Parfois jugé immoral, l’achat en viager a mauvaise réputation. Pourtant, c’est une manière d’investir qui peut être particulièrement rentable et qui rend service à la personne vendeuse.
Dans cet article, nous vous expliquons l’intérêt d’acheter en viager.
Qu’est-ce qu’un achat en viager ?
Acheter en viager consiste à investir dans un bien immobilier déjà occupé par son propriétaire. Pendant qu’il l’occupe, il ne vous verse pas de loyer. Au contraire, c’est vous qui devez verser la rente viagère.
On parle alors d’un débirentier qui verse une rente au crédirentier (l’occupant).
Au décès de l’occupant, vous accédez à la pleine propriété du bien. Vous pouvez ensuite en faire ce que vous voulez : le louer, l’occuper ou le revendre.
Comment fonctionne l’achat d’un viager ?
Deux éléments à verser : un bouquet et une rente viagère
Le prix d’un viager se compose en deux éléments : le bouquet et la rente viagère.
Le bouquet est versé au vendeur au moment de la signature du contrat. Généralement, cela représente 20 à 30% de la valeur du bien (il peut néanmoins être supérieur, jusqu’à 50%).
La rente viagère est versée chaque mois au vendeur jusqu’à son décès. Son montant dépend de l’âge du vendeur, de la valeur du bien et de l’espérance de vie théorique.
Attention : puisque vous devenez propriétaire, il faut ajouter la taxe foncière.
Précisions : quand on parle d’espérance de vie théorique, c’est avec l’appui des chiffres officiels comme ceux de l’INSEE qui se basent sur les statistiques en France. Par exemple, l’INSEE considère qu’une femme de 80 ans a encore une espérance de vie de 10,8 ans. Chaque vente est donc différente et le calcul doit être fait par des professionnels.
La différence entre le viager occupé et le viager libre
Le viager peut être libre ou occupé.
La différence est liée au délai de jouissance du bien. Avec un viager libre, vous disposez directement du bien. Dans le cadre d’un viager occupé, vous devez attendre le décès du vendeur.
Pour notre stratégie, nous nous intéressons uniquement au viager occupé car c’est celui qui permet d’obtenir une décote à l’achat.
La décote compense le fait de ne pas pouvoir disposer du bien immédiatement à l’achat. C’est donc la forme de viager qui vous permet de faire le bénéfice le plus important.
Avec un viager libre, vous jouissez du bien dès l’achat, vous pouvez donc le mettre en location et générer des revenus locatifs pour compenser votre rente viagère. Cependant, vous l’achetez quasiment sans décote. C’est cette décote que nous ciblons en priorité.
L’achat en viager ou “vente occupée”
Le viager traîne une mauvaise réputation, c’est pourquoi certaines annonces mentionnent plutôt “vente occupée”.
Le viager est souvent vu comme une pratique immorale puisque les éventuels bénéfices dépendent de la durée de vie du vendeur.
Or, pour nous, le viager, c’est du gagnant-gagnant.
Le viager occupé permet au vendeur de valoriser sa maison tout en continuant d’y vivre. Souvent, vous leur rendez service car ils ne souhaitent pas aller en maison de retraite ou ils sont trop attachés à leur domicile pour le quitter. Avec cet achat, vous permettez à ces personnes de vieillir plus sereinement, dans leur confort et avec leurs repères.
Et pour l’acheteur, c’est une manière d’investir à moindre frais dans des biens et de faire une éventuelle plus-value.
Quels sont les avantages d’acquérir un bien en viager ?
Acquérir un bien immobilier avec une décote
Pour investir avec succès, il faut souvent miser sur des exceptions de marché. C’est-à-dire des biens vendus à une valeur moindre par rapport à leur valeur réelle.
Avec le viager occupé, vous avez systématiquement une décote sur les biens immobiliers. C’est donc la manière la plus rapide de trouver des bonnes affaires puisque les vendeurs réduisent volontairement la valeur de leur bien à l’achat.
La promesse d’une plus-value
Si l’occupant n’excède pas ou de peu son espérance de vie théorique, vous profitez de la décote et du calcul initial pour détenir un bien moins cher que sa valeur de marché.
Une fois que vous avez la pleine propriété du bien, vous pouvez le vendre à sa valeur de marché (donc sans décote) et faire une plus-value intéressante.
Il se peut que l’occupant décède quelques mois après votre achat. La plus-value est alors d’autant plus importante puisque vous avez dépensé très peu en rente viagère.
Attention : si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature de l’acte de vente, celle-ci est annulée, sauf s’il est certifié que le vendeur était déjà malade à ce moment-là.
Moins de frais de notaire
N’importe quel achat immobilier s’accompagne de frais de notaire à hauteur de 8%.
Avec un viager, ce pourcentage est appliqué à la valeur occupée du bien, donc avec la décote. Les frais de notaire sont donc moins élevés par rapport à un achat classique.
Quels sont les risques d’un achat en viager ?
Pas de revenus locatifs
Avec un viager occupé, vous ne disposez pas du bien. Vous ne pouvez donc pas le mettre en location et vous ne générez aucun revenu.
Au contraire, vous devez payer chaque mois la rente viagère. Pour investir en viager, vous devez donc avoir un capital suffisamment important pour pouvoir supporter ces frais. Ou alors, vous possédez déjà un parc immobilier rentable et vous pouvez utiliser votre cash-flow positif pour payer la rente viagère.
L’espérance de vie de l’occupant
Le principe même d’un achat en viager repose sur les aléas de la vie. Personne ne peut prédire combien de temps il reste à vivre à quelqu’un, quel que soit son âge.
En achetant en viager, vous devez accepter cet aléa et considérer que, parfois, le vendeur peut vivre plus longtemps que son espérance de vie théorique. À ce moment-là, votre investissement est perdant.
Pour réduire les risques, nous vous recommandons d’investir dans plusieurs petits viagers. Mathématiquement, vous avez ainsi plus de chances pour que les choses s’équilibrent (certains peuvent mourir plus tôt ou plus tard) et que vos bénéfices rattrapent vos pertes.
Cas pratique : un viager occupé
Pour mieux comprendre la stratégie immobilière, nous vous présentons ci-dessous un cas réel de viager occupé. C’est une annonce que nous avons trouvée sur Internet.
Les points importants de la stratégie
La valeur du bien :
Le bien est estimé à 120 000 euros sur le marché. On parle alors de valeur vénale.
La valeur d’achat en viager, ou valeur occupée, est estimée à 65 000 euros. Nous parlions plus haut d’une décote habituelle autour de 20 à 30%. Dans ce cas, nous sommes à 40,4% ! Cette annonce est d’emblée très intéressante.
Les coûts et la rentabilité :
Le montant du bouquet demandé : 30 000 euros.
Le montant de la rente viagère : 424 euros.
Attention : vous devez prendre en compte la taxe foncière dans les coûts. Elle s’élève ici à 646 euros, soit 54 euros par mois.
Donc, vous devrez débourser 478 euros par mois, soit 5 736 euros par an, jusqu’à ce que l’occupante décède.
L’occupante est une femme âgée de 79 ans. D’après l’INSEE, l’espérance de vie résiduelle d’une femme de cet âge est de 11,5 ans. Concrètement, si l’occupante décède au cours de la prochaine décennie, votre investissement est plus rentable que prévu.
En revanche, si elle vit au-delà de 90 ans, votre viager sera moins rentable.
Si la dame atteint 90 ans, vous aurez dépensé en rente viagère 5 736 x 11 années = 63 096 euros. Sachant que vous n’avez déboursé qu’un bouquet de 30 000 euros, le bien vous coûte 93 096 euros. Donc, même si la vendeuse atteint l’âge de son espérance de vie théorique, vous êtes toujours en dessous de la valeur initiale du bien (120 000 euros).
Il faudrait que l’occupante vive plus de 4 ans supplémentaires, donc atteindre sa 94eme année, pour que vous atteignez les 120 000 euros. À partir des 95 ans de l’occupante, le bien commence à coûter plus cher que tout ce que vous aurez dépensé durant la détention du bien.
Conclusion :
Vous voyez donc qu’avec une décote aussi importante, l’achat en viager a quand même beaucoup plus de chances d’être rentable pour vous. Il est évidemment possible que la dame vive très longtemps, mais si l’on prend en compte les chiffres de l’espérance de vie en France, il y a encore peu de gens qui deviennent nonagénaires.
Au moment de conclure un achat en viager, il est donc important de prendre en compte :
l’âge de l’occupant ;
l’espérance de vie théorique ;
la valeur du bien ;
la valeur occupée.
Si vous bénéficiez d’une excellente décote, vous avez peu de raisons d’être réticent. Il faut avoir un budget suffisant pour pouvoir payer sereinement la rente viagère, car c’est un coût qu’il ne faut pas négliger.
Pour optimiser au mieux, nous vous rappelons de faire plusieurs petits viagers. Grâce à cette méthode, vous divisez les risques et vous avez même la possibilité d’avoir uniquement des viagers rentables et de valoriser votre patrimoine à très grande vitesse.
Nous espérons que vous comprenez maintenant l’intérêt de l’achat immobilier en viager.
Et si vous n’avez pas encore le budget pour vous permettre des achats en viager, n’hésitez pas à souscrire à notre formation Stratège immo. Nous y présentons plus de 150 stratégies immobilières dont la plupart sont adaptées aux débutants et aux petits budgets !