Qu’il s’agisse ou non de votre premier investissement locatif, et quel que soit le montant de votre trésorerie, utiliser l’effet levier du crédit immobilier est judicieux. Mais se rendre à la banque et obtenir le meilleur crédit pour votre projet immobilier ne s’improvise pas. Nous vous dévoilons comment monter un dossier bancaire pour obtenir votre crédit.
Profiter de l’effet de levier pour s’enrichir
Avant de commencer, revenons juste un instant sur l’intérêt de faire appel au crédit bancaire pour votre investissement immobilier. L’emprunt immobilier permet de bénéficier de l’effet de levier et de s’enrichir avec l’argent de la banque. Comme nous l’expliquons dans la formation High Value Immobilier, vous placez l’argent emprunté pour espérer un rendement locatif très intéressant. Avec un crédit pour un immobilier de 100 000 euros à 3 % par exemple, vous remboursez 3 % à la banque.
En parallèle, grâce aux loyers perçus, en imaginant un rendement à 8 % (et il est possible de faire bien mieux en suivant nos formations sur l’investissement immobilier), schématiquement, 5 % reviennent dans votre poche. L’immobilier, grâce au crédit, permet d’investir rapidement et efficacement, même si vous n’avez pas eu le temps ou la possibilité d’épargner.
Et ce n’est que l’un des nombreux avantages de l’investissement immobilier locatif !
Les étapes pour monter un dossier bancaire rassurant pour investir dans l’immobilier
Avant de vous rendre chez votre banquier (et/ou chez un banquier concurrent), monter le meilleur dossier de financement s’impose. L’objectif ici est de gagner en crédibilité et surtout de rassurer le banquier. Ne l’oubliez pas, la banque n’aime pas le risque.
Elle va en priorité accorder un prêt immobilier pour investissement locatif à un investisseur s’il lui prouve sa capacité de remboursement et la viabilité de son projet. Mieux, elle accordera des conditions plus favorables aux meilleurs profils. De quoi imaginer une rentabilité toujours plus importante.
Soigner la tenue de ses comptes pour un dossier de prêt immobilier irréprochable
Dans un premier temps, pour rassurer un conseiller bancaire, présentez une tenue de comptes irréprochable. Vous pouvez avoir les plus beaux projets, si votre compte bancaire est à découvert de 1 000 euros tous les mois, le banquier pourra remettre en cause votre capacité à gérer un investissement locatif. Il en va de même si vous avez des retards de paiement, des rejets de factures, etc.
Mettre de l’ordre dans vos comptes quelque temps avant de vous présenter à la banque est un prérequis pour obtenir un financement.
Avoir une capacité d’épargne pour obtenir un prêt immobilier
L’épargne est pour un banquier l’un des signes d’une bonne gestion. Vous avez la capacité de mettre de côté ? Vous avez la volonté de le faire ? Cela témoigne d’une gestion optimale et démontre votre caractère prévoyant.
Présenter le meilleur taux d’endettement pour votre demande de prêt pour un investissement locatif
La banque prête en respectant le taux d’endettement de 35 % défini par le HCSF (haut conseil de stabilité financière). Il existe toutefois une marge de flexibilité si vous présentez par exemple un reste à vivre élevé.
Le taux d’endettement étant calculé en fonction de vos revenus et de vos charges, le réduire avant de vous rendre à la banque peut être une solution. Par exemple, si vous avez de l’épargne et un ou deux crédits que vous pouvez rembourser (crédits auto ou prêts personnels), cela peut être judicieux.
Avoir un apport personnel pour réaliser un investissement locatif
Non obligatoire sur le plan légal, il est de plus en plus demandé par les banques. Avec un apport personnel, vous réduisez le montant emprunté, ce qui permet parfois d’obtenir de meilleures conditions de financement. C’est un réel atout financier pour votre projet. Idéalement, un apport de 10 à 20 % est un vrai plus.
Toutefois, rassurez-vous, vous pouvez partir de zéro et obtenir un crédit, la qualité de votre dossier pourrait convaincre votre banquier de vous prêter sans apport.
Présenter un dossier de prêt complet
Vous n’avez pas de temps à perdre, votre banquier non plus. Anticipez votre rendez-vous pour gagner du temps, mais aussi pour prouver votre implication dans ce projet. Vous ne rencontrez pas votre banquier pour prendre des renseignements, vous y allez pour convaincre avec un dossier de demande de prêt complet.
Si vous prenez rendez-vous dans votre banque, celle-ci aura déjà beaucoup d’informations sur vous. Dans une banque concurrente, vous allez cette fois dévoiler votre situation à votre interlocuteur.
Apportez tous les documents nécessaires pour convaincre le banquier de vous prêter de l’argent :
- bulletins de salaire ou derniers bilans si vous êtes indépendant ;
- avis d’imposition ;
- contrat de travail (de préférence en CDI) si vous êtes salarié ;
- derniers relevés de comptes ;
- justificatif de votre patrimoine si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers ou si vous avez réalisé des investissements intéressants ;
- compromis de vente si vous êtes en plein processus d’achat.
Bien évidemment, n’oubliez pas toutes vos pièces justificatives d’identité.
Présenter un plan de financement avec un prévisionnel en béton
Vous souhaitez monter un dossier bancaire pour un investissement locatif ? Le prévisionnel est un document incontournable pour aider le banquier à mieux se projeter. Comme nous vous l’expliquons dans la formation « Fiscalité maîtrisée », ce document détaille ce que votre investissement va produire comme rendement.
Un bon prévisionnel bien ficelé multiplie par 10 les chances d’obtenir un accord à votre demande de prêt immobilier. Pourquoi ? Parce que le conseiller bancaire comprend que votre démarche est sérieuse. De plus, il dispose d’un document sur lequel s’appuyer pour estimer la viabilité de votre projet.
Comment augmenter vos chances d’obtenir un crédit pour votre investissement locatif ?
Constituer un dossier en béton pour un investissement locatif est indispensable. Mais cela ne suffit pas. Ce dossier va vous servir à négocier. La rentabilité de votre projet dépend notamment du coût de votre crédit et donc de vos mensualités. Accepter la première offre est une erreur.
Comparer les offres
Vous avez monté un bon dossier bancaire pour votre investissement locatif ? Allez le présenter à plusieurs banques. Comparer les offres des banques permet d’espérer obtenir le meilleur prêt immobilier. Le taux varie d’un établissement bancaire à l’autre, il n’est pas toujours favorable de rester dans votre banque. Et ce n’est pas tout.
Le prêt immobilier est assorti d’une assurance emprunteur. Si elle n’est pas obligatoire sur le plan légal, les établissements bancaires ne prêtent pas des sommes importantes sans se protéger. Grâce à a délégation d’assurance permise par la loi Lagarde, vous avez le droit de choisir votre assurance de prêt et de la souscrire auprès de n’importe quel assureur.
Faire appel à un courtier immobilier
Savoir s’entourer est la meilleure des solutions pour vous lancer dans l’investissement locatif. Pour obtenir un financement pour votre bien en location, faire appel à un courtier en prêt immobilier est plus que conseillé. Cet expert sait s’adresser aux meilleures banques pour votre projet afin de vous aider à obtenir le meilleur taux.
Mais ce n’est pas tout. Il est force de conseil et saura vous accompagner dans le montage de votre dossier pour valoriser votre profil et mieux le défendre face à ses interlocuteurs bancaires. Certes, cela a un coût, mais l’investissement est à la hauteur du gain espéré.
Nos astuces pour investir même avec un niveau d’endettement atteint
Nous avons évoqué un peu plus haut le taux d’endettement. Aussi, de prime abord, lorsque celui-ci est atteint, il n’est plus possible d’emprunter pour réaliser un nouvel investissement locatif. Et si l’on vous disait qu’il exit des solutions malgré tout ? Voici quelques astuces qui vont vous permettre de souscrire un nouvel emprunt (voire plusieurs).
Ouvrir des comptes dans plusieurs banques
Se multi bancariser, voilà une première astuce ! Au-delà du taux d’endettement, la banque évalue votre encours. Il sera généralement plafonné entre 500 000 et 1 000 000 €. Cet encours permet de calculer son risque.
Aussi, en vous rendant dans une banque concurrente pour souscrire un nouvel emprunt, vous repartez de zéro. En lissant le risque, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir un nouveau prêt immobilier. Alors bien sûr, monter un dossier de prêt complet sera là encore nécessaire.
Trouver un associé
Vous avez des connaissances qui souhaitent investir ? Elles ont l’argent, mais pas de temps à consacrer à des investissements locatifs ? C’est le moment idéal d’envisager une association. Comme nous aimons le penser, « seul on va plus vite, ensemble on va plus loin ». Argent, temps, compétences, mettez en commun vos atouts pour souscrire un crédit immobilier et créer un projet immobilier locatif gagnant-gagnant.
Faire une opération d’achat revente
Vous cherchez des solutions pour générer un nouvel apport et vous avez du cash ? Pourquoi ne pas imaginer une opération d’achat-revente.
Cette pratique très rentable vous permettra d’augmenter votre trésorerie et de vous présenter devant le banquier avec un plus gros apport. Achetez un bien à rénover à un prix en dessous du marché, effectuez les travaux nécessaires et générez une belle plus-value !
Pour en savoir plus et découvrir nos 4 autres astuces, suivez notre formation « De 0 à la liberté financière en 5 ans ».
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