considérons que c’est une erreur stratégique. Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi il vaut mieux acheter ses propres bureaux et les louer soi-même.
À qui s’adresse cette stratégie immobilière ?
Cette stratégie immobilière est destinée à tous les chefs d’entreprise ou ceux qui projettent de fonder leur entreprise.
La structure de l’entreprise n’importe pas pour cette stratégie. Que vous soyez une entreprise familiale, une entreprise confirmée ou une start-up émergente, vous pouvez tous espérer devenir propriétaires de vos propres locaux plutôt que d’être locataire.
Quels sont les avantages à l’acquisition d’un local professionnel par rapport à la location ?
Un local professionnel à votre convenance
Lorsqu’on est chef d’entreprise, les bureaux sont un peu comme une résidence secondaire. On y passe beaucoup de temps et l’on y accueille ses employés.
En étant propriétaire de vos bureaux, vous pouvez les aménager à votre convenance sans limite imposée par un autre propriétaire.
Vous pouvez surtout choisir l’emplacement idéal pour votre activité ou pour vous-même par rapport à votre domicile ou ceux de vos employés.
De plus, nous sommes toujours les meilleurs locataires de nos propres biens puisque nous savons que nous allons bien les traiter. Un tel soin peut réduire les coûts de travaux et de rénovation.
La stabilité des coûts
Si vous êtes locataire des bureaux de votre entreprise via un bail commercial, vous êtes à la merci d’une augmentation de loyer.
La révision du loyer d’un bail commercial peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement via une clause d’échelle mobile.
En étant bailleur, vous n’avez plus ce problème et vous savez exactement ce que vous coûte votre local, sans mauvaise surprise.
Bon à savoir : si vous avez un bail professionnel, le montant du loyer reste le même pendant toute la durée du contrat, sauf clause de révision.
L’indépendance et la sérénité
Ce sont des cas relativement rares mais lorsque vous êtes locataire, une éviction peut survenir en cas de manquement de paiement ou autre faute grave.
En étant propriétaire, vous réduisez ce risque à néant.
De la même manière, vous pouvez subir une vente des locaux et un changement de propriétaire. Si le nouveau propriétaire veut changer la destination du bien immobilier ou imposer des conditions qui vous déplaisent dans le nouveau bail, vous risquez d’être obligé de déménager et de trouver d’autres locaux.
En somme, être propriétaire c’est être sûr de l’avenir puisque vous êtes l’unique décideur.
La location des bureaux si vous cessez votre activité
En tant qu’investisseur immobilier, vous devez penser sur le long terme. Il arrivera un jour où vous devrez cesser votre activité, quelle que soit la raison (retraite, baisse d’activité, etc.).
À ce moment-là, les bureaux vous appartiennent toujours et vous avez la possibilité de les louer à d’autres entreprises. Cela vous garantit une rentrée d’argent même si votre activité professionnelle prend fin ou qu’elle subit un tournant. Dans tous les cas, vous êtes gagnant.
La location des bureaux si les locaux sont trop grands
Si les locaux que vous achetez sont trop vastes pour votre entreprise, vous avez l’opportunité de louer l’espace restant à une ou plusieurs entreprises.
Ainsi, leurs loyers viennent enrichir votre flux de trésorerie chaque mois.
COMMENT ACHETER UN LOCAL PROFESSIONNEL ?
Tout d’abord, sachez que tout le monde peut acheter un local professionnel. Même si vous n’avez pas d’entreprise, vous pouvez investir dans des bureaux et ensuite les louer à des entreprises pour générer des revenus fonciers.
Pour acheter un local professionnel, il existe trois méthodes. Dans les trois cas, vous bénéficiez évidemment de l’effet de levier.
L’ACHAT DU LOCAL PROFESSIONNEL VIA L’ENTREPRISE
Vous pouvez acheter le local avec votre entreprise.
Le local professionnel entre alors dans le patrimoine de l’entreprise, ce qui peut nettement la valoriser.
En revanche, si vous voulez vendre votre entreprise, cela peut vous compliquer la tâche puisqu’elle a une valeur plus importante.
Ne pas séparer les actifs signifie également que vous n’êtes pas à l’abri d’avoir vos locaux saisis en cas de problèmes financiers majeurs.
Nous vous conseillons de ne pas acheter votre local en passant par votre entreprise.
L’ACHAT DU LOCAL PROFESSIONNEL EN NOM PROPRE
Vous pouvez acheter les bureaux en tant que particulier, en l’associant à votre nom. De cette manière, le local n’est pas associé à l’entreprise.
Si l’entreprise fait faillite, vos locaux ne sont donc pas menacés.
En revanche, vous associez votre patrimoine personnel aux locaux. Vous engagez alors votre responsabilité personnelle en cas de problèmes financiers, y compris votre résidence ou votre trésorerie personnelle.
Ce n’est pas non plus l’option que nous vous conseillons.
La solution idéale : l’achat du local professionnel via une SCI ou une holding
Pour acquérir des bureaux, une société civile immobilière nous paraît être la meilleure solution.
Pour rappel, vous devez être au moins deux pour pouvoir créer une SCI.
Une SCI vous permet ensuite d’investir dans différents biens et de les gérer avec vos associés sans vous engager en nom propre.
Il est préférable de passer par une SCI pour acheter vos locaux professionnels parce que :
-
Vous séparez juridiquement votre activité professionnelle et la gestion immobilière. Vous n’engagez donc pas votre responsabilité personnelle ni celle de votre entreprise. La SCI fait office de bouclier jusqu’à un certain point (en cas de graves manquements, la responsabilité personnelle des associés est engagée).
-
Vous bénéficiez d’une optimisation fiscale sur vos revenus fonciers par l’intermédiaire d’une SCI.
-
Vous profitez d’une gestion plus flexible. Les biens sont plus faciles à transmettre et à mettre en location via une SCI.
Quelles conditions pour faire une location à soi-même ?
Pour pouvoir louer le local à votre entreprise, il faut l’avoir acheté en nom propre ou via une SCI. Si l’entreprise est propriétaire de ses locaux, la location n’est pas possible.
Pour pouvoir mettre en location les bureaux, il suffit de respecter plusieurs règles.
Faire un contrat de location en bonne et due forme
Même si vous louez pour vous-même, vous devez faire les choses en règle pour être dans la légalité.
Vous devez alors parapher un bail commercial ou un bail professionnel et préciser toutes les conditions de location comme pour n’importe quel bail de location.
Important : votre activité détermine la nature du bail. Un bail commercial concerne toutes les activités commerciales (boulanger, boucher, bijoutier, etc.) tandis que le bail professionnel concerne les activités libérales réglementées (avocat, dentiste, vétérinaire, comptables, etc.)
Déterminer un loyer conforme au marché immobilier
Vous devez considérer votre entreprise comme un locataire ordinaire. Vous devez donc imposer un loyer conforme aux prix du marché.
Si vous fixez un loyer trop bas ou trop élevé, les autorités fiscales vont considérer la manœuvre suspecte et engager des procédures contre vous.
La solution idéale : l’achat du local professionnel via une SCI ou une holding
Pour acquérir des bureaux, une société civile immobilière nous paraît être la meilleure solution.
Pour rappel, vous devez être au moins deux pour pouvoir créer une SCI.
Une SCI vous permet ensuite d’investir dans différents biens et de les gérer avec vos associés sans vous engager en nom propre.
Il est préférable de passer par une SCI pour acheter vos locaux professionnels parce que :
Vous séparez juridiquement votre activité professionnelle et la gestion immobilière. Vous n’engagez donc pas votre responsabilité personnelle ni celle de votre entreprise. La SCI fait office de bouclier jusqu’à un certain point (en cas de graves manquements, la responsabilité personnelle des associés est engagée).
Vous bénéficiez d’une optimisation fiscale sur vos revenus fonciers par l’intermédiaire d’une SCI.
Vous profitez d’une gestion plus flexible. Les biens sont plus faciles à transmettre et à mettre en location via une SCI.
Quelles conditions pour faire une location à soi-même ?
Pour pouvoir louer le local à votre entreprise, il faut l’avoir acheté en nom propre ou via une SCI. Si l’entreprise est propriétaire de ses locaux, la location n’est pas possible.
Pour pouvoir mettre en location les bureaux, il suffit de respecter plusieurs règles.
Faire un contrat de location en bonne et due forme
Même si vous louez pour vous-même, vous devez faire les choses en règle pour être dans la légalité.
Vous devez alors parapher un bail commercial ou un bail professionnel et préciser toutes les conditions de location comme pour n’importe quel bail de location.
Important : votre activité détermine la nature du bail. Un bail commercial concerne toutes les activités commerciales (boulanger, boucher, bijoutier, etc.) tandis que le bail professionnel concerne les activités libérales réglementées (avocat, dentiste, vétérinaire, comptables, etc.)
Déterminer un loyer conforme au marché immobilier
Vous devez considérer votre entreprise comme un locataire ordinaire. Vous devez donc imposer un loyer conforme aux prix du marché.
Si vous fixez un loyer trop bas ou trop élevé, les autorités fiscales vont considérer la manœuvre suspecte et engager des procédures contre vous.
Justifier le besoin de location
Pour pouvoir installer votre activité professionnelle dans des locaux, vous devez justifier votre besoin.
C’est en général simple, vous pouvez mettre en avant le besoin d’un local pour :
La mise en œuvre de votre activité ;
L’expansion de vos opérations ;
L’amélioration de votre productivité ;
Une localisation stratégique.
Prouver les paiements
Vous devez ensuite apporter deux preuves de faisabilité de votre location :
le justificatif de perception de loyer pour l’utilisation des locaux ;
le justificatif du versement des loyers, du compte professionnel à un compte personnel (celui associé à la SCI).
Souscrire à une assurance
Pour les locaux professionnels, la souscription à une assurance est obligatoire.
En tant que locataire, vous devez souscrire, à minima, à une assurance qui garantit aux dégâts des eaux, aux incendies et aux explosions.
En tant que propriétaire, si votre local fait partie d’une copropriété, vous devez souscrire à une assurance contre les risques de responsabilité civile. Sinon, cette assurance est facultative.
Cas pratique pour comprendre la stratégie
Pour mieux vous faire comprendre la stratégie immobilière, nous vous présentons une annonce que nous avons trouvé sur Internet.
Cette annonce met en vente des bureaux d’une surface de 150 mètres carrés pour 375 000 euros. Le prix est sans doute négociable mais nous partons sur cette base pour faire notre calcul.
Pour un tel coût, vous pouvez espérer contracter un crédit avec des mensualités de 2 200 euros.
En comparaison avec le secteur, qui est une grande ville française, le loyer raisonnable s’élève à 2 500 euros par mois.
La surface des bureaux
Avec 150 mètres carrés, ces bureaux sont assez vastes. Normalement, c’est suffisant pour abriter votre activité et c’est peut-être même trop grand.
Si c’est trop grand, c’est encore mieux ! Vous pouvez partager vos bureaux avec d’autres entreprises et générer des revenus locatifs supplémentaires.
Le plan financier
Sur l’aspect financier, l’intérêt de cette stratégie réside dans l’effet de levier.
Vous profitez de la capacité d’endettement de votre entreprise pour lever de la dette et vous créer vous-même du patrimoine.
Il est important de considérer l’achat via une SCI. Car, si l’entreprise fait faillite, vous gardez quand même vos bureaux et vous pouvez les louer à d’autres. Pareillement, si vous vendez votre entreprise, les locaux restent tout de même avec vous puisque vous avez séparé les actifs. Ils n’appartiennent pas au capital de l’entreprise mais à celui de la SCI.
En possédant vos locaux, vous allégez la responsabilité de votre activité professionnelle puisque des revenus tomberont quand même si cela se passe mal.
En outre, la différence entre les mensualités et le loyer est suffisamment faible pour considérer que cet investissement peut être bénéfique. Vous devez tout de même faire un calcul fiscal rigoureux auprès de professionnels pour vous assurer de la pertinence d’un tel achat. Néanmoins, l’effet de levier et la possibilité de pouvoir louer une partie des bureaux peut vous ajouter un certain confort avant d’investir dans un cas de figure similaire.
Nous espérons que cette stratégie immobilière vous éclairera sur les avantages de posséder ses propres locaux en tant qu’entreprise. Alors, si vous êtes déjà entrepreneur ou que vous avez un projet entrepreneurial, n’hésitez pas à chercher vos futurs bureaux et en devenir propriétaires. C’est un investissement pertinent pour le présent comme pour le futur !