Pour devenir un investisseur à succès, il est capital de maîtriser la notion de cash flow. Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi et comment le calculer.
Qu’est-ce que le cash flow en immobilier ?
La locution anglaise « cashflow » signifie littéralement l’argent qui coule. On l’appelle également flux de trésorerie.
C’est une donnée chiffrée qui représente la différence entre ce que rapporte et ce que coûte un investissement locatif. Le cash flow permet donc de considérer l’ensemble de l’investissement et de constater si, à l’instant T, le bien est rentable ou pas.
Bon à savoir : L’intérêt du cash flow est d’être une donnée immédiate qui permet de définir la rentabilité actuelle (sur un mois ou un an) d’un bien. Par exemple, un bien peut être rentable au bout de quelques années via une plus-value même s’il ne l’est pas au moment du calcul.
Les charges à prendre en compte
Selon le résultat du calcul, le cash flow peut être positif, négatif ou nul. Cela dépend de la balance entre ce que le bien vous rapporte et ce qu’il vous coûte.
Souvent, les investisseurs néophytes s’intéressent aux revenus locatifs en oubliant les dépenses qui incombent à la propriété.
Il faut considérer l’ensemble de toutes les charges pour effectuer le calcul le plus précis possible et pour anticiper au mieux le degré de rentabilité de votre investissement.
Les charges d’exploitation :
La taxe foncière ;
Les assurances, principalement Propriétaire non occupant (PNO) et Garantie des Loyers Impayés (GLI) ;
Les coûts d’entretien et de réparation ;
Les frais de gestion (si vous déléguez) ;
Les charges de copropriété.
Les charges financières et fiscales :
Le taux d’intérêt sur votre crédit immobilier ;
L’impôt sur le revenu (ou sur les sociétés selon votre régime fiscal) ;
Les prélèvements sociaux.
Important : c’est le cash flow net qui nous intéresse. Parfois, un cash flow brut peut être positif mais quand on le passe en net, il devient négatif. Pour éviter les mauvaises surprises, n’oubliez pas les impôts dans votre calcul.
Le cashflow positif
C’est ce que tout investisseur recherche systématiquement. Un cash-flow positif indique la rentabilité de votre bien.
Cela veut dire qu’il vous rapporte plus qu’il ne vous coûte.
Un cash flow positif vous permet d’accroître votre trésorerie personnelle et pour ensuite utiliser cet argent comme bon vous semble (refaire un investissement immobilier, vous faire plaisir, investir en bourse, etc.).
LE CASHFLOW NÉGATIF
Un cash flow négatif montre que l’investissement n’est pas rentable. Il vous coûte plus qu’il ne vous rapporte. Vous devez alors faire un effort d’épargne pour combler le manque.
Puisque le cash flow est calculé sur un instantané (généralement sur un mois ou sur une année), cela peut évidemment changer et il est surtout important de comprendre pourquoi le cash flow est négatif. Est-ce circonstanciel ou substantiel ? Est-ce durable ou est-ce que cela va vite s’améliorer ? Voilà les questions que vous devez vous poser une fois que vous connaissez le résultat.
Il faut également constater la différence entre les dépenses et ce que le bienvous rapporte. Si la différence est trop importante, vous pouvez considérer que ce bien risque de devenir un poids dans votre patrimoine.
Bon à savoir : certains investisseurs élaborent des stratégies sur le long terme et ne voient pas systématiquement un cash flow négatif comme une mauvaise nouvelle.
Le long terme permet parfois d’espérer une valorisation significative du bien (dans une zone à forte croissance par exemple) et d’avoir à terme un cash flow positif.
Le cash flow nul
Plus rarement, votre cash flow peut être nul. C’est-à-dire que votre bien vous coûte autant qu’il vous rapporte. En gros, vous ne perdez pas d’argent mais vous n’en gagnez pas non plus.
On considère alors que votre bien s’auto-finance.
Comment calculer le cash-flow immobilier ?
Pour calculer correctement votre cash flow immobilier, nous vous conseillons de le faire par étapes. En calculant d’abord votre cash flow brut, puis votre cash flow net, et enfin votre cash flow net-net.
Avant de démarrer votre calcul, nous vous conseillons de lister les revenus locatifs ainsi que toutes vos charges + les mensualités de votre prêt immobilier.
Le cash flow brut
Pour calculer le cash flow brut, prenez les loyers mensuels (sur l’année) hors charges et multipliez-les par le taux d’occupation.
Le taux d’occupation sur l’année s’indique en pourcentage et il permet de connaître le nombre de loyers que vous avez encaissés (puisqu’il prend en compte les vacances locatives).
Dans notre exemple, nous considérons que nos loyers mensuels hors charges théoriques s’élèvent à 12 000 euros annuel. Si on considère un taux d’occupation de 95%, il faut multiplier ainsi : 12 000 x 0,95 = 11 400.
Sur les 12 000 euros théoriques, vous encaissez, avec un taux d’occupation de 95%, 11 400 euros hors charges.
À ces 11 400 euros, ôtez les mensualités de votre crédit. Pour notre exemple, nous considérons des mensualités de 500 €, soit 6 000 € par an.
Il faut donc faire 11 400 – 6 000.
Dans notre exemple, le cash flow brut s’élève à 5 400 € par an, soit 450 € par mois.
Le cash flow net
Une fois que vous avez le montant de votre cash flow brut, il faut soustraire toutes les charges.
Pour simplifier notre exemple, nous n’avons pas considéré d’éventuels travaux mais s’il y en a, il faut les déduire ici, avec les autres charges.
Pour notre exemple, nous considérons :
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La taxe foncière à 800 € ;
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Les assurances PNO et GLI à 400 € (100 + 300) ;
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Les coûts de gestion locative à 6% soit 684 € ;
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Les charges de copropriété à 750 € ;
-
Et les autres charges à 150 €.
Ce qui nous donne un total de 2 784 € pour les charges.
À présent, reprenez votre cash flow brut et déduisez le montant total des charges.
Soit 5 400 – 2 784 = 2 616 €, donc 218 € par mois.
Le cash flow net-net
Ce n’est pas tout, il reste à déduire les impôts. Ce n’est qu’après cette étape que nous obtenons le cash flow net-net. C’est-à-dire le résultat final, la somme qui reviendra réellement dans votre poche, après que les charges et les impôts soient comptabilisés.
Nous n’avons pas poussé l’exemple jusqu’au calcul de l’imposition car cela dépend trop de votre propre régime fiscal.
Néanmoins, si vous souscrivez à notre formation High value immo, vous bénéficierez d’un calculateur qui vous permettra d’entrer toutes les données nécessaires au bon calcul de votre cash flow, selon vos spécificités.
Dans l’immédiat, il est surtout important de comprendre que le calcul du cash flow doit être fait jusqu’au bout et en prenant compte tous les paramètres pour avoir un résultat valide.
Pourquoi comprendre le cash flow permet de maîtriser ses investissements locatifs ?
Le cash flow est un des indicateurs les plus importants de l’immobilier locatif. Une fois que vous l’avez compris et que vous êtes capable de le calculer, cela vous permet de mieux maîtriser vos investissements.
Réussir vos premiers investissements locatifs
Si vous n’avez pas encore de biens immobiliers en votre possession, ça tombe bien. En ayant toutes ces informations sur le cash flow immobilier, vous pourrez mieux juger le potentiel rendement des biens que vous prospectez.
Pendant votre recherche immobilière, si vous vous y prenez correctement, vous pouvez fortement limiter les risques.
Normalement, vous connaissez l’apport que vous serez capable de mettre et donc le montant du prêt que vous pouvez contracter. Cela vous permet de savoir à peu près la valeur du bien que vous visez.
En connaissant la valeur du bien, vous pouvez mieux filtrer votre recherche. Selon sa localisation et sa valeur, vous avez déjà une idée réaliste du loyer que vous pourrez demander à votre locataire.
De la même manière, vous pouvez déjà prévoir la plupart de vos charges et envisager une marge de sécurité en cas de travaux et de vacance locative.
Connaître le cash flow immobilier vous permet de mieux appréhender votre investissement locatif.
Mieux gérer votre parc immobilier
Si vous possédez déjà des biens, la même logique s’applique à tous vos biens.
L’avantage de posséder plusieurs biens est que vous pouvez vous permettre d’avoir un ou plusieurs biens avec un cash flow négatif. Il vous suffit de créer un équilibre sur l’ensemble.
Exemple : vous avez trois biens avec un cash flow négatif. Pour les rattraper, il vous faudrait un effort d’épargne de 550 euros. Si vous détenez à côté deux biens avec un cash flow positif et que leur addition dépasse ces 550 euros, vous faites un bénéfice sur l’intégralité de votre parc immobilier.
Cela signifie que vous pouvez vous permettre des investissements plus risqués sur le papier (avec un cash flow clairement négatif mais qui promet une plus-value importante sur le long terme) tant que c’est rattrapable à l’échelle de votre patrimoine immobilier.
Il faut donc bien comprendre les tenants et les aboutissants sur chaque bien et les intégrer dans une stratégie immobilière avec une réelle vision d’investisseur.
Convaincre pour une revente (et faire une plus-value)
Si vous parcourez des forums d’investisseurs, vous constaterez que le cash flow est souvent mis en avant pour vendre un bien. C’est l’indicateur le plus attractif pour un acheteur puisque c’est celui qui prouve la rentabilité de l’investissement.
N’importe quel investisseur souhaite générer des cash flow positifs. C’est pourquoi maîtriser ce calcul est bénéfique au moment de revendre un bien. Si vous êtes capable de mettre en avant un cash flow net positif et de l’expliquer, vous aurez forcément plus d’acheteurs potentiels (et sérieux) à votre porte. De quoi envisager une éventuelle plus-value.
Comment être sûr de générer un
cash flow positif ?
Avoir un cash flow positif ne peut pas être assuré à 100%. Néanmoins, en prenant les meilleures dispositions, vous limitez au maximum les risques. Nous vous rappelons que l’immobilier reste l’investissement le plus sûr à l’heure actuelle.
Être sûr des biens dans lesquels on investit
Pour minimiser les risques, il faut déjà être sûr de son investissement. Pour cela, établissez correctement votre budget, restez réaliste et développez un vrai projet immobilier.
C’est la recette la plus efficace et la plus sûre pour obtenir des biens rentables.
Se renseigner sur toutes les charges et sur la fiscalité
Vous avez le bénéfice de pouvoir anticiper un maximum d’éléments, profitez-en ! En France, les charges dues par les propriétaires sont connues, nous les avons listées plus haut dans cet article. En ayant connaissance de ces charges, vous pouvez anticiper au maximum et avoir déjà une première idée des loyers dont vous aurez besoin.
Avoir conscience de cela vous permet en plus d’affiner votre recherche immobilière et de gagner du temps.
De la même manière, renseignez-vous au maximum sur la fiscalité pour connaître les impôts qu’il faudra déduire selon le régime fiscal auquel vous êtes soumis.
Calculer le cash flow immobilier avec attention et précision
Une fois que vous avez tous les éléments, n’oubliez pas de prendre en compte le cash flow net-net et non le cash flow brut.
Garder des marges de sécurité pour les imprévus
Lorsque vous obtenez votre cash flow net-net, ne criez pas victoire trop vite s’il est à peine positif. Considérez toujours une marge de sécurité pour prévenir des risques de surcoûts liés à des réparations ou à des vacances locatives.
Bon à savoir : la vacance locative est un élément que vous pouvez essayer de maîtriser également en proposant un bien attractif dans une zone où la demande de logement est forte.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le cash flow en investissement immobilier ?
Le cash flow est la différence entre ce que vous rapporte et ce que vous coûte un bien. Un cashflow positif indique la rentabilité d’un investissement locatif.
Un cashflow négatif est-il forcément préjudiciable ?
Non, un cash flow négatif peut entrer dans une stratégie d’investissement immobilier. Cependant, il est toujours plus prudent de viser un cash flow positif.
Quelle différence entre un cash flow brut et un cash flow net ?
Comme pour votre salaire, le brut correspond à la somme qui n’a subi aucune déduction. Le cash flow net est la somme après déduction des charges. Nous appelons le cash flow net-net la somme déduite des charges et des impôts.