Vous avez déjà un appartement et avez décidé d’aller plus loin pour atteindre la liberté financière ? C’est votre premier investissement et nos différentes formations vous ont permis d’entrevoir toutes les possibilités qui vous sont offertes pour constituer rapidement et durablement votre patrimoine immobilier ? Découvrons les solutions offertes pour l’achat de deux appartements ou plus et notamment les avantages d’un immeuble de rapport pour votre projet.
Pourquoi investir dans plusieurs appartements ?
Investir dans plusieurs appartements est une solution à envisager pour diversifier vos investissements et constituer de manière active votre patrimoine.
Constituer son patrimoine
L’achat de plusieurs appartements que vous mettrez en location vous permet de constituer un patrimoine à moindre coût. Lorsque vous achetez votre résidence principale et une ou plusieurs résidences secondaires, vous devez financer ces acquisitions.
Avec l’investissement locatif, il est plus facile d’envisager un investissement multiple puisque ce sont vos locataires qui vont financer une partie de vos biens immobiliers. De plus, vous pouvez bénéficier de l’effet levier du prêt immobilier et ainsi préserver votre épargne au maximum.
Acheter plusieurs appartements est une solution à envisager pour constituer votre patrimoine plus rapidement et accéder à la liberté financière grâce à l’immobilier.
Réduire le risque en cas de vacance sur un bien (ou loyer impayé)
L’immobilier offre de nombreux avantages (un marché relativement stable, une défense contre l’inflation, une optimisation de la fiscalité, etc.). Nous évoquons cet aspect dans la formation High Value Immo au module 3.
Toutefois, comme pour tout investissement, il y a une part de risque. Si votre logement n’est pas occupé ou si votre locataire ne paie pas, vous prenez des risques financiers, surtout si vous avez souscrit un crédit immobilier et que vous comptez sur les loyers pour le rembourser.
Lorsque vous investissez dans un seul appartement, en cas de vacance locative ou de défaillance du locataire, le risque est élevé. En revanche, en investissant dans plusieurs appartements, vous diluez le risque. Si vous avez 5 appartements et qu’un seul est inoccupé, les loyers perçus dans les 4 autres permettent de limiter la perte financière, surtout si les loyers perçus sont supérieurs aux mensualités de remboursement du ou des crédits (selon le type d’investissement).
Acheter des appartements dans différents endroits
La première solution pour investir dans différents appartements est d’acheter des biens séparés. Avantages et inconvénients, faisons le point sur cette stratégie.
Diversification géographique pour limiter le risque
Cette solution pour votre achat immobilier offre un avantage : la limitation du risque. Vous pouvez investir dans différents quartiers d’une ville, voire dans plusieurs villes. Si le marché locatif évolue défavorablement dans une zone géographique au cours de votre investissement, les autres logements ne seront pas nécessairement impactés. De ce fait, vous vous protégez des risques inhérents à l’investissement locatif tels que la vacance locative.
Nécessite du temps pour trouver différents appartements
Se lancer dans l’achat d’appartements dans différents endroits est une démarche longue. Visites, contre-visites, négociation, formalités, recherche d’artisans si des travaux sont nécessaires, vous allez passer beaucoup de temps à monter votre projet.
Multiplication des frais
Acheter différents appartements multiplie les frais. Si vous faites appel à une agence immobilière, vous paierez des frais pour chaque appartement. De même, des frais de notaire seront facturés à hauteur de 7 à 8 % pour chaque appartement. Ce sont des éléments à prendre en compte dans le calcul de rentabilité de votre projet immobilier.
Acheter au fur et à mesure pour rassurer le banquier et obtenir de meilleures conditions
Si vous envisagez d’acheter plusieurs biens immobiliers, pourquoi ne pas les acheter au fil des années ? De cette manière, vous constituerez votre patrimoine immobilier à votre rythme. De plus, si votre premier appartement est rentable, votre banquier sera rassuré. Il sera plus enclin à vous proposer un nouveau prêt immobilier pour financer un nouveau projet. Au fil des années, vous gagnez la confiance de votre banquier. Et lorsque vous atteignez votre taux d’endettement maximal, vous pouvez envisager de vendre un logement pour avoir du cash et lancer un nouveau projet. Découvrez dans notre formation « De 0 à la liberté financière en 5 ans » nos astuces pour contourner un taux d’endettement atteint.
Acheter un immeuble de rapport : avantages et inconvénients
Pour acheter plusieurs appartements en même temps, pourquoi ne pas envisager l’immeuble de rapport ? Si ce projet présente lui aussi des inconvénients, les avantages offerts pourraient vous convaincre de choisir cette option.
Une rentabilité élevée pour l’investisseur
Vous achetez en gros, ce qui vous permet d’obtenir un tarif plus attractif. Or, la rentabilité est calculée en fonction des loyers perçus… et du prix d’acquisition. En achetant un immeuble avec un beau potentiel, vous pourrez négocier son tarif et envisager des travaux importants pour valoriser les espaces existants, voire les réagencer pour proposer différents types de locations. Et pour une rentabilité toujours plus élevée, n’oubliez pas que les petites surfaces sont louées plus cher au m².
Des frais de notaires uniques
En achetant un immeuble de rapport, vous réalisez une seule transaction pour plusieurs appartements. Le gain est élevé puisque vous n’avez pas à multiplier les frais de notaire et surtout les frais d’agence immobilière. Moins de frais, c’est un coût total moins élevé pour une meilleure rentabilité.
Des démarches de financement simplifiées
En achetant un seul et unique bien immobilier, vous limitez les démarches bancaires. Vous souscrivez un seul et unique emprunt immobilier, c’est un gain de temps précieux pour vous consacrer pleinement à votre projet pour rendre votre immeuble attractif et trouver rapidement des locataires.
Pas de charges de syndic
Votre immeuble vous appartient entièrement. Et c’est un réel avantage. Vous n’avez pas de syndic de copropriété, cela va représenter quelques milliers d’éros d’économies par an, c’est loin d’être négligeable.
Pas de copropriété
En achetant un immeuble de rapport, vous avez la main sur votre investissement. Là encore c’est un atout de poids. Vous n’avez pas à négocier avec d’autres propriétaires lorsque vous souhaitez réaliser des travaux. Vous maîtrisez votre investissement de A à Z pour une gestion optimale et une valorisation permettant de pérenniser votre investissement locatif. En clair, vous limitez les contraintes de l’investissement dans des appartements.
Créer du déficit foncier
Vous envisagez de faire des travaux de rénovation ? Les travaux sont des charges déductibles. Si elles sont supérieures à vos revenus locatifs, vous générez un déficit foncier. Non seulement vous pouvez réduire vos bénéfices à zéro, mais ce déficit est reportable sur les années suivantes. En clair, même en générant chaque année du cash flow, vous pouvez vous retrouver en déficit comptable pour optimiser votre fiscalité.
Pour en savoir plus sur l’intérêt des travaux de rénovation dans le cadre d’un investissement locatif, suivez notre formation Elite Patrimoine et notamment le module 5 « Les travaux, maximum d’impact, minimum d’effort ».
Un apport financier important (mais pas toujours)
Si certains immeubles de rapport sont vendus à plusieurs millions, voire dizaines de millions d’euros, il est possible de saisir de très belles opportunités pour investir et envisager des travaux (qui rappelons-le vous permettront de créer du déficit foncier, et donc de ne pas payer d’impôt foncier durant plusieurs années). S’il est plus difficile d’investir sans apport sur ce type de projet, il est possible de limiter votre apport personnel.
Un marché plus restreint
L’offre est beaucoup plus réduite sur les immeubles de rapport, le marché est plus confidentiel. Toutefois, plus réduite ne signifie pas qu’elle n’existe pas. Qu’importe si le temps de recherche est plus long, nous disons toujours que l’investissement immobilier pour atteindre la liberté financière est un jeu de patience. Ne pas se précipiter est l’une des clés du succès.
Un bien immobilier plus difficile à revendre
Moins de vendeurs, c’est aussi moins d’acquéreurs. Aussi, l’immeuble de rapport n’est pas l’investissement le plus liquide. Toutefois, si vous réalisez des travaux dans cet immeuble, la rareté d’un bien très attractif pourrait vous laisser envisager une belle plus-value à la revente. Certains acheteurs seront très intéressés par un projet sans travaux, et avec des locataires déjà en place, ce qui limitera leurs démarches après acquisition.
Acheter plusieurs appartements : variez les types de location
Vos appartements peuvent être loués vides ou meublés. Les deux solutions offrent des avantages et des inconvénients à prendre en compte.
Si vous optez pour le régime fiscal micro-foncier, le meublé est intéressant dans la mesure où un abattement de 50 % est appliqué sur les loyers perçus (contre 30 % en location vide). En revanche, la comptabilité du meublé est plus contraignante, notamment avec le régime réel permettant d’amortir le bien.
La location meublée permet par ailleurs de bénéficier d’une meilleure rentabilité, les loyers perçus sont plus élevés qu’en location vide. De plus, nous avons pu constater sur notre parc immobilier que les impayés sont moins nombreux en meublé, c’est un atout non négligeable.
Vous souhaitez en savoir plus sur les avantages et les inconvénients des locations vides et meublées. Vous voulez vous assurer de faire le meilleur choix selon vos objectifs et le temps à consacrer à votre projet ? Consultez notre formation High Value Immo.