« Seul on va plus vite, ensemble on va plus loin ». Pour illustrer ce proverbe, abordons aujourd’hui la SARL de famille. Cette solution permet d’investir dans l’immobilier et pourquoi pas, selon les objectifs que vous vous êtes fixés, d’atteindre avec vos proches la liberté financière.
Le fonctionnement de la SARL de famille
Si vous avez déjà suivi notre formation Fiscalité maîtrisée, vous savez déjà comment fonctionne la SARL de famille. Dans le cas contraire, voici quelques éléments à connaître avant de vous lancer. Et si vous décidez de suivre de notre formation, vous découvrirez les autres statuts à envisager pour vous lancer dans l’immobilier.
Les conditions
Pour montrer une SARL de famille, aucune surprise, la première condition est de lancer votre société à responsabilité limitée avec des membres de votre famille. Il peut s’agir de votre conjoint, partenaire de PACS, de vos parents, de vos grands-parents, de vos enfants ou petits-enfants ou encore de vos frères et sœurs.
La notion de SARL familiale est parfaitement définie par le Bulletin Officiel des Finances Publiques. Dès lors que le lien de parenté n’est pas respecté, la structure devient une SARL classique.
Comme toute SARL, elle doit être constituée au minimum de 2 personnes (et au maximum de 100). Toutes les personnes appartenant à la SARL de famille sont des associés. Ils doivent désigner un ou plusieurs gérants.
Les responsabilités
La société à responsabilité limitée (SARL), comme son nom l’indique, limite la responsabilité de chaque associé au montant de son apport. Toutefois, vous devez savoir que si vous envisagez d’emprunter dans le cadre de la SARL de famille pour constituer votre patrimoine, la banque est susceptible de vous demander d’être caution personnelle. Le risque n’est donc plus si faible que prévu. En clair, votre responsabilité restera limitée si vous n’empruntez pas. C’est une solution envisageable qui vous prive toutefois de l’intérêt de l’effet de levier du crédit.
Pour tout savoir sur le crédit immobilier pour votre projet d’investissement, suivez notre formation High Value Immobilier.
La fiscalité
En SARL de famille, il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux.
Le régime fiscal de l’IS (impôt sur les sociétés)
La société paie des impôts sur les bénéfices réalisés comme toute SARL. Elle présente toutefois quelques spécificités :
- le déficit n’est pas imputable sur le revenu des associés, mais sur les bénéfices des années suivantes ;
- la rémunération versée au dirigeant est déductible du revenu global ;
- les régimes d’exonération des plus-values concernant les entreprises à l’IR ne sont pas applicables.
Les associés perçoivent des dividendes soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après abattement de 40 % et aux prélèvements sociaux sur le montant brut.
Les gérants perçoivent une rémunération imposée elle aussi au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette rémunération appartient à la catégorie des traitements et salaires et bénéficie d’un abattement de 10 % (sauf si le gérant choisit de déduire ses frais réels).
Le régime fiscal de l’IR (impôt sur le revenu)
Ici, vous pouvez opter pour le régime de droit commun ou au régime spécifique à la SARL de famille. Vous pouvez conserver ce régime fiscal tout au long de votre activité, sauf dans les cas suivants :
- vous transformez votre SARL en un autre forme de société ;
- vous intégrez un associé qui n’est pas un membre de la famille ;
- vous exercez une activité autre qu’industrielle, commerciale ou artisanale ;
- vous choisissez l’IS, une option irrévocable.
Le résultat est imposé au niveau des associés en fonction de leur apport. Le gérant associé est imposé sur sa quote-part de résultat lui revenant.
Avec ce régime fiscal, vous bénéficiez par ailleurs d’une exonération de plus-value sur les parts sociales.
Les avantages de la SARL familiale pour un projet immobilier ?
La SARL familiale offre des avantages à prendre en considération au moment de choisir la meilleure structure juridique.
Choix de la fiscalité
Créer une SARL familiale permet de choisir la fiscalité la plus avantageuse selon vos projets. D’autre part, c’est le seul montage permettant de faire du meublé en restant à l’impôt sur le revenu. De plus, en cas d’exploitation meublée, le plafond LMNP de 23 000 euros est multiplié par le nombre d’associés.
Notez par ailleurs qu’en location meublée, l’imposition sur les revenus locatifs est plus faible qu’avec la location vide (50 % au lieu de 30 %). En faisant le choix du régime réel, vous pouvez amortir le bien immobilier pour augmenter vos charges et réduire votre imposition. Les intérêts d’emprunt sont également déductibles.
La transmission
La transmission de la SARL familiale est facilitée. Le démembrement des parts sociales permet de donner la nue-propriété à vos enfants qui deviendront pleinement propriétaires lorsque l’usufruit prendra fin. Tout au long du démembrement, les parents continuent à percevoir des revenus. L’objectif est de limiter les droits de mutation et de permettre aux enfants de bénéficier pleinement de cette SARL et de ses revenus.
Au-delà du démembrement, la transmission peut également s’envisager par la donation progressive des parts.
Responsabilité limitée à l’apport
Comme pour toute SARL, la responsabilité de chaque associé est limitée à son apport. En clair, vous protégez votre patrimoine personnel.
Quels sont les inconvénients de la SARL de famille ?
La SARL familiale n’offre pas uniquement des avantages. Certains inconvénients sont à prendre en compte avant de vous lancer dans un projet immobilier de ce type en famille.
Pas de membre étranger à la famille
Vous l’aurez compris, il n’est pas possible d’intégrer un membre étranger à la famille. Si vous montez une SARL familiale avec vos enfants, si l’un d’eux souhaite intégrer son concubin, cela ne sera pas possible, le concubinage n’étant pas reconnu.
Complexité du montage de la SARL et coût
Le montage d’une SARL a un coût qu’il faut prendre en compte avant de choisir ce statut juridique. La rédaction des statuts doit être confiée à un professionnel afin de vous assurer de respecter toutes les règles et de partir sur des bases saines.
Ensuite, tenir une comptabilité vous-même ne sera pas possible, vous devrez faire appel à un expert-comptable.
Pourquoi privilégier la SARL de famille à la SCI ?
La question du choix entre la SCI familiale et la SARL familiale peut se poser si vous envisagez la location meublée. Toutefois, une différence est notable et pourrait être un élément déterminant au moment du choix. La SARL de famille plus axée sur un patrimoine plus important et des opérations de location, mais aussi d’achat-revente.
D’autre part, l’imposition sur les plus-values à la revente sera plus lourde avec la SCI, c’est notamment pourquoi elle plus attractive pour du locatif et non de l’achat-revente.
Toutefois, la SCI présente également quelques avantages à l’image d’un montage moins complexe et d’une tenue de comptabilité plus simple.
Comment emprunter avec une SARL de famille ?
La SARL de famille a pour objectif de constituer votre patrimoine immobilier. Aussi, vous êtes susceptible d’avoir recours au crédit immobilier, d’autant que vous pourrez bénéficier de l’effet levier du crédit.
Un prêt plus attractif qu’un prêt immo personnel ?
Souscrire un crédit immobilier dans le cadre d’une SARL de famille peut permettre d’obtenir de meilleures conditions de prêt, mais cela n’est pas inscrit dans le marbre. Comme pour tout prêt immobilier, votre profil aura un impact sur le taux proposé. Une SARL familiale offrant de bons résultats sera susceptible de se voir accorder un prêt avec de meilleures conditions.
Monter un business plan
Pour emprunter afin de financer des biens immobiliers avec votre SARL de famille, il est nécessaire de monter un business plan. Ce sera d’ailleurs le cas pour tout investissement immobilier. Nous l’évoquons au cours de la formation Fiscalité maîtrisée, le prévisionnel est un véritable atout pour décrocher un prêt immobilier. Il rassure la banque et multiplie par 10 vos chances d’obtenir un accord.
Si ce business plan est incontournable, il le sera d’autant plus au lancement de votre société pour montrer à votre banquier la solidité de votre projet et votre capacité d’anticipation.
Comparer les offres des banques
Le comparatif n’est pas uniquement dédié aux particuliers. Si vous montez une SARL de famille, pour emprunter dans les meilleures conditions, comparer s’impose. Vous aurez le choix entre un comparatif seul en allant de banque en banque, ce qui reste toutefois assez chronophage. Autre solution : faire appel à un courtier. Cet expert du prêt immobilier a des connexions bancaires intéressantes vous permettant d’espérer le meilleur taux. De cette manière, vous réduisez le coût du crédit pour obtenir des bénéfices plus élevés.
Vous souhaitez lancer une activité immobilière en famille ? Location vide, location meublée, achat-revente, il est nécessaire selon vos objectifs de choisir le meilleur statut, notamment pour profiter de la meilleure fiscalité. Avec Ataraxia, vous détiendrez toutes les clés pour maîtriser cette fiscalité et envisager de pérenniser votre activité pour accéder à la liberté financière grâce à l’immobilier.