Bien souvent, l’achat d’un second bien immobilier se fait suite à la vente du premier. Pourtant, il existe une autre solution : mettre en location votre maison pour en acheter votre nouvelle résidence principale. Pourquoi opter pour cette opération ? Parce que c’est peut-être pour vous le premier pas vers la liberté financière ! Comment mener cette opération à bien et en tirer le meilleur parti ? Suivez le guide.
Pourquoi louer son premier bien immobilier au lieu de le vendre ?
Mettre en location votre première maison pour en acheter une autre est une solution à envisager si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier locatif et étoffer votre patrimoine immobilier. Attention, il ne s’agit pas ici de louer sa résidence principale, mais bien de faire un deuxième achat immobilier pour votre résidence principale et transformer le premier bien en investissement locatif.
La plupart du temps, les propriétaires revendent leur bien et souscrivent un prêt relais pour acheter leur résidence principale le temps que la vente soit effective (sauf bien sûr si le premier bien est totalement payé). Pourtant, si vous commencez à réfléchir à la liberté financière notamment via l’immobilier, la mise en location de votre première maison est un premier pas pour atteindre votre objectif. En effet, une fois que vous comprenez le mécanisme de l’investissement locatif, vous pourrez le reproduire et augmenter au fil du temps votre patrimoine immobilier, et donc vos revenus locatifs.
À travers cette opération, vous percevez un revenu locatif permettant selon votre situation de :
- rembourser votre premier crédit ;
- obtenir un complément de revenus ;
- financer une partie de votre nouvelle acquisition.
Si vous n’avez pas achevé de payer votre maison, vous bénéficiez de l’effet de levier du crédit. Les mensualités de l’emprunt sont en partie ou totalement remboursées par les loyers perçus, votre investissement devient rentable.
Bien s’assurer du potentiel locatif de votre premier achat immobilier
En suivant nos différentes formations, vous comprendrez que toutes les solutions en matière d’immobilier ne sont pas judicieuses. Pour constituer votre patrimoine immobilier, oui, louer votre premier bien et en acheter un deuxième est pertinent. Encore faut-il vous assurer que le potentiel locatif de votre bien soit à la hauteur.
Toute la construction financière de votre projet repose sur la mise en location. En cas de vacance locative, le risque financier est important.
Aussi, avant d’envisager la mise en location de votre maison (ou de votre appartement), voici quelques points d’attention :
- La localisation du bien répond-elle à la demande ?
Intéressez-vous au marché immobilier local pour déterminer si les logements de ce type à louer partent facilement ou si le risque de vacance locative est élevé. Notez que vous louerez plus facilement un bien immobilier proche des transports, des commerces et des écoles.
- Le type de bien répond-il au public cible ?
Quartier étudiant, quartier résidentiel, la typologie de votre bien doit répondre à une véritable demande. Si votre premier bien est un studio proche d’une université, foncez.
- La concurrence est-elle forte ? Vous devez étudier la tension locative dans votre quartier ou votre commune. Si votre bien est situé dans un secteur où l’offre est faible par rapport à la demande, mettre votre bien en location se justifie.
- Votre bien immobilier répond-il aux normes en vigueur ?
Pour louer votre maison, vous devez faire réaliser un DPE (diagnostic de performance énergétique). Si votre bien est classé F ou G, vous ne pourrez pas le louer très longtemps en raison de l’interdiction progressive de location des passoires énergétiques.
Vous devrez lors faire une évaluation du montant des travaux pour pérenniser votre location et définir si le rendement final est à la hauteur de vos attentes.
- La valeur locative de votre bien est-elle suffisante ?
Là encore, vous devez étudier le marché local pour définir le montant du loyer et être certain qu’il est suffisant pour un projet rentable.
N’hésitez pas à rejoindre nos formations consacrées à l’immobilier pour vous assurer de faire les meilleurs choix et accéder au fil des années à la liberté financière.
Comment financer votre deuxième maison sans vendre la première ?
Le financement de votre projet doit être étudié en amont. Et cette fois, deux situations vont se présenter.
Vous avez terminé de rembourser le premier prêt
Dans ce cas, c’est extrêmement simple. Vous allez retourner à la banque en lui demandant un nouveau prêt immobilier. Elle va calculer votre taux d’endettement.
Au cours de la formation High Value Immo, nous revenons sur le taux d’endettement et son impact sur votre projet. C’est une notion essentielle que vous devez comprendre avant de vous lancer. Pour calculer votre taux d’endettement, le site lafinancepourtous vous propose un calculateur d’endettement qui vous permet de mieux projeter.
Le taux d’endettement prend en compte vos charges et vos revenus. 70 % des revenus locatifs étant pris en compte dans le calcul, les loyers perçus pour votre premier bien vont vous aider. N’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier pour financer votre nouvelle résidence principale.
Vous avez encore un prêt immobilier en cours
Cette fois, c’est un peu plus complexe. En effet, le montant des charges prises en compte pour le calcul du taux d’endettement inclut les crédits. Si vous avez un crédit immobilier en cours et que vous souhaitez souscrire un deuxième prêt pour votre nouvel achat immobilier, votre taux d’endettement augmente. Même si les loyers perçus couvrent le crédit, seuls 70 % des revenus de la location sont pris en compte rappelons-le.
Trois solutions se présentent à vous :
- vous avez des revenus assez conséquents pour assumer financièrement un nouveau crédit immobilier en plus du prêt immobilier du premier bien ou vous avez pu constituer un apport personnel suffisant pour rassurer la banque et réduire votre endettement ;
- votre taux d’endettement est trop élevé, vous pouvez alors envisager un regroupement de crédits pour réduire votre taux d’endettement. Vous souscrivez un seul et même crédit pour financer les deux biens immobiliers, vous jouez sur la durée et réduisez le montant des mensualités ;
- votre banque n’accepte pas le regroupement de crédit ou ne vous offre pas les conditions les plus optimales en termes de taux d’intérêt ? Pensez au rachat de crédit immobilier.
Adressez-vous à d’autres banques pour connaître les possibilités de racheter votre crédit actuel à un taux plus attractif. De cette manière, vous réduisez le montant des mensualités de crédit, et donc votre taux d’endettement. Cette banque pourra aussi envisager un regroupement de crédits.
Quel type de location choisir pour votre bien immobilier ?
Pour votre premier bien immobilier, différentes solutions sont à envisager pour obtenir un revenu complémentaire ou rembourser vos mensualités de crédit.
Location nue ou meublée
À travers la formation High Value Immo, vous apprendrez la différence entre location nue et location meublée. Ce paramètre est essentiel dans la mesure où il va impacter la cible de votre bien en location (le meublé est souvent apprécié des étudiants et des jeunes actifs). Autre point important à maîtriser : la fiscalité. Vous découvriez qu’elle est bien différente. Par exemple, pour un régime d’imposition micro-BIC, l’abattement sur les loyers pour une location nue est de 30 % contre 50 % en location meublée. Aussi, vous réduisez votre imposition avec le meublé.
L‘emplacement de votre bien immobilier pourra avoir un impact sur ce choix. Un studio meublé près d’une grande école limite le risque de vacance locative. Le type de bien aussi est à prendre en considération. Il est plus rare de trouver des biens meublés de grande taille destinés à accueillir des familles. Elles ont l’ambition généralement de rester plus longtemps et s’installent avec leur propre mobilier.
La durée de location
Au cours de la formation Stratège Immo, nous faisons le point avec vous sur les différents modes de location.
Courte, moyenne, longue durée, la question se pose si vous vendez votre résidence principale pour en acheter une autre afin de faire de la location.
Si l’on devait résumer ces différentes options, voici ce que l’on peut dire de ces différentes locations :
- la courte durée offre un très bon rendement et vous engage moins avec le locataire. En revanche, c’est une démarche chronophage, sauf si vous déléguez la gestion locative de votre bien immobilier ;
- la longue durée est moins rentable, mais engendre moins de frais de relocation et de démarches pour accueillir les locataires. Elle permet une meilleure stabilité financière et n’est pas soumise aux aléas touristiques ;
- la location de moyenne durée est rentable et permet d’être tranquille durant plusieurs mois. Toutefois, le risque de vacance locative est plus élevé et la relocation est là encore chronophage.
Le choix de la durée de location sera notamment consécutif à l’emplacement du bien. Pour de la courte durée, votre premier bien immobilier se situera de préférence dans un espace touristique où la demande locative est forte pour une nuit, un week-end ou le temps des vacances.
Avant de vous lancer dans l’achat de votre nouvelle résidence principale pour mettre en location votre ancien bien immobilier, suivez les formations Ataraxia. Découvrez les conseils d’experts partageant leur propre expérience pour atteindre la liberté financière en quelques années grâce à l’immobilier.