En tant que propriétaire, vous pouvez être confronté au départ d’un de vos locataires en cours de bail. Découvrez les démarches à suivre pour que le bail prenne fin dans les règles et sans problème.
Dans quelles conditions un locataire peut-il partir avant la fin du bail ?
En France, un bail de location classique s’établit pour au moins un an. Cependant, un locataire peut décider de l’interrompre à tout moment.
En effet, le locataire n’est pas à une durée de séjour minimale. Cela signifie que, même s’il occupe votre bien depuis seulement deux semaines, il a le droit de partir s’il donne son préavis.
Comment informer le propriétaire ?
Pour quitter le logement, le locataire doit d’abord faire savoir sa décision au propriétaire en bonne et due forme.
Il peut le faire par quatre moyens :
Une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception ;
Un acte de commissaire de justice ;
Un courrier remis en main propre contre émargement ou récépissé signé ;
Une lettre recommandée électronique (LRE), à condition d’être acceptée par le destinataire.
Important : si votre locataire vous signale son intention de quitter le logement par mail, par SMS ou qu’il cherche un accord vocal (par téléphone ou de visu), cela n’a aucune valeur aux yeux de la loi et les démarches ne peuvent pas être enclenchées.
Le respect du délai de préavis
Après avoir informé le propriétaire, le locataire doit respecter un délai de préavis. Cela signifie que le départ du locataire n’est effectif qu’à la fin du préavis et qu’il doit s’acquitter du loyer pour toute cette durée.
Important : la période de préavis commence dès lors que le propriétaire prend connaissance de la décision du locataire. C’est-à-dire quand le propriétaire accuse réception du courrier et non pas quand le locataire l’envoie.
La durée du préavis change selon la nature du bien que vous possédez.
En location vide
Si vous louez un bien vide, le préavis est de trois mois.
Il existe cependant plusieurs cas qui peuvent réduire la durée du préavis à un mois.
La situation professionnelle du locataire peut être prise en compte si le locataire justifie :
Un premier emploi ;
Une mutation professionnelle ;
Une perte d’emploi ;
Un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.
D’autres situations ou statuts spécifiques permettent au locataire de bénéficier d’un préavis d’un mois :
La santé du locataire le contraint à déménager ;
Il bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ;
Il bénéficie de l’allocation adulte handicapé ;
Il déménage pour un logement social attribué ;
Il est victime de violences conjugales.
Enfin, si le logement que vous louez est situé en zone tendue, le préavis est également réduit à un mois.
En zone tendue, l’accès au logement est considéré difficile à cause d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. Lorsqu’un bien est sans occupant, il est donc mis plus rapidement à disposition pour un autre locataire, ce qui explique cette réduction de durée du préavis.
Pour savoir si votre logement est concerné, vous pouvez renseigner la commune dans le simulateur mis à disposition par le site du service public.
En location meublée
Si vous louez un bien meublé, le préavis est systématiquement d’un mois. Cette durée est impossible à raccourcir, quel que soit le statut du locataire.
Partir sans préavis
Que ce soit en location vide ou meublée, un locataire peut partir sans préavis s’il apporte la preuve de manquements graves de la part du propriétaire, qui rendent le logement insalubre ou dangereux.
Un logement est considéré en péril ou insalubre s’il risque de s’effondrer ou si des dangers compromettant la santé et la sécurité des locataires sont identifiés.
Le propriétaire peut-il donner congé au locataire en cours de bail ?
Dans certaines circonstances, c’est le propriétaire qui peut décider de raccourcir le bail, mais il ne peut le faire que dans des conditions spécifiques.
Donner congé pour motif légitime et sérieux
On parle d’un motif légitime et sérieux en cas de manque de respect du bail de la part du locataire :
Un non-paiement répété du loyer ;
Un défaut d’assurance ;
Un non-respect du voisinage (tapage nocturne, détention d’animaux non autorisés, etc.) ;
Une sous-location sans accord préalable.
Attention : si le locataire conteste la décision du bailleur, ce dernier doit apporter les justificatifs nécessaires pour avoir gain de cause.
Donner congé pour faire des travaux
Si le propriétaire doit réaliser des gros travaux pour mettre le logement aux normes, c’est considéré comme une force majeure et il a donc la possibilité d’interrompre le bail du locataire.
Là aussi, il faut justifier l’importance des travaux et le bien-fondé du congé.
Donner congé pour habiter soi-même le logement
Le propriétaire a l’opportunité de récupérer son bien s’il veut qu’il devienne sa résidence principale ou celle d’un de ses proches. La loi considère seulement ces proches-là :
l’époux ou l’épouse ;
le concubin ou la concubine ;
le partenaire de Pacs ;
les ascendants ;
les descendants ;
les associés, si le propriétaire fait partie d’une SCI.
Donner congé pour vendre le logement
S’il veut vendre son bien, le propriétaire peut choisir de donner congé à son locataire. Ce n’est cependant pas une obligation, s’il se met d’accord avec l’acheteur pour maintenir le bail du locataire actuel.
Bon à savoir : le congé pour vendre vaut comme une offre de vente. S’il le souhaite, le locataire peut donc se déclarer acheteur du logement et il bénéficie d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis.
Les locataires protégés
La loi protège certains locataires d’une éviction en cours de bail.
Le locataire âgé de + de 65 ans :
Si, à l’échéance du bail, le locataire est âgé de plus de 65 ans et qu’il a des revenus annuels modestes, il ne peut être évincé avant la fin de son bail.
Voici le tableau des plafonds de revenus annuels que ne doit pas excéder un foyer fiscal comprenant une personne de plus de 65 ans
Nombre de personnes | Paris ou ville limitrophe de Paris | Autre commune d’Île-de-France | Autre région |
1 personne seule | 26 044 € | 26 044 € | 22 642 € |
2 personnes | 38 925 € | 38 925 € | 30 238 € |
3 personnes | 51 025 € | 46 789 € | 36 362 € |
4 personnes | 60 921 € | 56 046 € | 43 899 € |
5 personnes | 72 482 € | 66 347 € | 51 641 € |
6 personnes et plus | 81 562 €
| 74 662 €
| 58 200 €
|
Le locataire âgé de – de 65 ans :
Si le locataire est âgé de moins de 65 ans, le barème ci-dessus s’applique seulement s’il a à sa charge une personne âgé de plus de 65 ans.
Quelles démarches le bailleur doit-il suivre pour donner congé au locataire ?
Adresser une lettre de congé
Pour que le locataire ait le temps de réagir suite à la décision du bailleur, ce dernier doit formuler une lettre de congé. C’est-à-dire un papier officiel qui notifie le locataire de la décision et qui fait foi aux yeux de la loi.
La lettre de congé doit obligatoirement afficher le motif du congé. Selon ce dernier, les informations complémentaires changent :
En cas de motif légitime et sérieux, le motif d’éviction suffit (et les justificatifs si besoin.)
En cas de reprise, la lettre doit comporter le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que le lien de parenté entre le propriétaire et cette personne.
En cas de vente, la lettre doit contenir le prix, les conditions de vente ainsi qu’une description précise du logement loué. En plus, le bailleur doit énoncer les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Important : la lettre de congé doit obligatoirement être livrée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, remise en main propre contre émargement ou récépissé signé ou par lettre recommandée électronique.
Respecter le délai de préavis
Pour que le congé soit valable, il faut impérativement que le locataire la reçoive au moins six mois avant la date d’échéance du bail pour une location nue et trois mois avant pour une location meublée.
Le moindre retard rend le congé caduque. Si vous êtes en délicatesse avec votre locataire, il faut donc bien anticiper les choses !
Quelles sont les démarches impératives lorsque le locataire part ?
Quelles que soient les raisons du départ du locataire, il faut toujours effectuer les mêmes démarches pour que la procédure se passe du mieux possible et que vous ne perdiez pas de temps jusqu’au prochain locataire.
L’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est primordial puisqu’il détermine l’état de votre bien par rapport à son état au début du bail. Il permet de constater si le locataire a plus ou moins bien entretenu votre logement et si des travaux devront être effectués.
Il est toujours utile de prendre des photos pour pouvoir justifier des problèmes (un mur abîmé, un papier peint taché, des égratignures sur des meubles, etc.)
La restitution (ou non) du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est plus communément connu sous le terme de “caution”. C’est le montant que le locataire doit verser au bailleur à la signature de son bail.
C’est cette somme qui est restituée totalement, partiellement ou pas du tout à la sortie du locataire.
Vous déterminez lors de l’état des lieux les éventuels dégâts et dégradations. Vous pouvez ensuite déduire le coût des réparations du dépôt de garantie et restituer le solde restant au locataire.
Bon à savoir : vous bénéficiez d’un mois pour rendre la caution avec un état des lieux conforme et de deux mois avec un état des lieux non conforme.
Nous vous conseillons d’attendre au maximum avant de restituer (ou pas) le dépôt de garantie afin d’être sûr de ce que vous devez rendre. Il est possible que vous ne vous rendiez compte de certains dégâts qu’au bout de quelques jours et non dès l’état des lieux.
Le décompte final des charges
Il s’agit du même décompte de charges que vous faites annuellement. C’est-à-dire toutes les charges récupérables. Cela vous permet de savoir si le locataire vous doit encore de l’argent ou si c’est l’inverse.
Exemple : si le locataire paie le chauffage dans ses charges et qu’il choisit de les payer en les lissant sur toute l’année, cela peut vous impacter selon le moment de l’année où il part. S’il part juste avant l’été, il a passé les premiers mois où il a dû payer moins qu’il n’a consommé et il est probable qu’il vous doit de l’argent.
La récupération des coordonnées du locataire (nouvelle adresse)
C’est une étape parfois oubliée mais très importante. Vous avez besoin de la nouvelle adresse de votre futur ex-locataire pour pouvoir contacter l’administration pour qu’il puisse payer la taxe d’habitation. Si ce n’est pas le cas, c’est le propriétaire qui doit la régler.
Important : c’est l’occupant du logement au 1er janvier de l’année qui paie la taxe d’habitation, même s’il part le 2 janvier !
Certains locataires sont réticents à communiquer leur future adresse, car ils ont connaissance du paiement de la taxe d’habitation. Vous pouvez faire en sorte de ne pas restituer la caution immédiatement et déclarer avoir besoin de leur nouvelle adresse pour le faire. Il est plus facile de l’obtenir en promettant de restituer un paiement que pour leur en réclamer un !
La remise en état du bien
Vous aurez peut-être besoin de remettre votre bien à neuf et en état de location. C’est-à-dire réparer les éventuelles dégradations, repasser un ou deux coups de peinture, faire le ménage, etc.
Il est possible de faire visiter votre bien dès que possible en s’arrangeant avec le locataire sortant. Si le bien est en bon état, c’est souvent une excellente chose puisque cela vous fait gagner du temps et cela vous enlève cette responsabilité (même si vous pouvez accompagner le locataire lors des visites).
En revanche, si le bien n’est pas un bon état, nous vous déconseillons fortement d’organiser des visites avant le départ du locataire. C’est contre-productif de présenter un bien un peu dégradé ou désordonné.
Questions fréquentes :
Un locataire peut-il mettre fin au bail à tout moment ?
Oui, un locataire peut décider de quitter le logement à tout moment. Il doit juste prévenir au préalable son bailleur.
Est-ce qu’un bailleur peut résilier un contrat de location ?
Oui, mais il doit avoir de bonnes raisons pour le faire. Le bailleur peut donner congé au locataire s’il ne respecte pas les termes du bail (motif légitime et sérieux), s’il veut vendre son bien, le récupérer pour l’occuper lui-même (ou un de ses proches) ou s’il doit effectuer des travaux importants.