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Bien immobilier : investir dans un logement avec ou sans travaux ?

Faut-il investir dans un bien immobilier avec ou sans travaux ? 

La question des travaux est inévitable au moment de rechercher son bien immobilier. Faut-il aller vers du neuf ou un bien à rénover avec de gros travaux ? Nous vous donnons notre avis et notre expertise pour vous permettre de trancher.

 

Pourquoi un bien immobilier avec travaux peut rapporter de l’argent ? 

Dans une logique d’investissement locatif, il faut comprendre que viser des biens immobiliers à rénover peut être une stratégie payante.

 

Un bien sans travaux comporte peu de risque

En immobilier, comme dans beaucoup de secteurs, la prise de risques paie

Si vous achetez un bien où il n’y a aucun travaux, vous faites comme la plupart des investisseurs, vous n’avez pas de raison particulière d’être récompensé de vos efforts. C’est-à-dire que votre bien garde la même valeur qu’à l’achat et vous n’avez pas de bénéfice supérieur à attendre à la revente. 

 

En revanche, si vous optez pour un bien à rénover, vous faites ce que peu d’investisseurs font et vous prenez donc des risques. 

Ces risques sont récompensés par une valorisation du bien par rapport à son prix d’achat une fois que vous avez fini tous les travaux.

 

Comprendre la décote d’un bien à rénover 

Un bien à rénover subit une décote et a donc un prix d’achat moindre par rapport à sa valeur potentielle et par rapport aux logements sans travaux du même secteur. 

Il est très important de considérer le même secteur, sinon la valeur pourrait être biaisée. 

 

Exemple

Si vous voulez acheter un bien dans un secteur où le mètre carré est à 3 000 euros, il faut considérer qu’un bien à rénover doit forcément coûter moins cher. 

Imaginons un bien à rénover qui vaut 1 500 euros au mètre carré. Vous dépensez 1 000 euros au mètre carré de travaux, votre prix de revient s’élève à 2 500 euros dans un secteur où le marché immobilier indique 3 000 euros. 

Après les travaux, vous pouvez envisager une plus-value de votre bien par rapport à votre achat initial. Votre prise de risque en misant sur ces travaux est donc récompensée

 

Attention : si vous prenez le même exemple et que votre bien à rénover coûte 2 000 euros au mètre carré dans un secteur qui vaut 3 000, ce n’est plus du tout une bonne affaire, au contraire !

Si les travaux vous coûtent 1 000 euros au mètre carré, vous vous retrouvez à 3 000 euros, ce qui signifie le coût d’un logement neuf. À ce moment-là, vous n’êtes pas gagnant, il vaut mieux directement acheter un bien sans travaux à réaliser ! Vous devez donc être très vigileant sur l’estimation du coût des travaux.

 

 

 

 

Quels sont les avantages d’investir dans un bien à rénover ?

 

La valorisation du bien immobilier 

Nous l’avons évoqué, si vous faites les bons calculs, vous pouvez être gagnant sur un investissement une fois que les travaux sont terminés. Vous faites une plus-value sur votre bien même en comptant le coût des travaux

 

Cela signifie par ailleurs un meilleur dossier de financement si vous voulez continuer dans l’investissement locatif. 

 

Exemple

Si vous ne valorisez pas votre bien avant d’en financer un autre, votre banque sera probablement plus réticente car vous n’apportez pas de garantie particulière quant à votre gestion de patrimoine. 

En revanche, si vous payez votre bien 50 000 euros et que vous dépensez 25 000 euros de travaux.

Vous pouvez faire réévaluer votre bien une fois les travaux terminés auprès d’une, deux voire trois agences immobilières. 

Admettons que votre bien vaut désormais 100 000 euros, vous montrez à la banque que votre patrimoine a augmenté de 25 000 euros depuis votre achat.

 

Être tranquille pendant des années

Une fois que les travaux sont terminés, votre bien est comme neuf et vous pouvez profiter d’une relative tranquillité pendant plusieurs années. 

Des rénovations récentes signifient en effet un besoin et un coût de maintenance moindres. A contrario, un bien acheté sans travaux est peut-être en train de s’user et des rénovations seront bientôt nécessaires.

 

Avoir un bien de qualité = meilleur investissement locatif

Un bien rénové signifie un logement de meilleure qualité. Il est désormais aux normes modernes et il offre le meilleur cadre de vie possible.  

Avec un tel bien, vous attirez plus de locataires potentiels et, selon le type de votre bien, des locataires avec un meilleur profil

Vous avez plus de choix donc moins de risques de vacance locative. De plus, des locataires motivés pour vivre dans votre bien signifient qu’ils en prendront naturellement soin, ce qui limite aussi les éventuelles dégradations et coûts de réparation.

 

 

 

Acheter un bien à rénover comporte des risques 

La réalisation de travaux n’est cependant pas sans risques. Nous vous listons les plus fréquents pour vous aider à les anticiper au mieux.

 

Il faut trouver les bons professionnels pour faire les travaux 

Lorsque vous organisez les travaux de votre bien, vous devez vous entourer des meilleurs professionnels. Si vous n’avez pas encore ce genre de contacts dans votre répertoire, cela vous demandera probablement du temps pour contacter plusieurs professionnels et identifier le plus adapté à votre chantier. 

Que ce soit un architecte, un maître d’œuvre, un décorateur, nous vous conseillons de toujours privilégier un seul interlocuteur à qui vous confiez la totalité du chantier. Cela vous évite de vous éparpiller et de perdre trop de temps à organiser et coordonner les tâches.

Une fois que vous avez votre professionnel, il a lui-même son propre répertoire et il peut alors s’entourer de ses artisans de confiance. 

 

Pour trouver le bon interlocuteur, nous vous conseillons d’en contacter plusieurs et de faire faire plusieurs devis. Il faut pouvoir faire un véritable comparatif, afin d’avoir les meilleurs résultats possibles une fois que vous engagez la personne. 

 

Astuce : pour mesurer le sérieux de l’interlocuteur, vous pouvez faire une contre-proposition à son devis. Par exemple, si on vous propose de vous facturer 50 000 euros un chantier prêt au 30 juin, vous pouvez suggérer de le facturer 53 000 si tout est prêt le 30 juin. 

En revanche, si le chantier n’est pas prêt à la date prévue, vous promettez d’ôter 1 000 euros par semaine de retard (par exemple.) Selon la réaction du professionnel, cela peut vous donner un indice quant à son sérieux et ce qu’il promet. 

Quelqu’un qui sait ce qu’il dit et qui est sérieux dans les délais qu’il propose ne devrait pas avoir de problème à accepter cette offre qui lui fait gagner de l’argent. Mais quelqu’un qui vous suggère une date butoir sachant déjà qu’il ne pourra pas la tenir sera réticent à accepter d’éventuelles amendes de retard.

 

 

 

GÉRER LES IMPRÉVUS ET LES DÉLAIS DES TRAVAUX DE RÉNOVATION

Il est possible que des incidents créent des imprévus et retardent vos travaux. Cela peut vous faire perdre du temps et de l’argent. 

Cependant, si vous choisissez bien vos professionnels et vos artisans, il ne devrait pas y avoir de problème, d’où l’importance de faire le bon choix dès le début. 

 

Pendant le chantier, même si vous avez bien choisi vos professionnels, il est toujours intéressant de garder un oeil sur le suivi des travaux. Cela vous permet de mesurer l’état d’avancement et d’anticiper au maximum les futures échéances.

 

IL FAUT SAVOIR ESTIMER LE COÛT DES TRAVAUX DU BIEN À RÉNOVER

Pour choisir correctement son bien à rénover, vous devez bien estimer le coût des travaux envisagés. Si vous les sous-estimez ou que le prix d’achat est trop élevé, vous risquez de faire un investissement perdant. 

Pour faire les meilleures estimations, il faut bien inspecter le bien en question, identifier et lister toutes les réparations et les rénovations nécessaires. N’omettez aucun détail, cela peut aller de la toiture aux canalisations. 

Une fois que vous avez fait votre inspection détaillée, faites appel à des professionnels pour établir un devis sûr. Vous pouvez vous-même faire un premier calcul en estimant les coûts généraux de telle ou telle rénovation. Si votre estimation est très éloignée de celle du professionnel, n’hésitez pas à demander un deuxième avis ou à réévaluer vos estimations. 

Enfin, pensez à avoir un budget supplémentaire pour les imprévus. Prévoyez au moins une enveloppe à hauteur de 10% du coût estimé pour couvrir les éventuels problèmes. 

 

Il faut savoir estimer le coût des travaux du bien à rénover

 

Si vous débutez, privilégiez un bien sans travaux ou une rénovation légère 

Les travaux sont toujours bénéfiques si vous les gérez correctement. Cependant, cela demande une certaine gestion et un répertoire d’artisans de confiance. 

Si vous êtes à votre premier investissement, il est plus prudent de s’engager sur un bien neuf ou alors une rénovation plutôt légère. C’est-à-dire des ajustements à l’intérieur, des nouvelles décorations, rien de trop coûteux ou qui demande une organisation infaillible. 

 

Néanmoins, si vous vous sentez les épaules et que vous avez dans votre entourage des professionnels de confiance, vous pouvez vous lancer sur des projets plus conséquents. Il faut juste être conscient des risques encourus et des préparations préalables. 

 

Si vous progressez dans votre parcours immobilier, pensez à des biens à rénover régulièrement, ils constituent vraiment une plus-value pour votre patrimoine. 

Et gardez à l’esprit que plus les travaux sont importants, plus la plus-value sera aussi intéressante ! 

 

Nous espérons que cet article vous permettra de mieux vous positionner vis-à-vis de la gestion des travaux et que vous êtes désormais motivés pour inclure des biens à rénover dans vos futurs investissements !

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