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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : les meilleures méthodes d’optimisation

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) : les meilleures méthodes d'optimisation

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est en vigueur depuis le 1er janvier 2018 en France, après avoir remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). 

Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’il prend exactement en compte et nous vous présentons les méthodes d’optimisation fiscale.

 

Qu’est-ce que l’IFI ? 

L’impôt sur la fortune immobilière concerne uniquement le patrimoine immobilier. Contrairement à son prédécesseur (ISF), il ne prend donc pas en compte les placements financiers, l’épargne et les actifs d’ordre professionnel.

 

Qui est concerné par l’IFI ? 

  • Le montant à dépasser pour être imposable à l’IFI 

Vous êtes imposable à l’IFI si vous détenez un patrimoine net taxable supérieur à 1 300 000.
Le patrimoine net taxable signifie la valeur brute du bien en question en enlevant les éventuelles dettes en cours. 

Exemple : si vous détenez un appartement qui vaut 100 000 € pour lequel vous avez encore 40 000 € de crédit à payer, il faut considérer l’opération suivante :
100 000 – 40 000 (valeur du bien – dettes). Le patrimoine net taxable sur ce bien est donc de 60 000

  • La prise en compte de tout le foyer fiscal et pas uniquement de vous-même

Important : la déclaration d’IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes qui composent le foyer fiscal, il ne s’agit pas d’une déclaration par individu. 

Si vous ne possédez pas de biens qui dépassent les 1 300 000 € à vous seul mais que, si vous prenez en compte les biens de votre conjoint.e, vous les dépassez, le patrimoine immobilier de votre foyer fiscal sera bien soumis à l’IFI. 

Bon à savoir : le foyer fiscal peut aussi bien concerner les personnes célibataires, veuves ou divorcées, les époux, les pacsés ou encore les concubins. Si certains mineurs rattachés au foyer fiscal possèdent des biens, ils doivent également être déclarés.  

  • La localisation des biens ne change rien

Ce qui compte au regard de la loi fiscale, c’est la localisation de votre domicile fiscal. S’il est en France, tous vos biens doivent être déclarés et pris en compte, y compris ceux à l’étranger. 

Si votre domicile fiscal est à l’étranger, vous devez déclarer uniquement vos biens localisés sur le territoire français. 

Bon à savoir : les parts ou actions en SCI sont à déclarer également, mais seulement si vous possédez plus de 10% du capital de la société propriétaire. Si vous possédez des parts en SCPI, vous devrez également déclarer leur valeur chaque année (communiquée par la société de gestion).

 

Quels sont les biens imposables à l’IFI ? 

Pour évaluer précisément votre patrimoine, vous devez connaître les différents biens qui doivent être pris en compte. Voici la liste : 

  • Les biens immobiliers bâtis : maisons, appartements, immeubles de rapport ;

  • Les terrains à bâtir ;

  • Les immeubles ou fractions d’immeubles détenus indirectement par des titres et des parts de sociétés (SCI ou SCPI) ;

  • Tous les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels (exemple : des bois ou forêts, des exonérations partielles sont possibles ici).

Important : votre résidence principale est également concernée. Elle peut néanmoins bénéficier d’un abattement de 30 %.

 

 

Barème de l’IFI  

Pour mieux comprendre les taux liés à l’IFI, voici le barème selon la valeur des biens de votre patrimoine net taxable. 

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine

Taux d’imposition

Jusqu’à 800 000 €

0%

Entre 800 001 et 1 300 000 €

0,50%

Entre 1 300 001 et 2 570 000 €

0,70%

Entre 2 570 001 et 5 000 000 €

1%

Entre 5 000 001 et 10 000 000 €

1,25%

Supérieure à 10 000 000 €

1,50%

Précisions : le fait que le barème s’applique à partir de 800 000 euros mais que seul un patrimoine dont la valeur est supérieure à 1 300 000 euros est imposable à l’IFI peut paraître paradoxal et contre-intuitif.
Il faut simplement comprendre que le calcul de l’impôt prend en compte la valeur du patrimoine dès 800 000 euros, mais en pratique, aucun impôt n’est dû si la valeur totale du patrimoine n’atteint pas les 1 300 000 euros.

 

Les méthodes pour optimiser son impôt sur la fortune immobilière 

Comme vous le savez sans doute, nous proposons une formation pour bénéficier d’une fiscalité maîtrisée. Il est donc naturel de vous proposer plusieurs méthodes concrètes et actionnables pour diminuer légalement le montant de votre IFI.

 

Les dettes immobilières 

Nous l’avons déjà évoqué plus haut, le système de dettes déductibles est un premier moyen intéressant pour réduire votre IFI. Cependant, il est régi par quelques conditions.
D’une part, vos dettes doivent concerner à la fois un membre du foyer fiscal et les actifs immobiliers taxables. Les dettes liées aux biens exonérés ne sont pas valables dans ce calcul.
D’autre part, elles doivent être nées et non contestées au 1er janvier de l’année d’imposition, sans quoi elles seraient caduques et non comptabilisées pour alléger votre assiette fiscale. 

Enfin, les dettes déductibles doivent figurer parmi celles ci-dessous : 

  • Les crédits immobiliers ; 

  • Les frais de réparation ou d’entretien ;

  • Les impositions liées à la propriété (foncière, locaux vacants) et l’IFI théorique ;

  • Les frais d’acquisition du bien immobilier ou des parts sociales (frais de notaire ou frais d’entrée en société, par exemple).

Attention : il existe un plafond de déduction, vous ne pouvez pas cumuler toutes les dettes que vous souhaitez. Le montant des dettes ne doit jamais dépasser 60% de la valeur de votre patrimoine taxable net.

 

Devenir Loueur Meublé Professionnel (LMP) 

Le LMP est soumis au régime des biens professionnels. Ces derniers n’entrent pas dans la base imposable de l’IFI. Pour être LMP et profiter de cette mesure, il faut néanmoins remplir des conditions : 

  • Générer des revenus locatifs supérieurs à 23 000 euros ;

  • Que ces revenus, après déductions des charges et amortissements, soient bénéficiaires ;

  • Qu’ils soient également supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (hors pensions de retraites) ;

  • Et bien sûr, déclarer l’activité de location meublée comme une activité professionnelle.

Le démembrement de propriété : transmettre l’usufruit à ses enfants et garder la nue-propriété 

Avec cette stratégie, vous divisez votre bien immobilier en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété.
Si vous transmettez l’usufruit du bien à l’un de vos enfants, ce dernier peut l’utiliser et en percevoir les revenus pendant la période déterminée. Quant à vous, vous conservez la nue-propriété, et vous aurez le droit de récupérer la pleine propriété au terme de cette période. 

Le nu-propriétaire d’un bien n’est pas imposé à l’IFI sur ce bien, tant qu’il n’y a plus de pleine propriété. Il n’est donc plus comptabilisé et l’assiette taxable à l’IFI peut être sensiblement réduite. 

Bon à savoir : le nu-propriétaire peut déduire de son imposition certaines dettes liées au bien, malgré son exclusion de l’assiette taxable.

 

Acheter uniquement la nue-propriété d’un bien 

Cette stratégie est proche de celle que nous venons de vous présenter. À la différence qu’ici, nous vous suggérons d’acquérir un bien immobilier uniquement via la nue-propriété, tandis qu’un tiers conserve l’usufruit (et non un de vos enfants).
Cela signifie que vous ne pouvez pas utiliser le bien ni en percevoir les revenus tant que vous n’avez pas la pleine propriété. 

Alors, que gagnez-vous ?
Quand on parle d’IFI et de démembrement de propriété, il faut savoir que c’est à l’usufruitier qu’incombe la responsabilité des taxes liées au bien (pendant la période déterminée par l’opération).

 

La transmission temporaire d’usufruit à une personne morale

Dernière stratégie concernant l’usufruit. Vous pouvez également le transmettre à une personne morale ; c’est-à-dire une fondation reconnue d’utilité publique ou une collectivité locale. Cette stratégie à caractère philanthropique vous permet de vous débarrasser du rôle d’usufruitier qui attire l’imposition. 

Bon à savoir : la transmission de l’usufruit doit être temporaire et sa durée ne peut pas être inférieure à 3 ans. À l’expiration de cette période, vous récupérez l’usufruit et retrouvez ainsi la pleine propriété de votre bien immobilier.

 

Faire un don d’utilité publique 

La philanthropie est récompensée par la fiscalité française. Si vous faites un don à un organisme reconnu d’utilité publique ou d’intérêt général par l’État, vous pouvez déduire 75% du montant de votre don à l’IFI.
Pour vous donner une idée des organismes reconnus,  nous pouvons citer l’Institut Pasteur, l’Armée du Salut ou la Fondation de recherche et de lutte contre le Cancer. 

Important : au-delà de 50 000 euros par foyer fiscal, la déduction n’est plus possible.

 

Investir dans des biens immobiliers qui sont partiellement exonérés

Si beaucoup de biens sont concernés par l’IFI, certains sont partiellement exonérés. C’est le cas des bois, des forêts et des parts de groupements forestiers. Avec de telles acquisitions, vous pouvez être exonéré à hauteur de 75% du montant déclaré.
Il faut néanmoins produire un certificat de gestion durable des forêts pour pouvoir prétendre à cette exonération.

 

Éviter la double imposition en cas de biens à l’étranger

Si votre foyer fiscal se situe en France mais que vous détenez des biens à l’étranger, vous êtes passible d’une double imposition : en France et dans le pays où se situe le bien en question.
Grâce aux conventions fiscales entre la France et la plupart des pays étrangers, vous avez la possibilité d’éviter cette double imposition. Vous pouvez en effet réduire votre IFI en déduisant l’impôt similaire déjà payé à l’étranger (les biens doivent être identiques).

 

Comment déclarer l’IFI : formulaires et procédure

Maintenant que vous êtes au courant du fonctionnement de l’IFI et des manières principales d’optimisation, il nous reste à vous expliquer les moyens de le déclarer.
La déclaration de l’IFI se fait conjointement avec la déclaration de revenus. Il vous faut remplir le formulaire 2042-IFI. Il est accessible en ligne sur le site des impôts du gouvernement

Bon à savoir : si vous ne disposez pas de revenus taxables à l’impôt sur le revenu, vous devez remplir la déclaration 2042-IFI-COV, présente sur le même lien. 

S’il ne s’agit pas de votre première déclaration à l’IFI, vous recevez cette même déclaration préremplie à domicile en version papier.

 

Questions fréquentes :

 

Quelle est la différence entre patrimoine immobilier et patrimoine net taxable ? 

Le patrimoine immobilier englobe tous les biens et droits immobiliers détenus. 
Le patrimoine net taxable est calculé en soustrayant les dettes déductibles de la valeur totale des biens imposables à l’IFI.

 

Quel est le montant qui rend imposable à l’IFI ?

Vous êtes imposable à l’IFI si votre patrimoine net taxable dépasse les 1 300 000 €.

 

Quels sont les biens et droits immobiliers imposables à l’IFI ?

Les biens et droits immobiliers imposables à l’IFI comprennent tous les biens et droits détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal. Cela comprend à la fois les propriétés et les droits de propriété.

 

Dois-je faire moi-même le calcul de l’IFI ?

Oui, vous devez effectuer vous-même le calcul de l’IFI. Néanmoins, vous trouverez sur Internet bon nombre de simulateurs pour vous aider. 

Vous savez désormais tout ce qu’il faut pour appréhender au mieux l’impôt sur la fortune immobilière. Nous espérons que cet article vous permettra d’aborder de la meilleure manière cet impôt, en le réduisant au maximum !

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