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Faut-il acheter sa résidence principale ou privilégier l’immobilier locatif ? 

Faut-il acheter sa résidence principale ou privilégier l’immobilier locatif ? 
 

Vous êtes à un stade de votre vie où l’achat de votre résidence principale vous tente de plus en plus ? Avant de se lancer, il vaut mieux se poser les bonnes questions et envisager toutes les possibilités. Et si l’investissement locatif était finalement une meilleure idée ?

 

Pourquoi acheter sa résidence principale ?

 

Avant n’importe quel investissement, il est important d’analyser la nature de nos motivations. Est-ce un besoin réel, une lubie ou quelque chose de tellement répandu que l’on souhaite tous y accéder à un moment ? Voici les bonnes (et moins bonnes) raisons d’acheter sa résidence principale.

 

Pour satisfaire un besoin de confort et de sécurité

Posséder sa résidence principale répond très souvent à une volonté de confort et de sécurité

Avoir son chez soi, c’est l’opportunité d’avoir une résidence à son image, que l’on peut arranger à sa guise sans avoir les restrictions d’un locataire. 

Être propriétaire de sa résidence principale permet également d’accéder à un sentiment de maîtrise qui élimine l’insécurité. En possédant votre chez vous, vous évitez d’être soumis au bon vouloir d’un propriétaire.

 

Être propriétaire est un signe de réussite

Dans l’inconscient collectif, devenir propriétaire de sa résidence principale est vu comme un projet de vie. C’est un jalon majeur qui symbolise une carrière réussie et un niveau de richesse permettant d’assumer la propriété d’un bien immobilier. 

La pierre, c’est également la certitude de transmettre quelque chose de tangible à ses enfants.

 

Être propriétaire rassure certaines banques  

Devenir propriétaire de sa résidence principale est vu comme quelque chose de rassurant et de positif. C’est un sentiment ancré dans notre société et cela se vérifie auprès de nombreuses banques. Elles considèrent qu’être propriétaire est plus digne de confiance puisque cela prouve que cette personne a déjà géré un crédit immobilier important (au moins partiellement). Le dialogue est alors plus fluide et vous avez la possibilité de convaincre votre banquier plus facilement pour d’autres demandes.

 

Ces raisons sont valables mais ne répondent pas à une stratégie pertinente d’investissement 

Si vous vous êtes reconnu dans ces premières raisons, c’est normal et nous ne vous le reprochons pas. Cependant, nous considérons que ces raisons sont avant tout affectives. Elles ne constituent donc pas une base solide pour élaborer une stratégie d’investissement. 

Les notions financières doivent être les premiers guides au moment de décider d’un investissement, encore plus s’il est conséquent. 

Précision : nous ne considérons pas qu’acheter sa résidence principale est une mauvaise idée systématiquement. Nous attirons simplement votre attention sur vos véritables motivations au moment d’investir. C’est bien normal de penser à sa famille et à son confort, mais il faut rationaliser le statut de locataire et constater que ce n’est pas forcément négatif : 

  • le confort est aussi possible dans une belle location ;

  • une location peut être aménagée à votre goût si vous entretenez une bonne relation avec votre propriétaire (et que vous respectez les conditions du bail) ;

  • les locataires sont protégés par la loi (durée de bail, encadrement des loyers, préavis, etc.).

 
 

Les inconvénients d’être propriétaire de sa résidence principale 

Pour prolonger notre raisonnement, voici les principaux inconvénients à devenir propriétaire de sa résidence principale.

 

De nombreux frais incombent aux propriétaires 

Quand on devient propriétaire, on se dit que c’est formidable puisqu’on en a fini avec les loyers. C’est vrai, mais les propriétaires doivent assumer d’autres charges : 

  • la taxe foncière : contrairement à la taxe d’habitation (supprimée sur la RP), la taxe foncière est toujours là. Elle est calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien, de ses dépendances éventuelles et du taux d’imposition en vigueur voté localement. Cela veut dire que selon l’endroit où vous vous implantez et la nature de votre bien, elle peut être plus ou moins élevée. 

  • les frais de réparations et de maintenance : tous les biens doivent être entretenus, et si vous êtes propriétaire, ce sera à votre charge. 

  • les charges de copropriété : cela ne concerne que les propriétaires en immeuble, mais la situation est fréquente si vous projetez d’acheter un logement en ville.
  • le remboursement du prêt immobilier : le crédit vous engage à rembourser des mensualités sur habituellement 20 à 25 ans. ,  

À terme, tout cela peut peser lourdement sur votre budget.

 

Si votre budget est en berne, votre pouvoir d’investissement baisse drastiquement 

Avec toutes ces charges et le crédit à rembourser, devenir propriétaire de votre résidence principale peut limiter votre champ d’action. 

Cela signifie que votre rythme d’investissement doit être revu à la baisse. Si votre endettement est trop important, votre capacité d’investissement peut même être réduite à néant

Il faut donc considérer l’achat de sa résidence principale comme un engagement sur le long terme qui peut bouleverser de nombreux éléments de votre vie. Si vous avez la flamme de l’investisseur, c’est un point sur lequel vous devez mûrement réfléchir.

 

Réduction de votre mobilité géographique  

Devenir propriétaire de sa résidence principale signifie l’obligation de s’implanter en un endroit. Cela réduit fortement votre mobilité géographique. Généralement, si vous vous implantez quelque part, c’est que vous appréciez l’endroit et ce n’est peut-être pas un inconvénient pour vous. 

Cependant, des éléments de vie peuvent vous amener à devoir bouger (une mutation, une rencontre, un divorce, etc.) et votre résidence principale peut devenir un poids plus qu’autre chose. Surtout si la vente est difficile (d’où l’importance de bien établir sa zone de recherche de bien).

 

Dans quelles conditions est-il avantageux d’acheter sa résidence principale ? 

Malgré toutes les raisons évoquées, il existe des situations propices à l’achat de votre résidence principale. Nous dégageons deux cas particuliers :

 

Avoir une stratégie de revente à court-terme 

Si vous avez vraiment l’âme d’un investisseur et que vous souhaitez gagner de l’argent avec des résidences principales, c’est possible. 

Dans certains cas, vous pouvez trouver des résidences à faible coût sur lesquelles faire des travaux. Par ce biais, vous valorisez grandement le bien et vous pouvez peut-être faire une plus-value en cas de revente. 

Vous pouvez ensuite répéter le même schéma tous les ans ou tous les deux ans, à ce rythme, les bénéfices peuvent être particulièrement intéressants. 

La résidence principale devient ainsi un actif et non plus un passif. 

Important : cette stratégie est intéressante car il n’y a pas d’imposition sur la plus-value quand il s’agit d’une résidence principale

 

 

 

 

Ces raisons sont valables mais ne répondent pas à une stratégie pertinente d’investissement 

Si vous vous êtes reconnu dans ces premières raisons, c’est normal et nous ne vous le reprochons pas. Cependant, nous considérons que ces raisons sont avant tout affectives. Elles ne constituent donc pas une base solide pour élaborer une stratégie d’investissement. 

Les notions financières doivent être les premiers guides au moment de décider d’un investissement, encore plus s’il est conséquent. 

Précision : nous ne considérons pas qu’acheter sa résidence principale est une mauvaise idée systématiquement. Nous attirons simplement votre attention sur vos véritables motivations au moment d’investir. C’est bien normal de penser à sa famille et à son confort, mais il faut rationaliser le statut de locataire et constater que ce n’est pas forcément négatif : 

  • le confort est aussi possible dans une belle location ;

  • une location peut être aménagée à votre goût si vous entretenez une bonne relation avec votre propriétaire (et que vous respectez les conditions du bail) ;

  • les locataires sont protégés par la loi (durée de bail, encadrement des loyers, préavis, etc.).

 
 

Les inconvénients d’être propriétaire de sa résidence principale 

Pour prolonger notre raisonnement, voici les principaux inconvénients à devenir propriétaire de sa résidence principale.

 

 

De nombreux frais incombent aux propriétaires 

Quand on devient propriétaire, on se dit que c’est formidable puisqu’on en a fini avec les loyers. C’est vrai, mais les propriétaires doivent assumer d’autres charges : 

  • la taxe foncière : contrairement à la taxe d’habitation (supprimée sur la RP), la taxe foncière est toujours là. Elle est calculée en fonction de la valeur cadastrale du bien, de ses dépendances éventuelles et du taux d’imposition en vigueur voté localement. Cela veut dire que selon l’endroit où vous vous implantez et la nature de votre bien, elle peut être plus ou moins élevée. 

  • les frais de réparations et de maintenance : tous les biens doivent être entretenus, et si vous êtes propriétaire, ce sera à votre charge. 

  • les charges de copropriété : cela ne concerne que les propriétaires en immeuble, mais la situation est fréquente si vous projetez d’acheter un logement en ville.
  • le remboursement du prêt immobilier : le crédit vous engage à rembourser des mensualités sur habituellement 20 à 25 ans. ,  

À terme, tout cela peut peser lourdement sur votre budget.

 

 

 

 

Si votre budget est en berne, votre pouvoir d’investissement baisse drastiquement 

Avec toutes ces charges et le crédit à rembourser, devenir propriétaire de votre résidence principale peut limiter votre champ d’action. 

Cela signifie que votre rythme d’investissement doit être revu à la baisse. Si votre endettement est trop important, votre capacité d’investissement peut même être réduite à néant

Il faut donc considérer l’achat de sa résidence principale comme un engagement sur le long terme qui peut bouleverser de nombreux éléments de votre vie. Si vous avez la flamme de l’investisseur, c’est un point sur lequel vous devez mûrement réfléchir.

 

 

Réduction de votre mobilité géographique  

Devenir propriétaire de sa résidence principale signifie l’obligation de s’implanter en un endroit. Cela réduit fortement votre mobilité géographique. Généralement, si vous vous implantez quelque part, c’est que vous appréciez l’endroit et ce n’est peut-être pas un inconvénient pour vous. 

Cependant, des éléments de vie peuvent vous amener à devoir bouger (une mutation, une rencontre, un divorce, etc.) et votre résidence principale peut devenir un poids plus qu’autre chose. Surtout si la vente est difficile (d’où l’importance de bien établir sa zone de recherche de bien).

 

 

Dans quelles conditions est-il avantageux d’acheter sa résidence principale ? 

Malgré toutes les raisons évoquées, il existe des situations propices à l’achat de votre résidence principale. Nous dégageons deux cas particuliers :

 

 

Avoir une stratégie de revente à court-terme 

Si vous avez vraiment l’âme d’un investisseur et que vous souhaitez gagner de l’argent avec des résidences principales, c’est possible. 

Dans certains cas, vous pouvez trouver des résidences à faible coût sur lesquelles faire des travaux. Par ce biais, vous valorisez grandement le bien et vous pouvez peut-être faire une plus-value en cas de revente. 

Vous pouvez ensuite répéter le même schéma tous les ans ou tous les deux ans, à ce rythme, les bénéfices peuvent être particulièrement intéressants. 

La résidence principale devient ainsi un actif et non plus un passif. 

Important : cette stratégie est intéressante car il n’y a pas d’imposition sur la plus-value quand il s’agit d’une résidence principale.

 

 

S’établir dans une zone où il est préférable d’être propriétaire de sa résidence principale  

Dans la plupart des zones, le marché immobilier fait qu’il est généralement moins coûteux d’être locataire de sa résidence principale

Cependant, il existe quelques zones où l’inverse se vérifie : 

  • certaines grandes métropoles hors Paris : Marseille, Toulouse et Lille sont réputées pour être des lieux où il est profitable d’être propriétaire plutôt que locataire sur le long terme (loyers élevés, marché de l’immobilier robuste).

  • les zones où le marché de l’immobilier est le plus bas : en 2024, des régions telles que l’Auvergne, le Limousin ou le Pays de Loire proposent des prix attractifs. Un achat bien mesuré vous permet de ne pas augmenter réellement votre taux d’endettement. Ce qui vous permet de commencer à créer un capital sur le moyen-long terme.

  • viser des biens éligibles au prêt à taux zéro (PTZ) :sous certaines conditions (plafond de revenus et nature du bien), vous pouvez contracter un emprunt sans payer d’intérêts. Cette option vous permet de faire des économies intéressantes si votre but principal est de posséder votre résidence principale.

Dans tous les cas, ces situations demandent une méthodologie de recherche pour votre bien et une compréhension approfondie du marché de l’immobilier.

 

Réaliser un investissement locatif : les avantages

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans l’unique but de générer des revenus issus des loyers. Il n’est donc pas question d’occuper le bien mais de le mettre à disposition pour s’enrichir personnellement. 

C’est une manière différente de voir l’investissement immobilier, qui s’oppose naturellement à l’achat d’une résidence principale. Voici les avantages de l’investissement locatif :

 

L’immobilier est l’investissement le plus sûr 

Comme tout investissement, l’immobilier peut comporter des risques. Cependant, l’immobilier est considéré comme l’une des formes d’investissement les plus sûres. Quelles que soient les fluctuations du marché, la demande de logement ne cesse de croître avec l’augmentation de la population, l’augmentation des divorces et les études plus longues.
Si vous investissez dans un bien attractif, vous avez donc de fortes chances de vous assurer des revenus locatifs sur le long terme puisqu’il attirera forcément des demandes. 

Pour qu’il soit d’autant plus sûr, nous vous conseillons d’avoir un matelas de sécurité avant de faire votre investissement. Cela vous permettra de gagner en sérénité et de ne pas prendre de décisions à la hâte, sous le stress en cas de problème majeur. Calculez donc bien votre apport personnel (sans oublier de prendre en compte les frais de notaire) et ne vous lancez que quand les risques sont les plus faibles.

 

 

Constituer un patrimoine immobilier

En encaissant des revenus locatifs réguliers, vous augmentez vos revenus globaux. À terme, vous avez la possibilité de réinvestir cet argent pour multiplier les acquisitions et commencer à vous constituer un parc immobilier conséquent. C’est une manière de créer un cercle vertueux de multiplication de revenus. Plus vous détenez de biens, plus vous générez de revenus, moins vous êtes en proie aux risques.

 

La possibilité de faire des plus-values 

Si vous gérez correctement les acquisitions et les ventes de vos biens immobiliers, vous pouvez faire des plus-values. Cela signifie que vous faites un bénéfice (le prix de cession est supérieur à celui d’acquisition). 

Cela demande là aussi une analyse approfondie des différents biens que vous pouvez acquérir. Il faut à la fois acquérir un bien sur lequel il y a des améliorations à faire et qui est suffisamment attractif (via son emplacement) pour pouvoir être revendu au bout d’une période. 

Important : les plus-values sont soumises à l’imposition s’il ne s’agit pas de votre résidence principale.

 

Vous gardez votre liberté de mouvement  

Si vous décidez d’investir pour louer le bien plutôt que de l’occuper, vous pouvez toujours vivre où vous le souhaitez. 

Avec l’investissement locatif, vous avez même la possibilité d’investir dans des endroits un peu plus éloignés de votre domicile (il faut tout de même bien connaître la zone où vous investissez).

 

Les inconvénients de l’investissement locatif 

Il est évident qu’il y a quelques inconvénients à se lancer dans l’investissement locatif : marché fluctuant, le risque de vacance locative, les charges, la rentabilité pas toujours garantie. 

Cependant, en ayant le bon mindset (celui d’investisseur), vous pouvez mesurer la part des risques existants et l’accepter. Nous rappelons que n’importe quel investissement comporte des risques mais l’immobilier reste le secteur le plus sûr. 

Vous pouvez également vous dire qu’en faisant les efforts nécessaires, en étant appliqué, vous contrôlez une grande part de vos investissements et vous limitez drastiquement les risques.

 

Acheter sa résidence principale ou faire de l’investissement locatif : notre avis 

Chacun doit faire sa propre réflexion. Toutes les situations ne sont pas forcément comparables et tout le monde n’a pas les mêmes objectifs. Nous ne pouvons donc pas répondre pour tout le monde.

Cependant, nous considérons qu’il est préférable de faire un compromis si vous n’avez pas encore investi dans l’immobilier et que vos finances ne sont pas particulièrement solides. 

Le compromis est simple : dans l’immédiat, il vaut mieux accepter de vivre en tant que locataire dans un endroit potentiellement moins confortable et moins plaisant pour pouvoir investir dans le locatif. 

Une fois que votre patrimoine locatif est assez solide et qu’il vous rapporte suffisamment d’argent (des milliers ou des dizaines de milliers d’euros), vous pouvez alors considérer d’acheter votre résidence principale pour vous établir durablement et profiter des fruits acquis. 

Selon nous, ce processus est plus raisonnable et plus vertueux que l’inverse. Maintenant, libre à vous de faire les choix qui vous paraissent les plus cohérents selon vos propres envies ! 

Dans tous les cas, nous espérons que cet article vous permettra d’y voir plus clair et de vous poser les bonnes questions en vue de vos futurs achats immobiliers.

 

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