Pour devenir un investisseur immobilier rentable et prospère, il est primordial de connaître toutes les techniques pour bien investir. Le démembrement de propriété fait partie des solutions intéressantes pour mener à bien votre projet immobilier et réaliser des optimisations fiscales. Découvrez comment fonctionne le démembrement de propriété et comment l’intégrer astucieusement à votre stratégie d’investissement immobilier.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui permet de diviser la pleine propriété d’un bien immobilier. Le droit de propriété est alors divisé en deux droits distincts : une personne détient le droit d’usufruit et l’autre la nue-propriété.
La pleine propriété devient alors caduque et chaque individu possède des droits et des obligations bien distincts.

Le statut de l’usufruitier

L’usufruit rassemble deux attributs du droit de propriété : “usus” et “fructus”. L’usufruitier est celui qui a le droit d’utiliser une chose (usus) et le droit d’en percevoir les fruits (fructus).

Les droits de l’usufruitier

Pour un bien immobilier, l’usufruitier a donc le droit de :

Faire usage du bien, c’est-à-dire directement y vivre ou le louer.
Percevoir les revenus si le bien en génère et les conserver pour son propre usage. L’usufruitier est alors imposable sur ces loyers.
Réaliser des améliorations ou des embellissements du bien, tant qu’il n’est pas drastiquement transformé.
Vendre l’usufruit sans l’accord du nu-propriétaire. Il n’a par contre pas le droit de vendre le bien en pleine propriété de son propre chef. Il lui faut systématiquement l’accord du nu-propriétaire.

Les obligations de l’usufruitier

En contrepartie, le code civil rappelle les obligations qui incombent à l’usufruitier. Il doit :

Entretenir le bien : si des réparations sont nécessaires, elles sont à sa charge. La propriété doit rester en bon état.
Payer les charges : cela concerne la taxe d’habitation, la taxe foncière, les charges courantes, les assurances ou encore les intérêts des hypothèques s’il y en a.
Préserver la nature du bien : s’il peut faire des travaux d’entretien, l’usufruitier ne peut pas engager de travaux significatifs qui pourraient bouleverser la nature du bien. En cas de doute et pour éviter tout problème, l’usufruitier a tout intérêt à tenir le nu-propriétaire au courant avant d’entreprendre le moindre changement potentiellement trop important.

Bon à savoir : les réparations d’entretien qui relèvent du gros-œuvre (murs porteurs, charpente, planchers, etc.) sont à la charge du nu-propriétaire sauf si un manque d’entretien de la part de l’usufruitier est prouvé.

Le statut du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire détient le troisième attribut du droit de propriété : l’abusus. Il a ainsi le droit de disposer du bien. Cependant, puisqu’il n’a pas l’usus et le fructus, réservés à l’usufruitier, il ne bénéficie pas de l’usage immédiat du bien et il ne peut pas percevoir d’éventuels revenus générés.
Le nu-propriétaire et l’usufruitier ont donc des rôles complémentaires et les droits de l’un ne s’appliquent pas à l’autre.

Cette situation est temporaire, jusqu’à expiration de l’usufruit. L’expiration du démembrement peut être fixée dans les termes du contrat initial ou peut arriver subitement en cas de décès de l’usufruitier (sauf si l’usufruit est transmis aux héritiers par testament).

Les droits du nu-propriétaire

De la même manière que l’usufruitier, le nu-propriétaire possède des droits qui lui sont propres comme :

Le droit de disposition : le nu-propriétaire peut vendre ou transmettre son bien, à condition de respecter les termes de l’usufruit et d’avoir l’accord de l’usufruitier.
Le droit à la reconstitution de la pleine propriété : au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la jouissance entière du bien sans devoir réaliser de démarche administrative.
Le droit d’être informé et/ou consulté : comme nous l’avons déjà indiqué, pour éviter tout problème, il est préférable que le nu-propriétaire soit mis au courant par l’usufruitier avant d’effectuer d’éventuels changements qui peuvent affecter le bien immobilier.
Le droit de vente de la nue-propriété d’un bien sans l’accord de l’usufruitier. En revanche, il doit s’assurer que le nouvel acquéreur respecte à son tour le droit de jouissance de l’usufruitier jusqu’à l’échéance prévue initialement.

Les obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est également tenu de quelques obligations qui lui sont propres :

Il ne peut pas interférer avec le droit de jouissance de l’usufruitier : la division des droits est claire et limpide, le nu-propriétaire doit rester dans son rôle jusqu’à expiration de l’usufruit ;
la prise en charge financière des travaux de gros-œuvre si besoin et s’il est prouvé qu’ils ne relèvent pas de la responsabilité de l’usufruitier.

Les principaux cas de démembrement de propriété

Généralement, le démembrement de propriété est appliqué dans des cas précis, où il est particulièrement favorable.

Démembrer un bien en cas de succession

Le démembrement de propriété est souvent utilisé pour préparer et organiser la transmission de ses biens.

Comment ça marche ?

Lorsqu’un des deux parents décède, il est fréquent que le veuf ou la veuve récupère l’usufruit du bien de son conjoint. La nue propriété est alors attribuée aux héritiers par le biais testamentaire.

Ce système permet au survivant du couple de continuer d’habiter dans le bien concerné ou de le louer et de récolter les revenus générés. Quant aux enfants, ils disposent du bien mais n’exercent aucune responsabilité dessus. Ils bénéficieront ensuite de la pleine propriété lorsque l’usufruit prend fin (au décès du second parent dans la plupart des cas).

Démembrer un bien en cas de donation

Le principe est le même que pour une succession. La seule différence réside dans le timing. Si la succession intervient après le décès du légataire, la donation est effective de son vivant.

Il peut donc jouir lui-même de l’usufruit du bien dont il laisse la nue-propriété.

Acheter en démembrement de propriété

Une pratique beaucoup moins répandue consiste à directement acheter un bien démembré. C’est-à-dire qu’au lieu d’acheter la pleine propriété du bien, l’investisseur ne s’intéresse qu’à l’usufruit ou à la nue-propriété. Généralement, il est plus intéressant pour un investisseur d’acheter la nue-propriété du bien puisqu’elle lui permet de récupérer sa pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.

Les avantages du démembrement de propriété

Les avantages patrimoniaux

Naturellement, les premiers avantages du démembrement de propriété concerne la constitution et la gestion du patrimoine. Parmi les avantages, nous pouvons lister :

Une transmission de biens facilitée. Elle est progressive et permet au donateur d’anticiper les événements et de préparer sa succession tout en douceur. Cela évite également le régime de l’indivision qui est bien plus contraignant et qui aboutit souvent sur des conflits longs et difficiles à dénouer (jusqu’à la décision de justice).
La protection du conjoint survivant. En cas de décès, l’attribution de l’usufruit au conjoint survivant garantit le droit d’usage du bien familial ou des éventuels revenus en cas de mise en location. Ce schéma permet alors aux héritiers de conserver la nue-propriété. En d’autres termes, le bien reste dans le giron familial quels que soient les événements.

Les avantages fiscaux

Le démembrement du droit de propriété peut être considéré comme un moyen particulièrement intéressant de maîtriser sa fiscalité et de s’enrichir.

Parmi ces avantages, nous pouvons considérer les différents contextes déjà cités.

Les droits de donation sont réduits

Lorsqu’un donateur transmet la nue-propriété d’un de ses biens immobiliers tout en conservant son usufruit, les droits de donation baissent automatiquement puisqu’ils sont indexés sur la valeur du bien en question. Dans ce contexte, les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, les droits sont donc plus bas.

Aucun droit de succession à payer

Dans un contexte de transmission de biens, le démembrement permet de ne pas payer les droits de succession en cas de décès de l’usufruitier, car la pleine propriété est récupérée automatiquement par le nu-propriétaire.

Un abattement de 100 000€

Au cours d’une donation entre un donateur et son héritier, un abattement de 100 000 € est appliqué sur la valeur de la nue-propriété.

Exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’IFI incombe à la responsabilité de l’usufruitier. Cependant, si l’usufruit est transmis à un ou plusieurs enfants, il n’est plus comptabilisé dans le calcul de l’IFI puisque le bien sort de l’assiette taxable du contribuable (il n’y a plus de droit d’usage ni de jouissance).

Optimisation de l’impôt sur le revenu (IR)

Dans le cas où l’usufruit d’un bien immobilier est détenu par une autre personne que le nu-propriétaire, les revenus locatifs sont imposés dans l’assiette de l’usufruitier. C’est un potentiel avantage fiscal si l’usufruitier se situe dans une tranche marginale d’imposition inférieure à celle du nu-propriétaire.

Comment sortir d’un démembrement de propriété ?

Si, pour une quelconque raison, vous souhaitez un jour sortir du démembrement de propriété, c’est possible mais uniquement dans les situations suivantes :

L’extinction naturelle de l’usufruit : s’il est établi pour une durée déterminée, l’usufruit arrive naturellement un jour à sa fin, causant la fin du démembrement de propriété.
La renonciation d’un des deux partis : il est possible que l’usufruitier ou le nu-propriétaire décide de renoncer à ses droits, laissant la pleine propriété à la partie qui reste.
La vente : si la propriété est vendue, les droits disparaissent naturellement. Mais le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent d’abord donner leur accord. Le produit de la vente sera ensuite réparti entre eux deux selon la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété.
L’échange ou la donation : les droits peuvent se transmettre, si l’un des deux partis décide d’avoir recours à ce droit, le démembrement prend fin.

Dans tous les cas, les actes de démembrement de propriété doivent être rédigés par un notaire pour pouvoir être entérinés.

Questions fréquentes

Comment la nue-propriété diffère-t-elle de l’usufruit ?

La nue-propriété donne droit à la possession du bien à long terme sans jouissance immédiate. A contrario, l’usufruit permet l’usage et la jouissance du bien sans pour autant en détenir la pleine propriété.

Peut-on vendre un bien immobilier en nue-propriété ?

Oui, il est tout à fait possible de vendre un bien immobilier en nue-propriété. Cependant, l’acheteur ne pourra disposer de l’usage du bien qu’à l’expiration de l’usufruit. Ce qui peut compliquer la vente selon les potentiels acheteurs.

Comment est calculée la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?

La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est calculée sur la base de l’âge de l’usufruitier et la valeur totale du bien, en suivant les barèmes établis.

Est-il possible de convertir un usufruit en pleine propriété ?

Oui, il est possible de convertir un usufruit en pleine propriété. Il suffit d’effectuer un rachat ou de trouver un accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Peut-on mettre fin à un démembrement immobilier par un accord mutuel ?

Oui, le démembrement de propriété peut prendre fin par un accord mutuel entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Démembrement de propriété : comment fonctionne cet outil d’optimisation fiscale ?