Pour investir correctement, il faut viser les biens immobiliers qui seront rentables. Pour les trouver, il faut mettre en place un système efficace qui vous permet de détecter rapidement les meilleures opportunités.
Une des étapes principales est de définir une zone de recherche précise et pertinente.
Nous vous expliquons comment faire dans cet article.
Pourquoi est-il important de définir précisément sa zone de recherche immobilière ?
Définir votre zone de recherche immobilière présente plusieurs avantages qui feront de vous un bien meilleur investisseur immobilier.
C’est un gain de temps et d’énergie
En établissant une zone de recherche fixe et précise, vous créez une routine de recherche quotidienne.
Cela vous permet de gagner un temps considérable, puisque vous ne vous éparpillez pas sur un territoire trop grand.
De même, vous économisez de l’énergie et vous pouvez rester concentré sur votre objectif.
Nous vous rappelons qu’être investisseur immobilier demande une certaine endurance et un mindset infaillible. En concentrant vos recherches, vous ne risquez pas de vous lasser et vous restez dans les meilleures dispositions mentales.
Vous maîtrisez de plus en plus le marché local
Bien connaître le marché immobilier est impératif pour pouvoir comprendre les offres et déceler les meilleures opportunités.
En adoptant une routine de recherche focalisée sur une même zone, vous aiguisez votre expertise au fil du temps.
Vous vous familiarisez de plus en plus avec le nom des villes, avec les prix et avec les tendances.
À terme, cela peut même vous permettre d’affiner votre recherche. Par exemple, vous pouvez éliminer certaines villes ou certains quartiers si vous constatez :
des prix trop élevés pour votre budget ;
une demande locative inexistante ou presque ;
un type de locataires inadapté à vos besoins ;
des quartiers que vous jugez peu attractifs (cadre de vie médiocre, peu fréquentable, trop touristique, etc.).
Important : ce ne sont que des exemples. Selon votre projet d’investissement, les quartiers peu attractifs peuvent justement être votre cible. Nous estimons qu’avec une bonne gestion, vous vous prémunissez des problèmes liés à des locataires peu scrupuleux. De plus, si les biens sont de mauvaise qualité, vous avez de la marge pour effectuer des travaux et en augmenter sensiblement la valeur.
Vous pouvez progressivement établir un réseau
Rester dans le même secteur peut également favoriser le réseautage avec les acteurs du marché immobilier local.
À force de démarches, vous pouvez faire des rencontres avec des agents immobiliers, des artisans ou d’autres professionnels.
En nouant ces liens, vous préparez d’éventuelles opportunités pour votre futur d’investisseur.
Par exemple, quand il vous faudra gérer d’éventuels travaux, vous aurez peut-être déjà un annuaire intéressant d’artisans.
Cela vous peut aussi vous permettre de prendre connaissance de certaines offres plus rapidement ou bien des offres qui sont sur le point d’être formulées ou qui sont en réflexion. Vous pourrez même accéder à des offres hors marché (qui ne sont jamais communiquées officiellement).
Dans tous les cas, le réseau ne peut vous apporter que des éléments intéressants à condition de savoir précisément ce que vous recherchez (afin de filtrer les informations intéressantes).
Les critères indispensables pour définir sa zone de recherche
Pour bien établir votre zone de recherche, vous devez vous poser plusieurs questions fondamentales. Il faut évidemment des critères de sélection pour pouvoir faire des recherches pertinentes.
Sinon, vous risquez de vous noyer dans le flux important des offres et perdre trop d’énergie à étudier celles qui n’ont pas d’intérêt pour vous.
Nous vous proposons une méthodologie claire en trois étapes pour définir au préalable quel genre de biens vous devez viser.
1/ Définir votre objectif de vie
Tous les investisseurs n’ont pas les mêmes motivations. Selon le profil, les biens sont différents et la manière de chercher aussi.
Prenez donc un moment pour réfléchir au pourquoi de votre investissement avant d’établir votre zone de recherche. Pour vous aider, voici les motivations les plus courantes :
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Vous souhaitez avoir un revenu complémentaire en parallèle de votre activité. Vous devez donc privilégier des biens qui ne demandent pas un temps de gestion trop important ou qui sont suffisamment simples à gérer pour pouvoir déléguer.
Exemple : les grands appartements bien situés (à forte demande locative)
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Vous souhaitez avoir un revenu immédiat pour être indépendant financièrement et partir à la retraite avant l’heure. Visez des biens plus grands comme des T2 ou des T3 situés dans des zones dynamiques (quartiers fréquentés, lieux touristiques) avec une demande locative assez forte (avec des loyers dans la moyenne haute).
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Vous voulez préparer votre retraite. Optez pour des biens immobiliers situés dans des zones stables avec un potentiel de valorisation important sur le long terme, comme les appartements anciens de centre-ville ou les maisons individuelles en périphérie.
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Vous souhaitez créer un patrimoine pour le transmettre à vos enfants. Privilégiez des biens immobiliers neufs situés dans des zones d’avenir avec un réel potentiel de valorisation.
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Vous souhaitez maîtriser votre fiscalité et baisser votre imposition. Si vous remplissez les conditions, vous pouvez profiter de la loi Pinel qui offre des avantages fiscaux intéressants.
Vous pouvez maîtriser votre fiscalité avec tous les biens si vous comprenez les différents régimes fiscaux et que vous prenez les bonnes décisions (choisir son imposition avec l’investissement en SCI, faire des travaux pour bénéficier du déficit foncier sous régime réel, optimiser son IFI, etc.)
2/ Savoir quel type de bien vous recherchez
Selon votre objectif de vie, vous voyez que certains biens sont plus adaptés. Néanmoins, vous avez peut-être une préférence spontanée pour certaines natures de bien. Il est important d’être au clair sur ce point également.
Là encore, nous vous présentons quelques exemples pour vous donner une idée de biens qui pourraient correspondre à votre situation.
Si vous êtes débutant, vous recherchez peut-être un bon cash-flow pour préserver votre capacité d’endettement. Il vaut mieux alors privilégier un bien qui demande peu d’entretien et qui est suffisamment attractif pour avoir des revenus locatifs sûrs et relativement élevés.
En immobilier, le cash-flow désigne le flux de trésorerie. C’est-à-dire la différence entre les recettes que votre bien génère et les dépenses liées à son exploitation. Le cash-flow peut donc être positif ou négatif.
Dans ce cas, vous pouvez penser à :
des appartements à 3-4 chambres et les exploiter en colocation ;
des T2 en location courte durée ;
des meublés en location moyenne et longue durée ;
des places de parking : l’investissement est abordable, la demande est généralement forte en ville (encore plus en centre-ville ou dans les quartiers à stationnement limité), donc il y a peu de chance que cela ne rapporte rien et cela demande globalement peu d’entretien.
Si vous souhaitez investir mais que vous n’avez pas beaucoup de temps à consacrer à la gestion (activité professionnelle à côté), privilégiez les grands appartements bien situés (et donc faciles à louer).
Au début, nous vous conseillons de gérer le bien pour savoir de quoi vous parlez et vous faire la main. À terme, vous pouvez songer à déléguer la gestion.
Ii vous êtes un investisseur confirmé et que vous possédez déjà quelques biens, vous souhaitez peut-être passer à la vitesse supérieure et enrichir d’autant plus votre patrimoine.
Dans ce cas, privilégiez les immeubles de rapport.
Un immeuble de rapport est un immeuble entièrement dédié à générer des revenus locatifs. Il n’y a qu’un propriétaire par immeuble. Le potentiel de rentabilité de ces immeubles est donc très élevé et ils sont souvent prisés à partir d’un certain niveau d’investissement et de patrimoine.
Important : quel que soit le bien, posez-vous la question “suis-je prêt à faire des travaux ?”. La réponse orientera forcément votre recherche de bien et vos choix futurs.
Une fois que vous êtes fixé sur vos objectifs, nous vous conseillons de les écrire sur un papier pour les garder en tête et rester stimulé. Par ailleurs, assurez-vous que votre objectif de vie corresponde avec les biens que vous pouvez viser et si ces biens-là vous tentent.
Il vaut mieux que vos objectifs de vie et vos objectifs d’investisseur soient alignés pour maintenir votre motivation au maximum et vous préparer au mieux à ce parcours de recherche, d’acquisition, de gestion et d’exploitation.
3/ Établissez votre budget
En immobilier, l’argent est le nerf de la guerre. Pour pouvoir chercher de manière pertinente vos futurs biens, vous devez établir votre budget.
Un premier tri de biens se fait automatiquement en éliminant tous les biens qui sont au-dessus de vos moyens ou qui paraissent trop peu intéressants pour vos aspirations.
Pour bien établir votre budget, vous devez :
déterminer vos apports personnels. C’est-à-dire l’argent à disposition que vous pouvez dépenser, sans penser à un éventuel crédit immobilier pour l’instant.
calculer votre capacité d’emprunt. Avec l’aide de votre banque, vous pouvez calculer vos possibilités selon votre situation professionnelle, vos revenus et vos charges courantes.
anticiper les frais annexes. Dans votre calcul, n’oubliez pas les frais de notaire, les frais d’agence ou encore les travaux éventuels.
considérer votre marge de risque. Dans votre budget, pensez à mettre de côté un matelas de sécurité en cas de difficultés comme une vacance locative. Rassurez-vous, si vous prospectez correctement, il y a peu de chances de vivre une déconvenue. Cependant, tout investissement appelle à une certaine prudence. Nous conseillons généralement de prévoir entre 5 000 et 10 000 euros de sécurité.
Une fois que ce calcul est fait, vous avez un budget réaliste qui fait office de point de départ à votre recherche de bien.
Bien délimiter votre zone de recherche immobilière
Maintenant que vous êtes sûr de votre projet immobilier, du type de biens et de votre budget, il faut passer à la délimitation de votre zone de recherche.
Une zone de recherche proche de chez vous
Il est important de commencer à investir près de chez vous. Bien que l’investissement locatif soit gérable à distance, il est parfois nécessaire de se rendre sur place.
C’est toujours plus rassurant de pouvoir accéder rapidement à votre bien pour voir comment cela se passe ou en cas de problème.
Privilégier une zone de recherche de taille réduite
Une zone de taille réduite est plus simple et plus rapide à prospecter. Vous gagnez en expertise et connaissez les tendances et les préférences des localités choisies plus rapidement. Ce qui vous permet de cibler avec un œil plus aguerri et de faire de meilleurs choix.
Pour commencer, nous vous conseillons de choisir une ou deux villes proches de chez vous et qui ont plus de 20 000 habitants (pour des raisons de dynamisme et d’intérêt locatif).
Important : pour bien cibler vos villes, pensez à vérifier l’évolution démographique des dernières années. Si la ville est en croissance ou qu’elle est stable, c’est un feu vert ! Si elle est en chute libre, ce n’est clairement pas un bon signe. Pour contrôler cela, vous pouvez consulter les pages Wikipedia des villes en question, c’est en général indiqué.
Bien connaître les villes ciblées
Une fois que vous avez ciblé vos villes, allez les visiter. C’est important de bien connaître l’endroit où vous achetez pour pouvoir en parler plus aisément et surtout constater par vous-même si le lieu en vaut la peine.
Si vous investissez, vous devez vous mettre dans la peau de vos futurs locataires. Est-ce que vous-même vous apprécieriez de vivre dans ce genre de quartier, de bien, etc.
Il est important de considérer le confort des locataires et de proposer un cadre de vie agréable. C’est également par ce biais que vous pourrez obtenir des revenus réguliers et éviter au maximum la vacance locative.
Conseils supplémentaires
- Quand vous avez trouvé le bien en question, pensez à vous renseigner sur le prix au mètre carré dans la zone/ville. Pour cela, vous pouvez consulter le site meilleursagents.com
- Avant de vous jeter à l’eau, vous pouvez également poster des annonces fictives pour constater par vous-même l’état de la demande. Si vos annonces reçoivent beaucoup de messages (et qu’ils sont sérieux), c’est forcément bon signe. À l’inverse, vous faites peut-être fausse route.
- Pour prospecter, nous vous conseillons d’utiliser les sites :
Vous connaissez désormais les critères essentiels pour préparer au mieux votre achat immobilier. Bonne recherche !