Location vide ou location meublée, pas toujours simple de faire le meilleur choix pour votre investissement locatif. Avant d’envisager la mise en location, suivez notre formation en ligne High Value Immo pour mieux connaître les avantages de la location nue et ses limites. Vous saurez si ce type d’investissement est plus intéressant qu’une location meublée selon votre profil.
Qu’est-ce que la location vide ?
La location vide s’oppose à la location meublée. En clair, il s’agit d’une location non meublée, vous n’avez pas de liste de meubles à respecter. Il est possible de louer un logement vide avec une cuisine équipée, mais ce n’est pas une obligation. De même, vous pouvez parfaitement installer des meubles de salle de bains, notamment un meuble sous lavabo ou sous vasque, mais rien ne vous y contraint.
Si la location vide se distingue de la location meublée sur un certain nombre de points, ces deux types de location présentent tout de même quelques similitudes pour atteindre votre objectif. En effet, quel que soit le type de location, vous devez trouver un bien immobilier bénéficiant d’un bon emplacement et le valoriser le mieux possible pour le rendre attractif.
Votre objectif premier : éviter la vacance locative et trouver des locataires de qualité pour éviter le risque de loyers impayés. Autre point : vous devrez fixer le montant de votre loyer en fonction des prix du marché et en veillant à ce qu’ils ne soient pas plafonnés. Le dépôt de garantie est d’un mois et un état des lieux est à effectuer à l’entrée et à la sortie, rien ne change sur ces points.
Cela étant dit, c’est le moment de découvrir si la location vide est susceptible de répondre à vos exigences et de vous permettre d’atteindre vos objectifs.
Les avantages d’une location nue
Commençons par définir les avantages de la location vide pour votre investissement immobilier locatif.
La facilité d’entretien
Avec un logement meublé, vous devez assurer l’entretien des meubles présents dans le logement. Le locataire doit pouvoir jouir pleinement des meubles imposés par la loi Alur. En cas de vétusté, vous êtes contraint de réaliser des dépenses pour les changer. Si les appareils électroménagers dysfonctionnent, vous êtes tenu là encore de les réparer ou de les remplacer. Avec la location vide, vous gagnez un temps précieux, car l’entretien est bien plus simple.
La base de clients est plus importante
Il y a plus de locataires qui cherchent des appartements nus, plutôt que meublé. Aussi, vous bénéficiez d’une demande locative plus importante, un élément non négligeable puisque la vacance locative reste l’un des pires ennemis de l’investisseur immobilier. Les biens meublés sont la plupart du temps de petite taille, la location nue concerne quant à elle tous les biens en termes de typologie (du studio au T5, voire plus).
Possibilité de réduire son imposition avec une loi fiscale
Au-delà de la loi Pinel qui va disparaître fin 2024, la location nue permet de bénéficier des aides de l’ANAH (agence nationale de l’habitat). Vous vous engagez à louer avec un prix au m² plafonné, ce qui permet de trouver un locataire très facilement. Les locataires doivent respecter un plafond de ressources qui reste relativement élevé, votre cible reste donc très large. En contrepartie de ce plafonnement de loyer, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 30 à 70 %, voire plus dans certains cas spécifiques. C’est loin d’être négligeable puisque votre imposition se base sur une partie seulement de vos revenus locatifs. En suivant toute la formation High Value Immo, vous en apprendrez plus sur la fiscalité de l’investissement immobilier et sur notamment sur l’ANAH.
La création d’un déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme très intéressant qui figure parmi les avantages fiscaux à considérer. Avec la location vide, vous pouvez créer un déficit foncier pour réduire votre imposition. Déduire les charges des loyers perçus permet de réduire le montant imposable, voire de créer un déficit lorsque le montant de charges est supérieur au montant des revenus issus de la location.
Par ailleurs, ce déficit foncier est reportable sur les années suivantes, de quoi alléger votre fiscalité pendant 10 ans maximum pour votre location nue. Vous pouvez réduire votre imposition jusqu’à’ 10 700 euros par an.
L’astuce Ataraxia : vous pouvez cumuler déficit foncier et aides de l’ANAH. Suivez la formation High Value Immo et découvrez à travers l’expérience de Christophe comment vous allez réduire votre imposition tout en constituant votre patrimoine durablement !
La liberté de montage fiscal
Avec la location nue, vous êtes libre de choisir votre montage fiscal. Vous pouvez monter une structure en nom propre, créer une société, choisir l’imposition sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, le régime réel ou le régime micro-foncier, etc. En clair, ce choix vous offre la possibilité de réaliser un montage adapté à votre profil et vos objectifs, c’est un point essentiel au moment de se poser la question du choix entre location vide ou meublée.
Un turn-over moins élevé
La location meublée s’adresse essentiellement aux étudiants et aux jeunes actifs. Aussi, ce sont des populations qui ne sont pas nécessairement amenées à rester longtemps. Cela va générer un turnover plus important qu’on retrouvera moins avec la location vide. Aussi, la location nue génère moins de démarches liées à la gestion de votre investissement locatif.
Les inconvénients d’une location vide
Vous savez à présent quels sont les avantages de la location nue, découvrez maintenant les inconvénients de la location classique pour savoir s’ils sont rédhibitoires pour vous ou si les avantages restent décisifs au moment du choix.
Une rentabilité brute plus faible qu’avec une location meublée
C’est l’une des différences entre location vide et location meublée, les loyers perçus sont plus faibles qu’avec le meublé. La location vide offre une prestation moindre, les locataires doivent financer tout l’ameublement de leur logement. Toutefois, il convient d’aller plus loin en réfléchissant à la rentabilité brute et nette et en prenant en compte un nombre d’éléments plus importants pour définir la rentabilité exacte. Nous y reviendrons au cours de la formation High Value Immo.
La difficulté de créer l’effet coup de cœur
Vous pouvez rénover votre bien immobilier et le rendre attractif. Toutefois, il sera plus difficile de se distinguer avec simplement un beau sol et des murs ornés de jolies peintures. La location meublée va plus loin. Les deux pièces essentielles sont la cuisine et la salle de bains. L’ameublement de ces pièces permet cette fois de créer un coup de cœur qui sera moins simple à envisager avec la location nue. Or, le coup de coeur permet de se distinguer de la concurrence et ainsi de trouver plus facilement des locataires. Par ailleurs, il est plus difficile pour les locataires de se projeter dans un bien nu.
Le déficit foncier est une fuite en avant
Ce déficit est un véritable avantage, mais vous ne devez pas oublier qu’il n’est pas éternel. Une fois que vous avez réalisé des travaux dans votre logement, vous n’allez pas le refaire tous les 5 ou 10 ans. Il faut donc accepter qu’avec la location nue une imposition vienne impacter tôt ou tard vos revenus locatifs. C’est pourquoi tout miser sur la location vide n’est peut-être pas la meilleure stratégie à long terme.
Un abattement plus faible sur les revenus locatifs
Si vous optez pour le régime micro-foncier, avec la location nue, l’abattement automatique sur les revenus fonciers est de 30 % avec la location nue. En revanche, avec la location meublée, il est de 50 %. Là encore, c’est un élément à considérer au moment du choix.
La durée du bail
En location nue, la durée du bail est de 3 ans contre 1 an généralement en location meublée. Cela n’est pas rédhibitoire au moment du choix, surtout si vous envisagez une location longue durée et non une revente à court terme. Toutefois, il est nécessaire de savoir avant de vous lancer que la location nue reste dans ce cadre moins flexible si vous souhaitez donner congé à votre locataire pour vendre.
En résumé, la location nue est parfaite pour démarrer et commencer à constituer votre patrimoine. Toutefois, il semble nécessaire de varier le type de location pour profiter également des avantages de la location meublée. Louer vide ou meublé, vous vous apercevrez tout au long de la formation High Value Immo qu’il n’existe pas une solution meilleure que l’autre. Tirez parti des avantages de chaque solution pour bénéficier d’une meilleure rentabilité et ainsi d’accéder au fil des années à la liberté financière.