Imposition sur la plus-value immobilière : le guide pour tout comprendre

Dans votre parcours d’investisseur, vous serez probablement amené à acheter et revendre des biens immobiliers. Si vous vendez un de vos biens plus cher que son prix d’achat, vous réalisez une plus-value. Il est alors important de connaître le régime fiscal lié à cette opération.
Dans cet article, nous vous expliquons tout sur l’imposition de la plus-value immobilière.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

Une plus-value immobilière peut arriver lorsque vous vendez un de vos biens immobiliers. Pour cela, il faut que le prix de vente soit supérieur au prix d’achat.

Nous parlons également de prix de cession et de prix d’acquisition.

Cas A : Si vous vendez 120 000 euros un bien que vous aviez acheté pour 100 000 euros, vous faites une plus-value de 20 000 euros.

À l’inverse, si le prix de vente est inférieur au prix d’acquisition, vous faites une moins-value.

Cas B : Si vous vendez 90 000 euros un bien que vous aviez acheté 100 000 euros, vous faites une moins-value de 10 000 euros.

Attention : si vous réalisez une plus-value, celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux. Mais la règle n’est pas uniforme. Il faut donc entrer dans les détails pour mieux comprendre quand et comment l’imposition s’applique.

Quelles sont les opérations concernées ?

Vous êtes soumis à l’imposition sur la plus-value immobilière lorsque vous réalisez des ventes pour le compte de votre patrimoine immobilier privé.

Le plus souvent, cela concerne la vente d’un bien immobilier (un appartement, une maison, un terrain à bâtir).

Cela peut aussi concerner :

La vente de droits attachés à un bien immobilier (droit de superficie, droit de passage et servitudes, droit d’usufruit) ;
La vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
L’échange ou le partage de biens immobiliers ;
L’apport en société (le transfert de propriété d’un bien immobilier à une société en échange de parts ou d’actions de celle-ci).

Comment se calcule la plus value immobilière d’un bien ?

Dans la plupart des cas, c’est un professionnel qui calculera pour vous la plus-value immobilière sur votre opération :

Pour un bien détenu en direct, c’est le notaire chargé de la vente qui la calcule.
En société, ce sera le comptable en interne.

Il est cependant important de comprendre cette plus-value est calculée.

Déterminer le prix de vente d’un bien immobilier

Comme vous le savez, la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien.

Dans les deux cas, les prix sont indiqués sur les actes de vente et ce sont eux qui servent de base comptable.

Du prix de vente, vous devez déduire :

La TVA ;
Les frais d’agence ;
Les frais des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique, etc.).

Et le prix d’acquisition du bien immobilier

De la même manière, le prix d’achat peut être pondéré par différents frais :

Les frais d’agence ;
Les frais de notaire et droits d’enregistrement. Sans justificatif, on peut déduire un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat ;
Les frais de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel, appuyé par des justificatifs, soit un taux forfaitaire de 15% du prix d’achat.

Après ces opérations, vous obtenez la base taxable de votre plus-value immobilière.

Bon à savoir :

Si vous réalisez une moins-value, vous pouvez la déduire d’une plus-value réalisée lors de la vente d’un autre de vos biens, mais uniquement de façon exceptionnelle.

Par exemple, c’est possible si vous vendez en bloc un immeuble acquis par fractions successives.

Quelles sont les plus-values exonérées d’imposition ?

Il existe également différentes situations où la plus-value immobilière est exonérée d’impôt.

Elles peuvent être classées selon des caractéristiques liées au bien immobilier, au statut du vendeur et à celui de l’acquéreur.

Les exonérations liées au bien immobilier cédé

Tous les biens immobiliers ne sont pas concernés par la taxe sur la plus-value immobilière. Voici la liste des cas où l’exonération est prévue par le législateur :

Plus-value sur la vente de la résidence principale ou des dépendances (garages, aires de stationnement) ;
Plus-value sur la vente d’un logement autre que la résidence principale à condition d’utiliser les fruits de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de deux ans. Il faut aussi ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente ;
Plus-value sur un bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;
Plus-value sur un bien dont le prix de vente est inférieur à 15 000 euros (exemple : place de parking, garage, etc.) ;
Plus-value sur un bien détenu depuis plus de 30 ans.

Les exonérations liées au vendeur

De la même manière, si, en tant que vendeur, vous remplissez les critères suivants, vous pouvez être exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière.

Si vous possédez une carte mobilité inclusion ;
Si vous percevez une pension de vieillesse ;
Si vous résidez dans un établissement d’accueil de personnes âgées ;
Si vous résidez dans un établissement d’accueil d’adultes handicapés ;
Si vous ne résidez pas en France ;
Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les 4 années qui précèdent la vente.

Les exonérations liées à l’acheteur

Enfin, d’autres exonérations sont possibles si l’acquéreur répond à un de ces critères :

C’est un organisme en charge de logement social ;
C’est un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux ;
C’est un particulier qui a exercé son droit de délaissement dans certaines conditions. Il faut également qu’il utilise l’intégralité du prix de cession pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

Le système des abattements déduits de la plus-value immobilière

Pour rappel, un abattement fiscal est une réduction appliquée à la base d’imposition sur laquelle votre impôt est calculé. Plus l’abattement est élevé, moins vous paierez d’impôts.

L’abattement pour durée de détention

Il s’agit de l’abattement classique, qui s’applique à tous les cas de plus-value immobilière. Plus la durée de détention est importante, moins l’impôt sera élevé.
Voici le tableau récapitulatif des différents taux :

Durée de détention	Taux d’abattement par année de détention
	Impôt sur le revenu (IR)	Prélèvements sociaux (PS)
5 années ou moins	0%	0%
De la 6e à la 21e année	6%	1,65%
22e année révolue	4%	1,6%
Au-delà de la 22e année	Exonération	9%
Au-delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Deux points importants pour éviter toute confusion :

L’assiette est différente pour le calcul de l’IR et celui des prélèvements sociaux.
Le taux d’abattement s’applique par année de détention et non pour toute la période.

Exemple : si vous détenez votre bien depuis 15 ans, vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt de 6% par an de la 6e à la 15e année, soit un abattement total de 60% (6% x 10). L’abattement sur une plus-value de 10 000 € serait de 6 000 € (10 000 x 0,6). La plus-value imposable s’élèverait donc à 4 000 € (10 000 – 6 000).

Bon à savoir :
Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 à 6% selon le montant de cette dernière.

Les abattements exceptionnels

D’autres abattements sont prévus dans les deux cas suivants :

L’acheteur qui s’engage à mener des opérations d’urbanisme ou de revitalisation du territoire ou d’intérêt national ;
L’acheteur s’engage à des opérations de rénovation en zone tendue.

Puisqu’il s’agit de cas très marginaux et relativement rares, nous ne développerons pas ici tous les détails. Si vous êtes dans ce cas, nous vous invitons à consulter directement cette page du site du gouvernement où vous trouverez plus de détails sous la rubrique des abattements.

Les différences si vous êtes en LMNP ou LMP

Il existe d’autres subtilités législatives importantes à connaître, notamment si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP).

Mêmes règles en LMNP et en nom propre

Le LMNP est soumis aux mêmes règles que l’investisseur en nom propre. Il est soumis au régime des plus-values des particuliers.

Si vous êtes LMNP, vous pouvez donc bénéficier des différentes exonérations déjà mentionnées :

s’il s’agit de votre résidence principale ;
si vous vendez votre bien moins de 15 000€ en pleine propriété ;
si vous vendez un logement autre que votre résidence principale sous réserve que vous n’avez pas été propriétaire au cours des quatre années précédant la cession + réemploi total de la somme dans l’acquisition ou la construction de votre résidence principale, dans un délai de deux ans ;
si vous ne résidez pas en France ;
si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans.

Règles pour les LMP

Les LMP sont soumis aux mêmes régimes que les entreprises. Vous avez la possibilité d’être au régime de l’impôt sur les revenus (IR) ou de l’impôt sur les sociétés (IS).

Pour les loueurs meublés professionnels, la plus-value est liée au montant des recettes perçues l’année de la vente. Il existe deux cas de figure, les plus-values à court terme et à long terme.

Les plus-values à court terme :

Ces plus-values concernent les amortissements réalisés sur le bien lorsqu’il est détenu depuis plus de deux ans.

Si vous n’êtes pas adhérent d’un centre de gestion agréé (CGA), ces plus-values sont majorées de 20%.
Ces centres favorisent le suivi de la comptabilité et la transparence de vos sociétés, c’est pour cela que l’État vous encourage à y adhérer.

Les plus-values à long terme :

Ces plus-values correspondent à la différence entre le prix de cession et la valeur d’achat, en cas de détention de plus de deux ans.
Elles sont imposées à un taux global de 30% : 12,8% + 17,2% de prélèvements sociaux.

Les conditions pour qu’un LMP bénéficie d’une exonération à la plus-value immobilière

Pour être exonéré, le LMP doit remplir plusieurs critères :

Être en activité LMP depuis plus de 5 ans ;
Un CA inférieur à 90 000 € pour une exonération totale ;
Un CA entre 90 000 et 126 000 € sur les deux années précédentes pour une exonération partielle.

Important :

Il existe une exception. Si vos recettes sont liées à l’exploitation de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme, vous pouvez être totalement exonéré jusqu’à 250 000 € de chiffre d’affaires.
Si votre CA se situe entre 250 000 et 350 000 €, vous bénéficiez d’une exonération partielle.

En SCI, choisir l’IR ou l’IS ?

En société il est possible de choisir un régime fiscal à l’IR ou à l’IS.
Il n’y a pas de solution idéale, votre choix dépend de vos objectifs et de vos envies. Evaluez les avantages et les inconvénients de chaque solution avant de définir quel type d’imposition vous convient.

À noter que lorsque vous êtes imposé à l’IS, tout au long de la détention de votre bien, vous bénéficiez de réductions annuelles d’impôts grâce à l’amortissement. Par contre, plus vous conservez votre bien, plus vous serez imposé à la revente.

Comment fonctionne l’imposition à l’IS de la plus-value immobilière ?

Si votre plus-value est supérieure à 38 200 € :

Pour les 38 200 premiers euros, le taux est réduit à 15% ;
Pour le reste de la somme, le taux appliqué est de 25%

Par ailleurs, si les bénéfices sont distribués sous forme de dividendes, ils sont imposés à 30% (flat tax) pour chaque associé concerné.
Ces derniers peuvent choisir d’être imposés selon le barème progressif de l’IR, ce qui leur permet de bénéficier d’un abattement de 40% sur les dividendes et déduire une partie de la CSG (6,8%).

Exemple de plus-value immobilière soumise à l’IS

Pour mieux comprendre comment fonctionne concrètement l’imposition à la plus-value immobilière, voici un exemple où nous considérons la vente d’un bien acquis pour 250 000 € à 350 000 €. La durée de détention est de 15 ans.

Prix de vente net vendeur : 350 000 €
Prix d’acquisition : 250 000 €
Bien détenu depuis 15 ans donc valeur nette comptable : 125 000 €

Pour simplifier, on considère qu’il n’y a plus de crédit à rembourser et qu’au cours de l’année de revente, il n’y a pas eu de location ni de charges (sinon, elles viendraient s’ajouter au résultat).

Base imposable de la plus-value : 350 000 – 125 000 = 225 000 €.
Nous rappelons que la part de plus-value jusqu’à 38 120 € est à un taux réduit de 15%, le reste est imposé au taux normal de 25%.

0,15 x 38 120 = 5 718 € pour la première tranche
0,25 x (225 000 – 38 120) = 46 720 € pour la tranche supérieure
5 718 + 46 720 = 52 438 €

Selon cet exemple, après avoir payé l’IS, vous obtenez donc un bénéfice de :
350 000 – 52 438 = 297 562 €

Vous avez ensuite le choix de les réinvestir et, à ce compte-là, vous n’aurez pas de taxe supplémentaire. En revanche, si vous distribuez du dividende, il faut compter la flat tax, soit 30% du montant, à savoir 89 268,6 €.

Après cette double imposition, voici le montant restant à votre disposition :
297 562 – 89 268,6 = 208 293,4 € pour une vente à 350 000 €.

Rappel : l’exemple a été simplifié. Il pourrait y avoir d’autres pertes liées à :

Une détention plus longue car la valeur nette comptable baisse ;
S’il y avait encore du crédit à rembourser ;
S’il y avait eu des loyers perçus cette année-là (car ils rempliraient probablement une partie de la tranche à 15% et l’intégralité de la plus-value serait imposée à 25%).

En somme, l’économie pendant toute la durée de détention est clairement contrebalancée par l’imposition de sortie.

À l’IS, il est fortement recommandé de ne pas avoir d’objectif de revente du bien ou de sortir d’argent ; ou alors, il faut le revendre rapidement.
Il est parfois même plus intéressant de revendre directement la SCI, mais la transaction est plus difficile car il y a moins d’acheteurs potentiels.

Même exemple de plus-value immobilière soumise à l’IR

Pour mieux comparer les deux régimes fiscaux, nous vous présentons exactement le même exemple mais, cette fois, la plus-value est soumise à l’IR.

Prix de vente net vendeur : 350 000 €
Prix d’acquisition : 250 000 €
Bien détenu depuis 15 ans mais, à l’IR, c’est le régime des particuliers. Il n’y a donc pas de valeur nette comptable inhérente au régime des entreprises.

Nous devons déduire à la plus-value les frais d’acquisition à 7,5% et les frais de travaux à 15% (car la détention dépasse les 5 ans).
Cela fait respectivement 18 750 et 37 500 €.

Base imposable de la plus-value : 350 000 – (250 000 + 18 750 + 37 500) = 43 750
À l’IR, il existe un abattement pour chaque année selon la durée de détention de votre bien.
Ici, c’est 15 ans, il faut donc compter l’abattement entre la 6e et la 15e année à un taux de 6% ; ce qui signifie 10 ans, donc 60% (10×6%). Il y a donc 40% de la plus-value qui est imposable, en plus du taux de 19% inhérent à l’IR.

Après abattement : 0,19 x 43 750 x 0,4 = 3 325 €
Après prélèvements sociaux (17,2%) + durée de détention (10×6%) : 0,172 x 43 750 x 0,835 = 6 283,4 €

Selon cet exemple, il vous faut donc payer 3 325 + 6283,4 = 9 608,4 € d’impôts.

Il restera à votre disposition :

350 000 – 9 608,4 = 340 391,6 €

En cas de revente, le régime à l’IR est donc nettement avantageux.
Il le serait d’autant plus en cas de détention plus longue, jusqu’à une exonération après 22 ans (partielle) ou 30 ans (totale).

En résumé :

L’IS permet des économies tout au long de la détention du bien mais impose plus fortement à la revente ;
L’IR, c’est l’inverse, il permet un gros bonus à la revente mais ne jouit pas des mêmes avantages tout au long de la détention.

Comment déclarer une plus-value immobilière ?

Maintenant que vous êtes au courant du fonctionnement de l’imposition à la plus-value immobilière, il nous reste à vous expliquer les moyens de la déclarer.

Avant tout, il est important de rappeler que tout au long de votre processus de vente, vous êtes accompagné par un notaire qui s’occupe de tous les aspects mathématiques et administratifs.

Le notaire prend en charge :

Les interactions avec l’administration fiscale pour préparer au mieux la transaction entre vous et l’acheteur ;
Le calcul de la plus-value imposable et de l’impôt qui s’ensuit ;
La rédaction de la déclaration de la plus-value et l’établissement du paiement de l’impôt auprès des services de la publicité foncière du lieu où se situe le bien vendu.

Il ne vous reste plus qu’à effectuer la déclaration de plus-value, conjointement avec celle de vos revenus.
Vous devez indiquer le montant de la plus-value déclarée par le notaire. Il s’agit du formulaire 2042-C, dans la déclaration de revenus complémentaire.

Questions fréquentes :

Peut-on éviter de payer la plus-value immobilière sur sa résidence secondaire ?

Oui, le moyen le plus sûr consiste à garder le bien pour une durée d’au moins 30 ans pour une exonération totale.
Autre méthode : vous pouvez utiliser la plus-value générée par votre résidence secondaire en la réinvestissant pour acquérir une résidence principale.

Suis-je exonéré en cas de plus-value sur ma résidence principale ?

Oui, la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale et de ses dépendances est systématiquement exonérée d’impôt.

Dois-je calculer la plus-value immobilière moi-même ?

Non, dans tous les cas, un notaire peut s’en occuper pour vous. Cependant, en le faisant vous-même, vous pouvez vous faire une idée de l’argent dont vous disposerez et, éventuellement, de l’assiette taxable.

Les prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière peuvent-ils varier en fonction des revenus ?

Non, les prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière sont appliqués à un taux fixe (17,2%) et ne peuvent pas varier en fonction de vos revenus.

Vous avez désormais tous les éléments pour aborder au mieux la vente d’un de vos biens immobiliers et appréhender la gestion de votre plus-value immobilière potentielle ! Pour tout complément d’informations, n’hésitez pas à suivre directement notre formation Fiscalité maîtrisée où nous passons en revue tous les aspects d’une meilleure gestion de patrimoine immobilier privé.