Une holding immobilière est un des moyens les plus efficaces pour se constituer un patrimoine immobilier conséquent sur le long terme.
Création, gestion, fiscalité, avantages, voici tout ce qu’il faut savoir pour mieux comprendre le fonctionnement des sociétés holding.
Qu’est-ce qu’une holding immobilière ?
Une société holding est une entité juridique qui détient les actifs financiers d’autres sociétés. La holding est la société mère, les autres sociétés sont ses filiales. Souvent, ce sont des sociétés civiles immobilières (SCI). Ce sont elles qui gèrent directement les différents biens immobiliers détenus.
La holding immobilière sert avant tout à regrouper les actifs de ces sociétés. Elle facilite ainsi la gestion du patrimoine immobilier.
Pourquoi créer une holding immobilière ?
Cette manière de fonctionner offre aux investisseurs qui possèdent une holding de profiter de plusieurs avantages non négligeables dans la constitution, la gestion et l’accroissement de leur patrimoine immobilier.
Voici la liste des avantages majeurs liés.
La protection de la responsabilité des associés :
En immobilier, si un investissement se passe mal et crée des problèmes économiques, la responsabilité de l’investisseur ou de la société peut être engagée. Passer par une holding permet aux investisseurs de protéger juridiquement leur responsabilité.
Ainsi, le patrimoine personnel de l’investisseur ne peut pas être touché par les créanciers en cas de dettes. De la même manière, les dettes d’une société fille détenue par la holding ne peuvent pas impacter les autres sociétés.
Le remboursement des dettes :
Lorsque des dettes sont contractées par une société fille, la holding peut être une aide précieuse.
En effet, la société mère peut directement soutenir les autres sociétés par un apport de capitaux provenant de ses propres ressources.
Les sociétés filles peuvent également s’entraider en cas de difficulté, sous réserve de l’approbation des différents gestionnaires et du respect de la concurrence du marché.
Le contrôle des actifs malgré un investissement moindre :
Une holding immobilière n’est pas obligée de posséder toutes les parts sociales d’une société pour en avoir le contrôle. Il lui suffit d’acheter uniquement les parts nécessaires (51%).
C’est un avantage très intéressant qui offre à la fois une souplesse d’acquisition de sociétés tout en économisant de l’argent.
La diversification du patrimoine immobilier :
Il n’existe pas de loi obligeant une holding à investir dans un même secteur. Vous avez donc la possibilité de diversifier de manière significative votre parc immobilier.
Pour réduire les risques, la diversification est cruciale. Si un type d’investissement connaît des difficultés ou si une des sociétés subit une crise éventuelle, cela permet à la holding d’avoir des appuis financiers avec les autres sociétés qui ont un investissement plus sain et de vrais rendements.
Une force pour certaines banques :
Une société holding permet d’avoir un pouvoir de négociation plus important face aux banques. Elle représente un groupe de sociétés ; ce qui est une force financière logiquement plus importante qu’un investisseur seul ou avec une seule société.
Par ailleurs, certaines banques ont tendance à penser qu’une holding qui présente des comptes sains depuis une longue période est bien gérée et fait montre d’un réel professionnalisme. De ce fait, obtenir des crédits peut être simplifié.
L’optimisation de la fiscalité :
Enfin, un des avantages majeurs d’avoir une holding, c’est bien sûr l’optimisation fiscale.
Le régime mère-fille propre à la holding permet aux sociétés mères de bénéficier d’une exonération d’IS sur les dividendes provenant des sociétés filiales.
Par ailleurs, toutes les sociétés qui composent la holding peuvent être mises sous le régime de l’intégration fiscale. Cela signifie que pour la totalité des sociétés, il n’y a légalement qu’une seule imposition (à condition d’être sous le régime de l’IS et non de l’IR).
Pour quel genre d’investissement locatif ?
Créer une holding peut être très avantageux selon votre profil d’investisseur.
Il est évident que tous les profils ne trouvent pas leur compte dans une holding puisqu’elle répond à des objectifs qui peuvent dépasser les ambitions de beaucoup. Soyons clairs, si vous débutez dans l’immobilier, il est quasiment certain qu’une société holding vous sera inutile. C’est la même chose si vous n’avez qu’un seul bien immobilier.
Une holding requiert plutôt un investisseur qui :
- veut se constituer un parc immobilier important. Quand nous disons important, nous parlons de plusieurs dizaines de biens. Encore une fois, si vous n’avez qu’un, deux ou trois biens, il n’est pas nécessaire de mobiliser une holding.
- a un revenu ou des revenus fonciers importants. Nous parlons de revenus importants à partir d’un taux de rendement immobilier (TRI) supérieur à 30%. En dessous, il apparaît peu nécessaire de se constituer une holding, l’optimisation ne serait pas forcément profitable pour vous. Il faut savoir que plus le TRI est élevé, plus le gain à court terme l’est également, de par le réinvestissement des impôts non payés.
- n’a pas d’objectif de revente immédiate. Pour constituer un parc immobilier conséquent et faire grossir votre holding, il est nécessaire de conserver les biens pendant une certaine durée. Si vous envisagez une revente rapide, il vaut mieux passer par d’autres biais.
La création d’une holding immobilière peut néanmoins présenter certains inconvénients. Voici les principaux :
Les difficultés de gestion
Une société holding peut rapidement devenir difficile à gérer par la multitude d’opérations entre la société mère et les sociétés filles.
Par ailleurs, il est nécessaire de présenter chaque année le bilan des comptes, ce qui peut également être fastidieux.
Il faut donc garder à l’esprit que pour gérer correctement une holding et ses filiales, il faut avoir des compétences ou demander l’aide d’un expert-comptable.
L’optimisation fiscale peut être contraignante
La holding présente des avantages fiscaux indéniables que nous détaillerons plus bas..
Cependant, pour un débutant ou pour quelqu’un qui ne s’y connait pas vraiment, ces questions fiscales peuvent vite devenir un casse-tête ! Le régime fiscal avantageux se révèle alors trop complexe pour en tirer profit.
C’est pourquoi nous vous recommandons toujours de suivre des formations avant de vous lancer dans de telles entreprises. Grâce à nos formations, vous avez l’opportunité de tout comprendre, d’apprendre à votre rythme (par notre plateforme de vidéos en ligne) et, surtout, d’anticiper les éventuels tracas.
Comment créer une holding en immobilier ?
Maintenant que vous avez compris l’intérêt de créer une holding immobilière, nous allons vous expliquer comment procéder
Quels sont les différents stades pour créer une holding immobilière ?
1/ Définir son projet immobilier :
Cela paraît évident mais avant de créer une holding, il est primordial de voir si cela correspond avec votre projet immobilier ! Si les deux sont alignés, vous pouvez voir les étapes suivantes. Si vos motivations et la nature de la holding ne sont pas alignées, nous vous conseillons d’attendre d’avoir un projet mieux calibré avant de prendre la décision de créer votre holding.
Pour savoir si votre projet est compatible avec une holding, nous avons déjà listé plus haut quelques points essentiels. Sinon, n’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels du secteur pour vous aiguiller… y compris nous ! Nos formations pourront certainement répondre à bon nombre de vos questions.
2/ Choix de la forme juridique
Maintenant que vous avez un projet de holding clair, vous avez le choix du statut juridique.
Vous pouvez mettre votre holding en SCI, SARL et SAS.
Normalement, si vous avez bien défini votre projet, il en découle un choix naturel pour avoir le statut adéquat.
Voici un tableau comparatif pour avoir une vue d’ensemble sur les différences majeures entre les trois statuts principaux.
|
Critère |
SCI |
SAS |
SARL |
|
Nombre d’associés |
2 |
1 |
1 à 100 |
|
Capital social |
Libre |
1 euro minimum |
1 euro minimum |
|
Responsabilité des associés |
Limitée aux apports, sauf pour les dettes fiscales et sociales |
Limitée aux apports |
Limitée aux apports |
|
Régime fiscal |
IR ou IS au choix |
IS |
IS (IR uniquement pour les SARL familiales) |
|
Cession des titres/actions |
accord de tous les associés nécessaire |
accord de tous les associés nécessaire |
cession libre, déterminée au préalable dans les statuts |
3/ Rédaction des statuts
Maintenant que vous êtes déterminé sur votre holding SCI, SAS ou SARL, il faut passer au concret. Rédiger les statuts est l’étape fondamentale pour se lancer correctement. C’est cette étape qui détermine les contours de votre holding, son statut social, ses associés, son siège social, etc. En somme, tout ce qui fait l’identité de votre holding.
La rédaction des statuts est également le moment de poser le cadre d’un bon fonctionnement. Vous y choisissez les modalités de gestion et de direction, la répartition du capital social, la durée de la société et bien d’autres.
4/ Dépôt du capital social de la holding
Une fois que les statuts sont établis, il faut constituer et déposer le capital social de votre holding. Sachez qu’il n’est pas obligatoire de le faire auprès d’une banque, c’est aussi possible auprès d’un notaire ou d’un avocat.
5/ Publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales (JAL) :
Vous devrez faire une publication officielle pour annoncer la création de votre nouvelle société holding. Pour ce faire, vous devez faire paraître un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
Si vous ignorez comment faire, vous pouvez vous faire aider par cet article du site du gouvernement qui explique tout.
6/ L’immatriculation de la société holding :
Voici la dernière étape : la demande d’immatriculation de votre holding.
Comme toutes les sociétés, votre holding doit être immatriculée.. Cependant, vous pouvez démarrer votre activité avant la validation de l’immatriculation.
Pour votre demande, vous devez déposer votre dossier auprès du guichet unique du centre de formalités des entreprises (CFE) ou au greffe du tribunal de commerce.
Bonus : Avec notre formation, vous évitez toutes ces étapes !
Si vous avez peur de mal gérer la création de votre holding, sachez que nous pouvons vous accompagner de A à Z grâce à notre formation Fiscalité Maîtrisée !
La création de votre holding est une des étapes de cette formation. Nous mettons à votre disposition notre expert-comptable afin de bien déterminer votre projet d’investissement locatif et ensuite, il s’occupe de tout !
Les différents modes de gestion d’une holding immobilière
Une fois votre holding créée, vous avez le choix entre plusieurs méthodes de gestion, chacune avec leurs spécificités et leurs objectifs.
La holding passive :
Cette holding est relativement simple. Elle a pour seule activité de détenir des parts sociales dans différentes sociétés. Elle ne s’implique donc pas directement dans la gestion ou les activités opérationnelles des sociétés filles.
La holding active :
A l’inverse de la holding passive, elle peut s’engager dans ses propres activités commerciales pour générer d’autres revenus.
La holding animatrice :
Une holding animatrice participe activement et concrètement aux stratégies du groupe de sociétés. Pour être qualifiée d’animatrice, la société holding doit donc exercer une influence significative sur ses filiales ; il ne suffit pas de gérer le portefeuille.
La fiscalité d’un montage holding
Une des attractions majeures d’une holding, c’est la gestion de sa fiscalité qui offre des avantages particulièrement intéressants pour faire fructifier votre patrimoine financier.
Le régime mère-fille
Dans une holding, il y a la société mère et les différentes sociétés filles. La société mère gère le groupe composé des filiales.
D’un point de vue fiscal, le régime mère-fille permet à la société mère de bénéficier d’une exonération d’IS des dividendes provenant de leurs sociétés filles, sous réserve de la taxation d’une quote-part de frais et charges de 5%.
Important : toutes les sociétés du groupe doivent être soumises à l’IS pour bénéficier de cette exonération.
L’intégration fiscale
L’intégration fiscale permet à une société mère de se constituer seule redevable de l’impôt sur les sociétés pour l’ensemble du groupe qu’elle forme avec ses filiales.
Si une société mère détient une société fille qui réalise un bénéfice et une autre qui réalise un déficit, l’IS sera calculé sur le montant global et payé par la société holding.
Cela signifie un gain de trésorerie puisque l’imposition est décalée dans le temps.
Important : l’intégration fiscale se cumule avec le régime mère-fille. De plus, la quote-part de réintégration de 5% pour frais et charges du régime mère-fille tombe à seulement 1% lorsqu’une intégration fiscale est mise en place. Ce qui signifie un gain supplémentaire à l’IS.
La convention de trésorerie
Il s’agit d’un contrat entre les sociétés d’un même groupe qui a pour objet de centraliser les flux financiers du groupe au sein d’une holding.
Cela permet de faire circuler sa trésorerie dans le groupe de sociétés en fonction des besoins (travaux / apport pour nouvel investissement).
La société mère reçoit les avances de trésorerie et les redistribue aux autres sociétés du groupe.
Une société du groupe peut également financer l’activité ou l’investissement d’une autre société filiale ; il s’agit d’un prêt entre sociétés du même groupe.
Voilà, vous savez tout sur la société holding, n’hésitez pas à suivre nos formations pour en apprendre encore plus tout en profitant de nos années d’expérience dans l’investissement immobilier !