Si la location vide est une solution à envisager pour votre investissement immobilier, une location meublée est un type de location offrant des avantages à prendre en compte au moment du choix. Et pour que vous ayez toutes les clés pour prendre la bonne décision, découvrez les inconvénients de la location en meublé. Attention, nous abordons ici la location meublée de longue durée, pas la location saisonnière, même si rien ne vous empêche d’opter à terme pour cette solution.
Qu’est-ce que la location meublée ?
Ce type de location présente un avantage pour le locataire : il n’a plus qu’à poser ses valises. Vous devez en effet proposer au locataire tous les équipements imposés légalement. La location meublée se destine la plupart du temps aux étudiants ou jeunes actifs. Cette solution plutôt transitoire leur permet de ne pas avoir à investir dans du mobilier et de l’électroménager.
En tant que loueur d’un bien meublé, vous pouvez notamment choisir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP). Cela va dépendre du montant des revenus locatifs.
Les règles pour un bail meublé
La loi Alur fixe les règles concernant les éléments de mobilier et les équipements obligatoires pour être considéré en tant que loueur meublé professionnel ou non professionnel.
- Literie avec couette ou couverture pour chaque chambre s’il y en a plusieurs
- Volets ou rideaux dans les chambres (au moins un système d’occultation est imposé par la loi Alur)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table
- Sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires (au plafond, lampes à poser, etc.)
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette par exemple).
Quels sont les avantages de la location meublée ?
Les avantages d’un logement meublé sont assez nombreux pour un bailleur. C’est le moment d’en dresser la liste pour comprendre pourquoi ce type de location est à envisager sérieusement.
Un loyer plus élevé qu’en location vide
Les revenus fonciers du propriétaire bailleur en location meublée sont plus élevés qu’en location vide. Cela s’explique simplement par une meilleure prestation. Le fait de proposer aux locataires un logement clé en main a un prix. Ce loyer plus élevé vous permet d’obtenir une meilleure rentabilité locative et ainsi de couvrir les dépenses d’ameublement.
Prenons l’exemple d’appartements dont Christophe est propriétaire. Dans des villes moyennes, certains de ses logements de type T2 pourraient se louer entre 400 et 420 euros. En meublé longue durée, ils se louent entre 550 et 590 euros, la différence est significative.
Une optimisation fiscale plus simple
Il n’est pas indispensable comme dans la location nue de faire de lourds travaux et de créer du déficit foncier (même si cela reste tout à fait envisageable bien sûr). Le bien meublé permet de bénéficier d’un amortissement sur le bien et les meubles pour réduire la base d’imposition (voire l’annuler). En suivant la formation en ligne High Value Immo, vous pourrez découvrir dans une partie consacrée à la fiscalité le mécanisme d’amortissement de manière plus précise et les solutions pour optimiser votre investissement locatif.
La possibilité de créer l’effet coup de cœur pour le locataire
C’est selon nous le plus grand avantage de la location meublée. Lorsque vous mettez un bien immobilier en location, pour limiter le risque de vacance locative, il est nécessaire de se démarquer de la concurrence. Si cela est plus complexe avec la location vide, la location meublée permet de créer le coup de cœur et de trouver plus facilement des locataires. Et il suffit de peu de choses pour créer ce coup de coeur. Des peintures attractives, un beau canapé, quelques accessoires de décoration et les locataires se sentent immédiatement chez eux.
Voici pour avoir une idée quelques appartements meublés proposés à la location par Christophe.
La qualité des locataires
Il apparaît que la qualité des locataires est meilleure sur les biens meublés. Si les locataires restent moins longtemps, ils sont la plupart du temps plus solvables et plus soigneux que les locataires de longue durée en location vide. Étudiants, jeunes actifs, cadres en mission, vous misez sur des locataires susceptibles de mieux respecter le bien. Et ce sera d’autant plus le cas si vous-même vous respectez vos locataires en leur proposant un bien immobilier de qualité.
Moins d’impayés de loyer et de dégradation du bien immobilier
Avec des locataires de meilleure qualité, vous limitez tous les risques liés à l’investissement locatif. En tant que propriétaire, au-delà de la vacance locative, le plus gros risque reste le loyer impayé. Les dégradations représentent aussi un risque. En location meublée, pas expérience personnelle, Christophe a pu constater que le risque est plus faible et les biens sont mieux entretenus. Par ailleurs, n’oubliez pas de vous assurer contre les risques d’un investissement locatif pour mieux vous protéger.
Location meublée : un choix réversible
location vide ou meublée, les deux présentent un avantage important : c’est un choix réversible. Vous n’êtes plus satisfait de la location meublée, vous pouvez revenir en location vide après quelques années.
Quels sont les inconvénients d’une location meublée ?
Les inconvénients de la location meublée sont eux aussi assez nombreux. Pourtant, au regard des avantages offerts par ce type de location, vous pourriez ne pas les trouver rédhibitoires.
Plus de rotation des locataires
Le changement de locataire est plus fréquent. En location meublée, le bail de location est signé pour un an (9 mois si le locataire est étudiant) contre 3 ans pour un contrat de location pour un logement nu. La nature même des locataires (étudiants, jeunes actifs ou professionnels en mission) fait de ce type de location un logement bien souvent provisoire.
Christophe a fait des statistiques sur son parc immobilier pour vous donner une idée. Il apparaît que le taux de rotation reste plus élevé avec un bien meublé, mais que celui-ci n’est pas si significatif que ça si l’on compare avec un logement nu en T2. La différence serait plus importante avec un logement nu plus grand dans lequel les familles s’installent plus durablement.
Une cible moins importante qu’en location nue
Moins de locataires recherchent une location meublée en France. Aussi, le meublé peut présenter une limite si vos cherchez à limiter le risque vacance locative. Toutefois, cela peut être contrecarré par une offre dans une zone où la demande a été étudiée en amont. De plus, en créant le coup de coeur, vous parviendrez à séduire plus facilement. Par ailleurs, la rentabilité plus élevée permet elle aussi de contrecarrer cet inconvénient de la location meublée.
Une gestion plus contraignante en location meublée
Le régime fiscal est avantageux, mais plus complexe. LMNP, LMP, société, selon le régime fiscal choisi, la comptabilité est un peu plus lourde, d’autant que le mécanisme d’amortissement peut sembler flou pour un bailleur. Nous vous conseillons de prendre un comptable pour vous assurer de bien déclarer correctement vos revenus fonciers, mais aussi d’être accompagné pour connaître tous les leviers d’optimisation fiscale. Certes, cela a un coût, mais mieux vaut envisager cette dépense que de risquer un redressement ou de ne pas saisir des opportunités pour réduire votre imposition.
Une dégradation des meubles au fil des années
Même avec des locataires de qualité, les meubles s’usent. La literie, le canapé, l’électroménager, tout ceci va engendrer des dépenses. De plus, ces démarches prennent du temps. Un temps que vous pouvez aussi optimiser en demandant à vos locataires de racheter les équipements nécessaires et de les rembourser.
Des locataires plus exigeants
Si les logements meublés attirent des locataires de meilleure qualité, ils sont aussi plus exigeants. Respectez bien les obligations en matière d’équipements du meublé pour éviter des problèmes. Ils peuvent vous appeler plus régulièrement pour l’entretien du logement. En contrepartie, si vous êtes réactif, vos locataires seront encore plus respectueux du logement en location.
Un impôt supplémentaire (CFE)
La cotisation foncière des entreprises est à payer lorsque vous louez en meublé. S’il ne s’agit pas d’un impôt très élevé, il faut tout de même le prendre en considération si vous calculez la rentabilité de votre investissement locatif. Certes, la fiscalité avec un bail de location meublée est attractive, mais vous devez avoir aussi conscience des différentes charges.
Vous avez à présent en main toutes les informations nécessaires pour faire votre choix et déterminer si la location meublée est judicieuse ou non. Suivez notre formation High Value Immo pour découvrir également les avantages et inconvénients de la location nue et toutes les subtilités pour réussir votre investissement locatif, quel que soit le type de location choisi.