Il existe de nombreuses stratégies immobilières payantes. Quand on cherche une forte rentabilité, une des plus courantes consiste à acquérir un immeuble de rapport dans une petite ville. Nous vous expliquons pourquoi et le cheminement idéal pour mener à bien cette stratégie.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
L’expression « immeuble de rapport » est utilisée dans le vocabulaire de l’immobilier locatif.
C’est un immeuble qui est principalement destiné à générer des revenus locatifs. En effet, les immeubles de rapport n’ont qu’un seul propriétaire.
La somme des loyers revient donc à une seule personne. C’est pourquoi ils sont très prisés par les investisseurs.
Les avantages d’acheter un immeuble de rapport
La somme des revenus locatifs
Quand on investit dans l’immobilier, cumuler de nombreux revenus locatifs est primordial puisque ce sont ces revenus qui vous permettent de générer un cash-flow positif.
Un cash-flow positif signifie un flux de trésorerie disponible après le paiement de toutes vos charges.
Ce n’est qu’avec un cash-flow positif que vous pouvez espérer agrandir votre patrimoine immobilier, devenir un investisseur à succès et atteindre la liberté financière dont vous rêvez.
Par la multiplication de revenus locatifs, l’immeuble de rapport peut vous faire gravir les étapes de votre parcours d’investisseur plus rapidement.
Pas de copropriété
Concernant la gestion, l’immeuble de rapport vous permet d’atteindre une liberté totale. Puisque vous êtes le seul propriétaire, vous évitez tous les défauts de la copropriété inhérente aux autres immeubles.
Cela signifie plus de responsabilités et des coûts à votre charge mais aussi moins de problèmes en cas de désaccord avec les copropriétaires. En étant l’unique décisionnaire, vous gagnez en sérénité et vous ne risquez pas de devoir dépenser de l’argent pour des rénovations superflues ou subir des travaux selon les envies ou objectifs d’autres propriétaires.
Le risque de vacance locative est minime
Avec la multiplication des loyers, vous mutualisez les risques locatifs liés aux retards de paiement ou aux appartements inoccupés.
Exemple : si vous êtes habitué à recevoir 10 loyers par mois, ce n’est pas très grave s’il survient un problème et que vous n’en touchez que 8 ou 9 ponctuellement.
A contrario, si vous ne possédez qu’un ou deux appartements, la vacance locative ou les retards de paiement impactent directement votre cash-flow.
L’immeuble de rapport permet donc d’être un investissement plus serein, à condition de bien le louer et d’avoir un taux d’occupation élevé.
Pourquoi investir dans un immeuble de rapport dans une petite ville ?
Il est bien sûr possible d’acheter un immeuble de rapport dans une grande ville mais la petite ville présente des avantages qui ne sont pas négligeables.
Quand on parle de petite ville, on ne parle pas non plus de petit village. Cela signifie qu’il y a tout de même une activité commerciale et une démographie suffisamment dynamique pour rendre l’investissement intéressant.
Une meilleure rentabilité
La rentabilité de votre bien se calcule en divisant les revenus locatifs (en comptant les charges) par le prix d’acquisition, et vous multipliez par 100 pour obtenir le pourcentage.
Dans une petite ville, le marché de l’immobilier est moins élevé et vous pouvez acheter des immeubles de rapport à un prix plus abordable que dans une grande ville. Même si les loyers sont plus faibles, cela signifie souvent une meilleure rentabilité avec le montage financier adapté.
Une demande locative intéressante
Si vous achetez un immeuble de rapport, il faut vous assurer que la demande locative de votre secteur est suffisamment intéressante pour vous permettre de générer les revenus locatifs de vos objectifs.
L’essentiel est de bien vous renseigner sur la ville en question. Nous vous conseillons de choisir une ville qui a suffisamment de commerces et de métiers à proximité pour vous assurer une part suffisamment importante de population active.
Vous pouvez également aller voir directement sur la page Wikipédia de la ville pour voir l’évolution démographique des dernières années. Privilégiez les villes qui sont en croissance démographique ou qui sont stables. Si la démographie chute régulièrement depuis plusieurs années, c’est mauvais signe !
L’avantage d’une petite ville avec une bonne démographie c’est la stabilité. En général, les populations de ces villes sont attachées à leur région et ont souvent leur famille pas loin.
De plus, si votre immeuble dispose de plusieurs T2 ou T3, cela vous assure une stabilité locative car ce sont souvent des couples ou des familles avec un enfant qui s’installent dans ces types d’appartements.
Il faut généralement plusieurs années pour qu’un couple décide de déménager d’un T2 (souvent à l’arrivée de leur premier enfant).
Une concurrence moindre
Dans une petite ville, il y a généralement moins de potentiels investisseurs car ce ne sont pas les zones considérées comme les plus attractives.
Moins d’investisseurs signifie donc moins de concurrence pour vous, ce qui augmente vos chances de trouver un immeuble de rapport qui vous convient.
Comment trouver un immeuble de rapport ?
Pour trouver le bon immeuble de rapport, il n’y a en fait pas de secret. C’est comme chercher n’importe quel bien immobilier !
Vous devez mobiliser toutes les ressources possibles :
les agences immobilières ;
votre réseau : ne le négligez pas, vous pouvez parfois avoir vent d’une offre qui n’apparaît même pas sur le web !
Cas pratique : comment intégrer l’achat d’un immeuble de rapport dans sa stratégie d’investissement locatif ?
Pour mieux vous faire comprendre la stratégie, nous vous présentons ici un cas réel trouvé sur LeBonCoin. Vous trouverez ci-dessous toutes les informations relatives à l’achat ainsi que les deux photographies disponibles sur l’annonce.
Il s’agit d’un immeuble de rapport avec T2 situé dans une petite ville. Nous ne divulguons pas le nom de la ville car il ne présente pas d’intérêt pour l’exemple. Nous souhaitons seulement vous faire comprendre quel cheminement de pensée un investisseur immobilier doit avoir, ce n’est pas pour valoriser ou dévaloriser un secteur précis !
Le prix de l’immeuble
Le prix de vente de notre immeuble est de 189 000 euros. Partez du principe que ce qui est en vente n’est pas forcément au bon prix, sinon, la vente aurait déjà été conclue.
C’est d’autant plus vrai lorsque l’offre date de plusieurs jours, semaines voire mois. Ici, le vendeur en a même conscience puisqu’il précise que le prix est à négocier.
Cette mention est particulièrement importante car elle vous précise que l’achat est encore plus à votre portée et que le vendeur est prêt à entendre des offres au rabais.
Important : même quand le vendeur ne précise pas “à négocier”, partez du principe que tout est négociable. N’ayez jamais peur de formuler des offres inférieures au prix, vous n’avez rien à perdre et c’est le jeu du commerce !
La population de la ville
Avec 16 000 habitants, nous sommes effectivement dans une petite ville. Cependant, l’essentiel n’est pas là.
Vous devez surtout vous renseigner sur les activités commerciales locales, s’il y a des commerces, des écoles, des banques, des restaurants, etc.
Vous pouvez également vous renseigner sur le taux d’occupation actuel de l’immeuble et s’il a une bonne réputation avant de faire votre offre.
La surface de l’immeuble
Notre immeuble fait 274 mètres carrés.
Attention : c’est une surface assez grande. Cela signifie des travaux de rénovation élevés puisqu’on raisonne en fonction du prix au mètre carré. Forcément, plus votre immeuble est grand, plus la facture monte.
Les revenus locatifs et le cash-flow
L’annonce précise que vous pouvez espérer 19 320 euros de loyers hors charges.
Pour simplifier l’exemple, on considère environ 1 300 euros net par mois avec des mensualités de 1 100 euros pour rembourser votre crédit banquier.
Cela signifie que vous générez 200 euros chaque mois grâce à votre immeuble. C’est un cash-flow positif et surtout l’immeuble s’autofinance. C’est-à-dire que vous n’avez pas besoin de piocher dans votre patrimoine personnel chaque mois pour combler d’éventuels manques. L’investissement est donc intéressant.
Pour comparer, imaginez que vous êtes intéressé par une Ferrari. Vous faites un prêt pour l’acheter mais la Ferrari vous rapporte suffisamment d’argent pour payer le crédit et vous dégagez même de la trésorerie. C’est comme si cette Ferrari était gratuite !
Les photos de l’annonce
Les photographies vous permettent d’avoir un regard sur l’immeuble et de confirmer votre impression.
Ici, on voit un endroit qui semble agréable, vaste, ensoleillé et avec de la végétation. Tous ces éléments sont de bon augure.
Il y a seulement un hic : il n’y a pas assez de photos de l’intérieur. On ne sait pas si les appartements sont en bon état ou s’ils sont à rénover. Le mieux serait d’en demander au vendeur ou de faire une visite pour voir par vous-même.
Partez quand même du principe que vous devez systématiquement prévoir de faire quelques rénovations. Il est toujours préférable de sécuriser un budget travaux dans l’immédiat ou même pour les mois qui suivent votre acquisition. De plus, louer des appartements qui paraissent neufs et modernes attire toujours plus de locataires et des locataires d’un meilleur profil.
Vous pouvez vraiment faire la différence avec des cuisines et des salles de bains modernes et agréables !
Les points clés de la stratégie d’achat d’un immeuble de rapport
Négocier le prix d’achat
Nous vous le rappelons, la première étape consiste à négocier le prix d’acquisition. Si une offre est encore en ligne, c’est que le vendeur n’a pas encore trouvé un acheteur à ce prix-là. Il n’y a pas de raison pour que ce soit vous qui vous aligniez. Le prix n’est juste pas le bon !
Négocier un budget de travaux
Les travaux, immédiats ou au fil du temps, sont rarement évitables quand on investit dans un bien immobilier. Nous vous conseillons vivement de négocier un budget travaux auprès de votre banque.
Même si l’immeuble n’a pas besoin de rénovations immédiates, c’est bénéfique car vous n’êtes pas obligé de dépenser votre budget lors des premières semaines. Vous avez parfois jusqu’à 10 ans pour le faire.
Si vous avez besoin de faire des travaux dans ce laps de temps, vous bénéficiez donc d’une somme sans toucher à votre patrimoine personnel. Pour cela, vous n’avez qu’à présenter la facture à votre banque et la somme est débloquée.
Important : Nous vous déconseillons fortement d’acheter un tel bien sans budget travaux. Sinon, vous devez piocher dans votre propre argent et cela peut vite devenir très coûteux et impacter la rentabilité de votre immeuble.
NÉGOCIER UN PRÊT À DIFFÉRÉ
Au moment de négocier votre crédit, pensez à négocier un différé.
Un différé vous permet de ne pas rembourser votre banque pendant la durée négociée (3 ans maximum).
Il existe deux types de différé :
le différé total : vous ne payez rien à la banque pendant la durée négociée ;
le différé partiel : vous ne remboursez que les intérêts.
Exemple : Vous négociez un différé partiel de deux ans. Vos mensualités s’élèvent à 1 100 euros avec 250 euros d’intérêts, vous ne devez alors verser que 250 euros à votre banque pendant deux ans. Si nous reprenons l’exemple de cet immeuble, vous encaissez 1 300 euros par mois de loyer net. Cela vous rapporte ainsi 1 000 euros de trésorerie par mois. Soit 24 000 euros en deux ans.
Grâce à cet immeuble et ce montage financier, vous avez généré 24 000 euros sans avoir à débourser un seul centime !
RÉUTILISER LA TRÉSORERIE GAGNÉE GRÂCE À L’IMMEUBLE
Avec les 24 000 euros de trésorerie, vous avez alors le choix pour la suite de votre parcours d’investisseur.
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Soit vous gardez l’argent et cela vous permet d’avoir une marge de sécurité importante. En cas d’imprévu, vous avez de l’argent qui ne provient pas de votre patrimoine personnel initial et vous pouvez avoir l’esprit plus tranquille.
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Soit vous choisissez de vous servir de cet argent pour emprunter à nouveau et acquérir un nouveau bien immobilier.
À ce moment-là, vous allez voir votre banque et vous leur dites que vous avez une trésorerie de 24 000 euros. Cela peut vous servir de garantie et montrer à votre banque que vous êtes un investisseur sérieux. Grâce à cette somme, vous pouvez acheter un bien immobilier et appliquer la même stratégie avec le bien suivant et ainsi de suite. Par ce biais, votre trésorerie ne cesse de grossir et votre patrimoine immobilier s’agrandit. Avec cette stratégie, plus vous investissez, plus vous vous enrichissez !
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Soit vous décidez de vendre votre immeuble. Si vous avez fait des rénovations au fur et à mesure, vous avez utilisé votre budget travaux. Grâce aux travaux, l’immeuble a peut-être pris en valeur et vous pouvez espérer le vendre à un prix supérieur à celui d’acquisition et faire ainsi une plus-value.
Cependant, même si vous ne faites pas de plus-value et que vous le vendez au même prix, vous êtes gagnant grâce aux 24 000 euros gagnés en deux ans.
Attention : au bout d’un moment, se faire financer par la banque est de plus en plus difficile. Vous devez alors arbitrer votre patrimoine pour faire baisser votre taux d’endettement.
Une vente peut être très positive pour vous puisqu’elle vous permet de racheter votre crédit à la banque et de garder la potentielle différence (d’autant plus si vous faites une plus-value). Vous sortez ainsi de cet investissement avec la trésorerie générée par l’immeuble + la différence obtenue de la vente. Ce qui vous fait une somme pour investir dans un autre bien ou pour vous faire plaisir.
Exemple : si vous avez gagné 50 000 euros sur 5 ans grâce à l’immeuble et sa revente, cela vous apporte quasiment un SMIC par mois !
Vous savez désormais pourquoi acheter un immeuble de rapport dans une petite ville peut être une stratégie immobilière payante. Nous espérons que cela vous donne des envies d’investir et que cela vous donne d’autant plus envie d’élaborer vos propres stratégies immobilières.
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