En investissement immobilier, la division est une des stratégies les plus rentables. Deux choix se présentent alors à vous : faire une division officielle ou une division officieuse. Dans cet article, nous vous présentons les avantages et les inconvénients de chacune de ces pratiques.
Qu’est-ce qu’une division immobilière ?
Dans le cadre de l’investissement locatif, la division immobilière consiste à transformer un bien immobilier existant en plusieurs unités distinctes.
Par exemple, si vous achetez une grande maison, vous pouvez la diviser en trois parties distinctes pour en faire trois appartements. Vous pouvez ensuite les mettre à disposition pour les louer. Ce genre d’opérations représente les cas les plus fréquents de division immobilière.
Pourquoi faire une division immobilière pour son investissement locatif ?
Les rendements locatifs sont multipliés
En divisant un bien immobilier, vous détenez plusieurs lots à mettre en location. En faisant cela, vous allez encaisser plus de loyers.
Exemple : pour mieux comprendre, prenons un cas fictif à Lyon. Vous souhaitez investir dans un appartement de 75 mètres carrés d’un quartier plutôt huppé de la ville. On peut raisonnablement penser que vous pouvez l’acheter dans une fourchette de 350 000 à 400 000 €.
Pour effectuer la division du bien en trois studios de 25 mètres carrés, estimons les travaux pour un coût de 45 000 à 55 000 € (frais de permis de construire, rénovation des espaces, etc.) Cela vous fait débourser au maximum 455 000 €.
Si vous achetez un seul studio de 25 mètres carrés dans ce même quartier huppé de Lyon, il faudrait dépenser entre 150 000 € à 190 000 €. Si vous désirez détenir trois biens, il faut donc tripler ce total. Ce qui revient, au mieux, à un prix similaire, au pire, une somme bien plus importante.
Pour prolonger l’exemple, prenons les loyers. Avec un appartement de 75 mètres carrés, vous pouvez raisonnablement penser à un loyer de 1 500 voire 2 000 €.
Avec la division, vous louez trois appartements de 25 mètres carrés pour 700 à 1 000 €.
En cumulant les loyers, vous pouvez espérer autour de 3 000 € de revenus globaux soit 1 000 € de plus, voire 1 500 €.
Remarque : ceci n’est qu’une estimation pour vous montrer les bénéfices potentiels d’une division. Chaque cas doit être étudié minutieusement, le prix des loyers peut varier selon l’emplacement, la nature et l’état de votre bien, le voisinage, le quartier, etc. À vous de déceler les meilleures affaires pour faire fructifier au mieux votre division !
Vous valorisez votre bien par rapport à son prix d’achat initial
Si vous effectuez une revente, vous pouvez espérer faire une plus-value par rapport à votre investissement initial. D’autant plus si vous êtes capable de démontrer à votre futur acheteur les bienfaits de la division et des revenus locatifs.
En convaincant l’acheteur qu’il pourra générer un cash flow positif avec votre bien, vous pouvez faire une vente et une plus-value particulièrement intéressante.
Vous limitez les risques de vacance locative
En ayant plusieurs lots à louer, vous multipliez les chances de générer des revenus locatifs réguliers.
Exemple : si vous détenez trois appartements et que vous parvenez à louer les trois en même temps, c’est la configuration idéale. Dans le cas inverse, vous risquez d’avoir l’impression de perdre de l’argent.
Cependant, si vous parvenez tout de même à louer deux de vos appartements, vous êtes assuré de générer tout de même des loyers le temps de trouver un troisième locataire.
Vous pouvez adapter vos biens à la demande
En divisant votre bien immobilier, vous bénéficiez d’une flexibilité de gestion qui vous permet de transformer comme bon vous semble chaque bien.
Par exemple, si vous investissez dans un quartier étudiant, vous pouvez envisager d’aménager votre bien de manière à proposer plus aisément des colocations ou des logements pour célibataires.
À l’inverse, vous pouvez proposer dans des quartiers plus calmes des appartements plus familiaux.
Comment faire une division immobilière ?
Pour diviser votre bien, vous devez procéder à plusieurs étapes importantes.
Étudier la faisabilité de votre projet
Que ce soit en termes de budget, de réglementation locale et d’un point de vue pratique (un agrandissement qui n’empiète pas sur une autre propriété ou un bien public, par exemple). Pour cela, vous devez également consulter le plan local d’urbanisme (PLU) s’il y en a un et voir si votre projet est compatible.
Obtenir les autorisations nécessaires
Si votre projet n’engage pas la création d’une surface habitable supplémentaire ou qu’elle est inférieure à 5 mètres carrés, aucune autorisation ne vous est demandée. En revanche, pour des travaux plus importants, vous devez anticiper et vous procurer divers documents.
- La déclaration préalable de travaux
Elle est obligatoire pour la création d’une surface de 5 à 40 mètres carrés, ou 20 mètres carrés si vous êtes dans une zone soumise à un PLU. Si vous avez le moindre doute, allez demander directement à la mairie.
Cette déclaration est valable trois ans et doit être acceptée sous un mois par la mairie. Si la mairie ne vous répond pas, vous pouvez considérer qu’il y a accord.
Important : si vous ne vous procurez pas cette déclaration, vous êtes passible d’une amende qui peut s’élever de 1 200 à 6 000 € par mètre carré construit. L’addition peut donc vite devenir salée !
- Le permis de construire
Il est obligatoire pour une surface de plancher au-delà de 20 mètres carrés ou pour toute construction qui augmente la surface totale du bâtiment au-delà de 150 mètres carrés (et dans ce cas-là, vous êtes obligé de faire appel à un architecte).
Cela concerne :
-
les travaux qui entraînent une modification du volume d’un bâtiment, avec création ou élargissement d’une ouverture sur un mur extérieur ;
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les travaux effectués sur un bâtiment situé en secteur sauvegardé ou inscrit au titre des monuments historiques (sauf s’il s’agit de travaux d’entretien ou de réparation courants) ;
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un changement de destination d’un immeuble (comme la transformation d’un commerce en habitation), dès lors qu’il nécessite la modification de sa structure ou de sa façade ;
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certains aménagements extérieurs, comme la création ou l’agrandissement d’une piscine de plus de 100 mètres carrés.
Le permis de construire doit être déposé en mairie par l’architecte. Il peut être refusé. En l’absence de réponse, considérez là aussi que la mairie est d’accord.
S’il est accepté, il faut faire un affichage deux mois avant les travaux et pendant toute leur durée.
Le permis est valable trois ans, sauf si le chantier est interrompu pendant plus d’un an.
- Le cas des bâtiments de France
Pour tous les biens considérés comme des bâtiments de France, il faut qu’il y ait absolument un périmètre de protection de 500 mètres pour obtenir le permis de construire et la déclaration préalable.
Il faut également faire valider votre projet auprès des architectes des bâtiments de France (ABF).
- La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT)
La DAACT est un document qui permet d’attester auprès de la mairie l’achèvement des travaux et leur conformité par rapport à l’autorisation accordée au préalable.
Elle est obligatoire à la fin des travaux qui ont été autorisés par un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux.
La mairie dispose d’un délai de trois mois à partir de la date de réception pour constater la conformité des travaux. Après ce délai, la mairie ne peut plus rien contester.
Conseil : lors de l’achat de votre bien, vérifiez l’obtention de cette déclaration.
Faire les travaux de division
Vous pouvez ensuite arranger vos biens comme vous le souhaitez, tant qu’ils respectent les différentes conventions établies.
Important : pour pouvoir mettre vos biens issus de la division en location, ils doivent remplir les critères d’un logement décent. C’est-à-dire qu’ils doivent avoir le minimum vital : un équipement de chauffage, un coin cuisine, un point d’hygiène (baignoire ou douche), des toilettes (à l’intérieur du logement), de l’eau potable et de l’électricité.
Si vous faites une location meublée, ajoutez une literie, une table, du matériel d’entretien, de la vaisselle, un four, un réfrigérateur et une plaque de cuisson.
Le bien divisé doit avoir une surface habitable d’au moins 14 mètres carrés.
Enregistrer vos nouveaux biens
Une fois que vos biens sont prêts, vous pouvez déclarer vos nouveaux biens immobiliers auprès des services du cadastre. Cela vous permet de garantir votre propriété de ces biens et de les exploiter à votre guise.
Les différences entre une division officielle ou non officielle
Les deux cas de figure sont très simples. Si vous suivez toutes les étapes que nous venons de déployer, votre division est conforme et donc officielle. Cela signifie que toutes les étapes du processus sont faites selon les lois et en mettant au courant toutes les parties concernées.
En revanche, si vous n’informez pas les autorités locales et que vous ne respectez pas fondamentalement toutes les réglementations ou que vous agissez sans les permis (et qu’ils sont, en théorie, requis), vous faites une division non officielle ou officieuse.
Aussi surprenant que cela puisse paraître, chacune des divisions présente ses avantages et ses inconvénients. Cependant, nous vous conseillons vivement de faire une division officielle.
Quels sont les avantages de la division officielle ?
Vous respectez la loi
Si vous faites une division officielle, vous avez suivi toutes les étapes comme il se doit. Chacune de vos démarches est justifiée par le papier adéquat si besoin, vos travaux n’empiètent sur personne et vos biens sont exploitables dans la légalité.
Cela signifie donc une tranquillité d’esprit, vous êtes dans les règles et vous évitez toute sanction s’il y a des contrôles.
Les locations sont claires
Avec une division officielle, tous les biens sont déclarés et vous pouvez donc proposer des locations claires et propres. Cela implique que chaque locataire détient un bail de location à son nom et qu’il ne doit pas être soumis à un faux statut de colocataire.
Chaque bien possède également son propre compteur électrique. Cela signifie un suivi de consommation individualisé et précis. Vos locataires sont donc au clair avec leur location et leur quotidien. Ils ont moins besoin de vous dans la gestion et cela enlève les éventuelles incompréhensions liées à un compteur unique (pour les copropriétés non déclarées).
La revente de vos biens immobiliers est plus simple
Avec une division officielle, chaque bien est déclaré et possède une existence cadastrale. Vous avez donc le droit de revendre ces mêmes biens à l’unité en évitant tout problème éventuel.
La valeur de votre patrimoine augmente
Puisque vos biens sont vendables à l’unité, vous avez une valeur de patrimoine potentiellement plus élevée. Ici, nous vous renvoyons à notre calcul sur les biens à Lyon. Un seul bien de 75 mètres carrés vaut moins cher que trois biens à 25 mètres carrés s’ils sont bien exploités et aménagés.
Quels sont les inconvénients de la division officielle ?
La complexité et la lenteur des démarches administratives
En suivant toutes les réglementations, vous devez fatalement prendre le temps de bien vous renseigner pour chaque démarche, pour avoir chacune des autorisations requises et pour faire des travaux qui répondent à toutes les normes.
Cela demande plus d’application, plus de temps et un certain délai d’attente avant de pouvoir mettre en œuvre votre projet de travaux.
Des frais supplémentaires
Si vous devez faire appel à un architecte, financer votre permis de construire, faire les inspections nécessaires, vous engendrez forcément des frais supplémentaires qui peuvent peser sur votre projet.
C’est aussi pour cela qu’il faut faire un examen minutieux de votre projet au préalable, y compris du budget. Pensez à tous les frais qu’une telle entreprise engendre avant de passer à l’action.
Avoir l’accord des copropriétaires pour transformer le bien
Si vous souhaitez acquérir une seule partie d’un bien à diviser, il vous faut convaincre la majorité des copropriétaires avant de pouvoir faire votre division.
Si votre projet ne dénature pas le bien, vous n’avez pas d’inquiétude particulière à avoir. Mais il peut toujours y avoir des copropriétaires réticents au changement, à la durée et/ou l’ampleur des travaux, au bouleversement éventuel du voisinage, etc. Dans tous les cas, il vous faut présenter votre projet sous son meilleur jour pour ne pas brusquer et inquiéter les autres propriétaires. Cela peut donc demander un certain effort de diplomatie ou de persuasion.
Quels sont les avantages de la division non officielle ?
Faire une division officieuse présente forcément en avantages les inconvénients de la division officielle.
C’est-à-dire :
plus simple et plus rapide. Avec une division non officielle, vous ne vous encombrez pas des délais administratifs et des différentes démarches pour faire accepter votre projet ;
plus économique. Puisque vous évitez les permis de construction ou les inspections, vous limitez les frais supplémentaires.
Quels sont les inconvénients de la division non officielle ?
Les risques légaux
C’est sans doute le plus gros inconvénient de la division non officielle. Si vous ne respectez pas le cadre légal, vous vous exposez fatalement à des sanctions potentielles.
De plus, si vous ne déclarez pas vos travaux, ils peuvent être remis en cause par la mairie. Vous pourriez être dans l’obligation de remettre votre bien à l’identique avant votre intervention, voire de procéder à une démolition.
Avec ce genre de menaces, vous perdez en tranquillité d’esprit et vous n’êtes pas à l’abri d’éventuelles dénonciations de la part du voisinage ou même de vos locataires.
Le problème du compteur électrique
Chaque locataire doit pouvoir avoir un compteur d’électricité et d’eau à son nom. Avec une division non officielle, on détient souvent un seul compteur pour plusieurs appartements. Le locataire ne peut donc pas faire directement son décompte. C’est compliqué à gérer et, surtout, c’est illégal.
Pour pallier ce problème, vous pouvez mettre des sous-compteurs mais ce n’est pas optimal.
La revente est plus complexe
Sans division officielle, vous n’avez pas accès à la revente par lots. De plus, puisque votre bien n’est pas conforme à toutes les normes, vous pouvez avoir du mal à trouver un acheteur (et vous n’êtes pas à l’abri des vices cachés).
En conclusion, nous vous conseillons plutôt d’opter pour une division officielle. Elle est certes plus compliquée et plus lente à mettre en place, mais elle évite des potentielles déconvenues et mésaventures dues aux différentes réglementations.
En matière d’investissement, il est souvent préférable d’assurer ses arrières plutôt que de vouloir se hâter.
Questions fréquentes :
Puis-je diviser n’importe quel bien immobilier (un appartement, une maison, un bâtiment) ?
Oui, la nature du bien n’influe en rien sur votre capacité ou pas à le diviser. Vous devez néanmoins rester vigilant sur les autorisations locales.
Pourquoi une division de biens est positive pour la rentabilité de mon investissement immobilier ?
La division est un excellent moyen pour optimiser votre investissement locatif puisqu’elle vous permet de multiplier le nombre de loyers et de réduire les risques de vacance locative.
Dois-je privilégier une division officielle ou officieuse ?
Il est toujours plus prudent d’avoir recours à une division officielle. Elle vous permet d’être dans les clous de la loi et des réglementations diverses.