Lorsqu’on est investisseur immobilier, la question de la plus-value immobilière doit se poser. En effet, même si votre objectif premier est la constitution d’un patrimoine immobilier en vue de percevoir des loyers, vous pouvez aussi décider de vendre un bien immobilier pour réinvestir.
Alors quel délai pour ne pas payer de plus-value immobilière ? Quels sont les biens immobiliers exonérés ? Comment réduire le montant d’une plus-value ? Comment se calcule une plus-value immobilière ? On fait le point !
Quand s’applique la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière s’applique dès lors que le prix de vente d’un bien est supérieur à son prix d’achat. La différence est alors soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf cas d’exonérations. D’autre part, nous allons voir que l’imposition de la plus-value dépend aussi du nombre d’années de détention du bien immobilier.
Parmi les opérations concernées par les plus-values immobilières on retrouve : les résidences secondaires, les biens locatifs, les locaux commerciaux, les terrains, les parts de SCPI ou de SCI… Seule la résidence principale est toujours exonérée de plus-value immobilière, quel que soit le délai de détention.
Quel délai pour être exonéré de plus-value immobilière ?
Le délai pour ne pas payer de plus-value est de 30 ans. En effet, la plus-value immobilière est exonérée :
– D’impôt sur le revenu à partir de 22 ans de détention
– Des prélèvements sociaux à partir de 30 ans de détention.
Quels sont les cas d’exonérations de plus-value ?
D’autre part, au même titre qu’une résidence principale, il est possible d’être exonéré de plus-value immobilière dans les situations suivantes :
● Première cession d’un logement pour acheter sa résidence principale : pour cela, vous ne devez pas être propriétaire d’une résidence principale les 4 dernière années précédant la vente, avoir rembourser le crédit immobilier en cours et réinvestir dans l’achat d’une résidence principale dans les 24 mois suivant la vente.
● Cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste ;
● Cession d’un logement en France de non-résidents, sous conditions ;
● Cession inférieure à 15 000 € ;
● Vente au profit d’organismes en charge du logement social ou de particuliers s’engageant à réaliser des logements sociaux.
● En cas d’expropriation : pour bénéficier de l’exonération de la plus-value, il faut réinvestir l’intégralité de l’indemnité dans un délai d’un an.
Si vous ne rentrez pas dans un des cas d’expropriation, sachez qu’il est possible de réduire le montant de la plus-value et par conséquent l’imposition !
Comment réduire le montant de la plus-value ?
Comme nous l’avons vu, la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix de vente. Cependant, nous allons voir qu’il est possible de venir réduire le montant d’une plus-value, en ajoutant ou déduisant certains frais et travaux !
Lors de la vente d’un bien immobilier, il est possible de minorer le prix de vente en déduisant les frais supportés à la cession comme la réalisation des diagnostics obligatoires par exemple. Il convient d’apporter les justificatifs de ces frais.
Cependant, la meilleure façon de réduire le montant de la plus-value est de majorer le prix d’achat !
Quels sont les frais déductibles de la plus-value ?
Le prix d’achat du bien immobilier peut-être majoré des frais suivants :
- Les frais d’acquisition du bien immobilier (les émoluments du notaire et les droits d’enregistrement)
- La commission de l’agent immobilier.
- Les éventuelles charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat.
En l’absence de justificatif, il est possible de bénéficier d’un forfait de 7,5 % afin de tenir compte des frais d’acquisition.
Quels sont les travaux déductibles de la plus-value ?
En plus des frais, vous pouvez déduire certains travaux de la plus-value comme :
- Les travaux de construction, aménagement ou encore d’amélioration ;
- Les frais de voirie, de réseaux et de distributions ;
- Les honoraires d’un architecte, d’un géomètre, d’un maître d’œuvre…
Attention, vous ne pouvez pas déduire de la plus-value les dépenses liées à l’entretien du logement ou les charges déductibles des revenus fonciers ou qui ont l’objet d’un crédit d’impôt !
Bon à savoir : En l’absence de justificatifs, un montant forfaire de 15% sur le prix d’achat peut être pris en compte si vous détenez le bien immobilier depuis 5 ans ou plus.
Quels sont les impôts et prélèvements sociaux à payer sur une plus-value immobilière ?
Si vous vendez un bien immobilier concerné par la plus-value avant le délai de 30 ans, vous serez imposé comme suit :
- L’impôt sur le revenu au taux de 19%.
- Prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Exemple :
Si la plus-value imposable est de 30 000 €, l’impôt sur le revenu représente 5 700 € (soit 30 000 € x 19 %) et les prélèvements sociaux sont de 5 160 € (30 000€ x 17,2%), soit un total de 10 860 €.
Bon à savoir : Une taxe supplémentaire s’applique lorsque le montant de la plus-value est supérieur à 50 000 €. Ce taux peut varier entre 2% et 6% selon la plus-value réalisée.
Quels sont les abattements selon la durée de détention ?
Cependant, vous avez le droit à des abattements sous forme de réduction forfaitaire selon le délai de détention du bien immobilier, à savoir :
Durée de détention | Assiette pour l’impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux |
Moins de 6 ans | 0% | 0% |
De la 6e à la 21e année | 6% | 1,65% |
22e année révolue | 4% | 1,6% |
Au-delà de la 22e année | Exonération | 9% |
Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Imaginons que vous vendez un bien acheté il y a 10 ans. Vous réalisez une plus-value imposable de 15 000 €.
L’imposition de la plus-value se calcule ainsi :
– Abattement de 6% par an de la 6e année à la 10e année soit 30 % (6% x 5 ans) : 15 000 € x 30 % = 4 500 €
– Abattement de 1,65 % par an de la 6e année à la 10e année soit 8,25 % (1,65% x 5 ans) : 15 000 € x 8,25 % = 1237,5 €
L’impôt sur la plus-value sera alors calculé sur 10 500 € et les prélèvements sociaux sur 13 762,5 €.
Bon à savoir : Pour calculer une plus-value immobilière, vous pouvez utiliser le simulateur sur le site notaires.fr
Quelles sont les dates retenues pour le calcul de la plus-value ?
Le délai de 22 ans ou de 30 ans se calcule de la date d’acquisition à la date de l’acte de vente définitif, à savoir :
- Pour les biens immobiliers anciens : c’est la date de l’acte authentique signé chez le notaire qui constitue le point du départ du délai.
- Pour les biens achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : c’est la date de conclusion du contrat de vente qui est prise en compte pour calculer le délai de détention du bien immobilier.
- Pour les immeubles ou maisons que le vendeur a fait construire : c’est la date du début des travaux attestée par la date de la déclaration d’ouverture de chantier.
- Pour les biens immobiliers reçus par succession ou donation : c’est la date d’ouverture de la succession ou la date de l’acte notarié pour les donations qui sera pris en compte pour le calcul de la plus-value.
De même, la date qui représente le terme des délais de détention du bien immobilier est celle de l’acte de vente définitif devant notaire. Il est à noter que le délai pour ne pas payer de plus-value immobilière est de 30 années pleines après la date d’acquisition.
En effet, si vous vendez au cours de la trentième année avant la date anniversaire de l’achat, l’exonération ne sera pas totale. Vous devez vous acquitter d’un reliquat de prélèvements sociaux !
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