Depuis le début des années 2020, les conséquences de la pandémie du Covid-19 et de la guerre en Ukraine battent leur plein.
Crise énergétique, hausse des prix à la consommation, l’inflation se constate partout. En France, nous avons relevé un pic significatif de 5,2% en 2022, d’après l’indice de l’Insee (contre 1,6% en 2021).
Mais l’inflation est-elle aussi inquiétante pour les investisseurs immobiliers ?
Quel est l’impact de l’inflation sur l’investissement immobilier ?
L’inflation est un phénomène économique qui se caractérise par l’augmentation globale des prix. Cela signifie un pouvoir d’achat réduit.
En immobilier, l’inflation impacte plusieurs éléments :
Les coûts de construction ;
Les valeurs immobilières ;
Les taux d’intérêt ;
Le rendement locatif.
Les coûts de construction
Qui dit inflation dit hausse du prix des matériaux et de la main d’œuvre. Cela influe directement sur les nouvelles constructions immobilières et les gros travaux sur le patrimoine existant, comme les agrandissements ou les rénovations importantes.
En tant qu’investisseur locatif, cela ne vous impacte pas directement car vous serez plutôt en situation d’acheter des résidences existantes au lieu de faire construire.
Pour les travaux, vous pouvez les anticiper avant d’investir dans le bien. À vous de constater les dépenses éventuelles. Si elles pèsent trop dans votre budget, il est peut-être préférable d’investir dans un bien qui demande moins de rénovation dans l’immédiat.
Bon à savoir : les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles d’impôt.
Les valeurs immobilières
En période d’inflation, l’immobilier a lui aussi tendance à flamber. Cela signifie que les propriétés prennent de la valeur.
Pourquoi un tel phénomène ?
L’immobilier jouit d’une réputation (justifiée) de valeur refuge. En période de crise, les investisseurs ont tendance à vouloir se protéger et placer leurs billes dans des valeurs sûres.
De ce fait, la demande augmente, ce qui mène naturellement à une hausse des prix.
Si vous êtes déjà détenteur de biens immobiliers, c’est évidemment une excellente nouvelle. Si vous cherchez à devenir primo-accédant, l’accès à la propriété est forcément plus difficile.
Néanmoins, il n’est pas impossible et, surtout, vous verrez que l’investissement en vaut la chandelle.
Les taux d’intérêt
En période d’inflation, la banque centrale cherche à endiguer l’impact de la crise et de la hausse globalisée des prix. Augmenter les taux d’intérêt est une des mesures habituelles.
L’objectif principal des banques est de réduire au maximum la circulation d’argent (moins d’argent disponible signifie moins de demande et les prix peuvent se stabiliser plus vite).
En augmentant les taux d’intérêt, la banque centrale encourage l’épargne (les rendements sont plus élevés) plutôt que la dépense.
En tant qu’investisseur, cela vous impacte directement à l’achat mais si vous définissez une stratégie bien ciblée, vous pouvez limiter les risques et faire un investissement à succès.
Par exemple, vous pouvez choisir d’investir dans des biens où la demande locative est très forte (voire permanente) pour capitaliser un maximum et contrer l’effet des taux d’intérêt élevés.
Si vous détenez plusieurs biens et que vous avez opté pour un taux d’intérêt fixe, vous ne serez pas impacté par ces mesures.
Bon à savoir : les périodes d’inflation peuvent être anticipées avec un peu de déduction et un suivi de l’actualité. Par exemple, au moment de la pandémie, l’évolution économique était relativement simple à anticiper. Toutes les situations ne sont pas aussi drastiques mais nous vous conseillons vivement de suivre l’actualité économique et générale si vous cherchez à investir pour essayer de déterminer le meilleur timing possible.
Le rendement locatif
En période d’inflation, les loyers peuvent également augmenter. Au premier trimestre de 2024, on relève une hausse de 3,5%. Cela signifie de meilleurs rendements pour le propriétaire. À condition que le locataire puisse payer. C’est un des principaux risques au moment d’augmenter les loyers ; c’est pourquoi il est important de bien choisir sa propriété au préalable et de viser les zones les moins impactées par les vacances locatives.
Important : en France, l’encadrement des loyers est assez strict, notamment en zone tendue. Hors de ces zones, le loyer peut généralement être augmenté entre chaque locataire ou une fois par an (en cas de clause de révision dans le bail).
L’immobilier locatif reste une valeur refuge malgré l’inflation
L’immobilier est souvent considéré comme une valeur refuge en cas d’inflation. C’est-à-dire que c’est une valeur sûre qui n’est pas forcément impactée par les aléas du temps et les différentes crises économiques.
Plusieurs raisons expliquent cela :
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Nous l’avons vu, en cas d’inflation, l’immobilier ne perd pas forcément sa valeur. Au contraire, il a même tendance à en gagner. Si vous investissez intelligemment et pendant les périodes les plus propices, vous pouvez tirer d’importants bénéfices.
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Les loyers sont réguliers. Si vous investissez correctement, vous êtes pratiquement assuré de générer des revenus chaque mois grâce à votre bien. Même en cas de crise profonde, le besoin d’un toit est vital et, selon les zones, vous trouverez toujours des locataires.
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Les avantages fiscaux. Si vous maîtrisez votre fiscalité, vous êtes capable de faire des économies même sur vos impôts. Avec le déficit foncier, les possibles exonérations ou abattements (plus-value immobilière, IFI), le statut LMP, etc. Sachez qu’avec l’immobilier, il est toujours possible de trouver des solutions légales pour optimiser sa fiscalité.
Si vous doutez encore de la valeur refuge de l’immobilier, nous développons pour vous les deux cas de figure : si l’immobilier augmente et s’il baisse (lorsque vous êtes investisseur et que vous détenez déjà des biens.)
En cas de hausse des prix de l’immobilier
C’est la possibilité la plus réjouissante et la plus fréquente !
Si les prix montent, c’est simple : tout va bien !
Cela signifie que vous êtes gagnant à double titre.
Vous générez un cash-flow positif et votre bien prend de la valeur. Cela signifie que vos revenus locatifs sont stables et qu’ils peuvent normalement couvrir vos mensualités de crédit. De plus, si vous projetez une revente, vous pouvez faire une plus-value.
Sachez que c’est le cas le plus fréquent. En général, l’immobilier est un actif qui voit sa valeur progresser ou, au pire, elle est stable.
Précisions : le cash-flow représente la différence entre ce que coûte votre bien et ce qu’il vous rapporte. Un cash-flow positif signifie que vos revenus locatifs sont supérieurs aux mensualités de votre crédit, aux charges et aux impôts.
En cas de baisse des prix de l’immobilier
C’est le cas de figure qui inquiète forcément n’importe quel investisseur, particulièrement quand il s’agit d’un primo-accédant.
Pourtant, si les prix baissent, vous n’êtes pas forcément perdant. Il suffit d’avoir investi dans des biens rentables et vous êtes tout de même gagnant.
C’est pourquoi le cash-flow est primordial. S’il est positif pendant la durée de votre crédit, vous vous enrichissez !
Exemple : vous avez acheté un bien à 200 000 euros. À terme, sa valeur baisse à 150 000 euros. Vous n’avez pas perdu 50 000 euros pour autant. Considérez que c’est la banque et vos différents locataires qui ont payé votre bien !
Vous avez éventuellement un manque à gagner de 50 000 euros par rapport à sa valeur initiale mais vous n’avez pas perdu d’argent.
C’est bien sûr une vision sur le long terme, c’est pour cela qu’il faut avoir une stratégie immobilière claire et bien construite.
Par ailleurs, nous vous assurons que ce cas de figure reste très rare et c’est la pire des situations. Imaginez donc quand tout se passe bien !
Important : si le prix du marché immobilier baisse de 30%, les loyers ne baissent pas forcément de 30%. Votre cash-flow a de fortes chances de rester positif si l’investissement a été bien fait.
Quelle stratégie immobilière adopter en temps d’inflation ?
En temps d’inflation, il est surtout important de redoubler de vigilance et de prudence. Cependant, la stratégie immobilière en elle-même ne change pas beaucoup. Vous devez privilégier les biens rentables. Nous avons vu l’importance du cash-flow positif. Ce n’est qu’avec des biens rentables que vous serez sûr d’en générer un.
Un bien rentable signifie un bien :
- avec un beau cadre de vie ;
- avec une demande locative forte ;
- qui ne demande pas énormément de coût de gestion (vérifier les potentiels travaux).
Il s’agit aussi de bien choisir ses locataires, pour éviter au maximum les dégradations et les éventuels désagréments et fautes de paiement.
Ce sont les principes de base. Néanmoins, nous vous proposons d’autres conseils importants.
Miser sur des anomalies de marché
Une anomalie de marché, c’est un bien qui a un prix anormalement bas par rapport à sa valeur intrinsèque sur le marché.
Vous pouvez les trouver par exemple si :
Une agence immobilière fait mal son travail et estime un bien au rabais par rapport à sa valeur réelle. Il est toujours utile de regarder, certaines agences peuvent faire des estimations tronquées.
Un bien qui fait l’objet d’une succession. Imaginez que les héritiers ne veulent pas s’occuper du bien, qu’il s’agit d’un fardeau pour eux et qu’ils souhaitent rapidement s’en débarrasser.
Si quelqu’un a mal investi et qu’il ne peut plus rembourser son crédit auprès de sa banque, celle-ci peut vendre le bien au prix du capital restant dû.
Ces cas de figure peuvent être de véritables aubaines et peuvent vous permettre d’obtenir des biens potentiellement rentables pour peu cher (par rapport au marché). Chaque cas mérite bien sûr un examen précis et il ne s’agit pas de voir uniquement la valeur intrinsèque du bien pour se dire qu’il s’agit d’une bonne affaire.
Bon à savoir : pour voir des offres immobilières dans des cadres de succession, vous pouvez vous rendre sur les sites de notaires comme immobilier.notaires.fr ou immonot.com. Parfois, ces offres ne sont pas disponibles ailleurs sur le web.
Limiter les risques
Il est primordial d’être au clair avec son budget avant d’investir. Plus encore, nous vous conseillons de vous assurer un matelas de sécurité à hauteur de 5 000 voire 10 000 euros pour vous permettre d’avoir une gestion saine par la suite. C’est-à-dire une gestion guidée par la raison et non par les émotions dues aux imprévus (il y en a toujours) et au stress.
Exemple : si on vous vend un bien à 95 000 euros, n’oubliez jamais les frais de notaire et les frais d’agence. Imaginons 8 000 € pour les frais de notaire et 5 000 € pour ceux d’agence, vous achetez en réalité votre bien 108 000 € au lieu de 95 000.
En soi, ce n’est pas grave, mais vous devez toujours garder ces éléments à l’esprit. Si vous souhaitez revendre rapidement le bien, vous risquez en plus d’avoir du mal à trouver un acheteur au même prix et vous risquez donc de perdre de l’argent.
Bien choisir son crédit
Nous avons déjà évoqué les taux d’intérêt, le choix du crédit est déterminant dans votre stratégie immobilière.
Il n’y a pas vraiment de mauvais crédit ; si un crédit vous pose souci, c’est sûrement par manque de cohérence entre vos aspirations et vos investissements.
Un crédit court implique des mensualités élevées, beaucoup d’amortissements et peu de cash-flow. Cela signifie un taux d’endettement plus élevé.
Un crédit long implique à l’inverse des mensualités plus faibles, peu d’amortissements mais beaucoup de cash-flow. Cela signifie un taux d’endettement plus faible.
Bonus : si l’inflation est forte, les
placements dans les SCPI peuvent
être une solution
Si vous craignez d’investir dans un bien immobilier en temps d’inflation car vous avez peur que vos finances ne suivent pas, pensez à investir en SCPI.
Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Lorsque vous investissez en SCPI, vous devenez associé de cette société et vous détenez une part de son parc immobilier. C’est donc un placement indirect, contrairement à l’achat de biens plus classiques.
Voici les quelques avantages que vous aurez à investir en SCPI.
Entrer dans une SCPI est plus abordable :
Certaines SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros (200, 400, etc.), mais votre placement peut tout de même être bien plus conséquent que cela.
Vous obtenez également des revenus locatifs :
Distribués généralement trimestriellement, vous générez des revenus grâce à votre placement en SCPI. Ils sont proportionnels à votre placement initial et dépendent de la valeur du parc immobilier et du nombre d’associés.
Les SCPI diversifient leur patrimoine :
Diversifier le patrimoine immobilier signifie limiter les risques. Cela implique différents secteurs géographiques et différents types de biens (résidentiels, professionnels, commerciaux). Si un secteur est impacté, la valeur des biens concernés peut donc baisser mais cela peut être rattrapé par les autres biens qui ne seraient pas dans ce secteur. Si le parc immobilier est bien constitué, les effets de crise sont bien plus anecdotiques.
Vous savez désormais pourquoi l’investissement locatif est la valeur refuge par excellence en cas d’inflation et de crise persistante. Nous espérons que vous êtes d’autant plus déterminés à investir dans l’immobilier !