Avant d’investir dans un bien immobilier, vous devez d’abord déterminer si vous souhaitez qu’il se trouve en centre-ville, en périphérie ou dans une petite ville.
Dans cet article, nous vous présentons les atouts et inconvénients de chacune de ces options.
Les atouts des centres-villes, ou zone AAA
Chez Ataraxia, quand on évoque les centres-villes, on parle aussi de zone AAA.
Pourquoi AAA ? Parce que c’est dans cette zone que l’on trouve les loyers et le prix au mètre carré les plus élevés.
Quand on évoque les centres-villes, on parle bien sûr des grandes métropoles, principalement Paris, mais aussi Marseille, Lyon, Nice, etc.
Une demande locative élevée
En matière de logements, ce sont des zones tendues. C’est là que le marché immobilier est le plus exigeant et la demande locative est supérieure à l’offre.
Cela signifie que lorsque vous détenez un bien dans ces zones-là, vous avez très peu de risques de subir des vacances locatives. Dès qu’un bien se libère, beaucoup de candidats se déclarent pour en devenir le locataire.
Un potentiel de plus-value important
Investir en centre-ville vous promet potentiellement une plus-value intéressante au fil des années.
Le marché immobilier dans ces zones est toujours particulièrement élevé et plusieurs facteurs expliquent la valorisation des biens de ces secteurs :
le dynamisme : les centres-villes sont les poumons de nos sociétés modernes. Ce sont eux qui concentrent le plus gros flux de personnes et les principales activités économiques. Un bien en centre-ville est donc rarement en déperdition ;
la rareté de l’offre : l’espace disponible pour des investissements est relativement saturé à cause de la densité des biens déjà existants. Un bien en vente a potentiellement plusieurs acheteurs et le prix peut donc grimper plus facilement ;
la modernisation des villes : parfois, certains quartiers historiques des villes peuvent être revitalisés par des améliorations ou des rénovations architecturales. Dans certains cas, cela peut revaloriser les quartiers impliqués et rejaillir sur les biens adjacents
LES INCONVÉNIENTS DES CENTRES-VILLES
UN RENDEMENT LOCATIF MOINDRE
Si les loyers sont élevés, le prix au mètre carré l’est également. Cela signifie que votre rendement locatif est potentiellement moindre et dépend de la gestion de votre crédit.
Bon à savoir : pour calculer le rendement locatif d’un bien, divisez le loyer annuel net par le prix d’achat total. Multipliez le résultat par 100 et vous obtenez le pourcentage de votre rendement locatif.
Il est parfois préférable d’acheter un bien un moins cher. Même si les loyers sont plus faibles, vous pouvez dégager un rendement plus élevé.
CE SONT DES ZONES TRÈS RÉGLEMENTÉES
Puisque ce sont des zones tendues, les centres-villes sont soumis à diverses réglementations.
La plus contraignante concerne l’encadrement des loyers. Cette mesure vous oblige à proposer un loyer qui se situe dans une fourchette dépendante du prix du mètre carré. Vous n’êtes donc pas libre dans votre gestion locative.
LES ATOUTS DES PETITES VILLES
Quand on évoque les petites villes en région, on parle des villes de France qui ne sont pas à proximité d’un grand centre urbain. Elles ont entre de 100 000 et 20 000 habitants.
Exemples : Niort, Cognac, Vannes, Auch, Foix, etc.
LE RENDEMENT LOCATIF LE PLUS ÉLEVÉ
Même si les loyers sont plus faibles que dans les centres-villes, le rendement locatif reste très élevé dans les petites villes car le prix d’acquisition est lui aussi plus faible.
Investir dans une petite ville est donc plus abordable si vous avez un budget moindre. De plus, si vous désirez un rendement rapide, cela peut être une très bonne option.
IL Y A MOINS D’INVESTISSEURS CONCURRENTS
Globalement, les petites villes attirent moins de gens. Elles sont moins peuplées, il y a moins d’activité professionnelle, cela attire donc moins d’investisseurs. Par conséquent, si vous visez un bien, vous avez potentiellement moins de concurrents donc plus de chances de l’acquérir.
LES INCONVÉNIENTS DES PETITES VILLES
UNE DEMANDE LOCATIVE FAIBLE
Puisqu’il y a moins d’activité, il y a aussi moins de locataires potentiels. Le risque de vacance locative est donc accru.
Avant d’investir dans une petite ville, soyez sûr de pouvoir attirer des locataires et d’avoir un minimum d’activité, sinon vous risquez d’investir à blanc et de ne pas avoir de revenus locatifs pendant un moment.
Le mieux est de considérer les activités professionnelles ou étudiantes à proximité. Par exemple, s’il y a une grande entreprise locale ou un pôle universitaire, cela peut être un critère intéressant pour investir.
Exemple : la présence de Peugeot peut être un argument pour investir à Montbéliard.
La faiblesse économique du secteur
Si vous visez des très petites villes voire des villages, il y a tout de même une faiblesse économique globale. Cela veut dire peu d’emplois donc peu de flux de personnes et peu d’argent.
Il peut aussi y avoir une dépendance aux quelques employeurs locaux. Si l’un d’eux vient à faire faillite ou à se délocaliser, il peut diminuer encore plus l’activité locale.
Il faut donc bien se renseigner avant d’investir pour éviter de se retrouver avec un bien immobilier fantôme au cœur d’un désert.
Il y a moins de possibilités pour déléguer la gestion
Dans ces endroits, il y a aussi moins d’agences immobilières et moins d’huissiers de justice. Vous bénéficiez donc de moins de recours pour déléguer la gestion locative.
Si vous pensez à faire votre premier investissement dans une petite ville, prenez cet argument en compte. Il faut que vous soyez prêt à endosser la gestion locative vous-même. Ou, là encore, renseignez-vous au préalable pour être sûr d’avoir une possibilité de déléguer à proximité si vous manquez de temps ou que vous ne souhaitez pas tout prendre en charge.
Les périphéries : le meilleur des deux mondes
La troisième option est selon nous la meilleure. Les périphéries concentrent une partie des avantages des centres-villes et des petites villes sans en subir de trop gros inconvénients.
Quand on parle des périphéries, on parle des villes qui se situent suffisamment proches d’un centre urbain pour pouvoir profiter de son tissu économique. Et, en même temps, ces villes se situent suffisamment loin pour profiter d’un cadre de vie plus agréable et plus recherché par ceux qui veulent échapper au rythme de vie urbain.
Exemples :
des villes qui bordent Nantes comme Saint-Herblain ou Rezé ;
des villes en périphérie de Toulouse comme Balma ou Blagnac ;
des villes comme Saint-Étienne qui sont suffisamment proches d’une grande ville (Lyon).
Attention : certaines villes périphériques, notamment en région parisienne (Bondy, Saint-Denis, Aubervilliers, etc.), sont considérées en zone tendue. Elles ont donc les mêmes inconvénients que les centres-villes développés plus haut.
Un rendement et une demande locative élevés
En périphérie, les loyers sont plus élevés que dans les petites villes et le prix d’acquisition du bien n’est pas aussi élevé qu’en centre-ville. En y investissant, vous pouvez espérer un rendement locatif plutôt élevé.
Il est souvent plus faible que dans une petite ville mais vous bénéficiez d’une demande locative bien plus élevée.
Les périphéries sont des endroits dynamiques avec une population croissante qui désire s’y installer pour être suffisamment proche de son lieu de travail (souvent dans les grandes villes).
Ce genre d’investissement peut donc vous garantir un rendement attractif et continu puisque les risques de vacance locative sont moindres.
L’attractivité économique du pôle urbain à proximité
Avec une périphérie, vous misez sur une ville à proximité d’un grand centre urbain et d’un foyer économique dynamique.
Cette attractivité économique permet d’avoir un horizon assez serein puisque c’est une ville qui ne risque pas de subir une décroissance ou un dépeuplement. C’est même plutôt l’inverse.
Contrairement aux petites villes, l’activité économique à proximité ne dépend pas non plus que d’une poignée de secteurs et d’employeurs, cela permet d’être plus tranquille et de minimiser les risques de voir votre bien déserté du jour au lendemain en cas de fermeture d’usine.
La possibilité de faire une grosse plus-value sur le long terme
En investissant en périphérie, vous misez sur un bien qui se situe dans une zone à fort potentiel de croissance.
Le potentiel d’une plus-value à long terme peut être très élevé en périphérie (parfois même plus qu’en centre-ville) tant la marge de croissance peut être grande.
Exemple : vous investissez dans une ville en périphérie de Lyon et Lyon grandit de plus en plus au fil des années. Si vous avez eu le nez creux, il est possible que la périphérie où vous avez investi soit absorbée par Lyon et que tout ce qui s’y trouve soit fortement valorisé, y compris votre bien.
Cela demande bien sûr de la patience et une certaine vision d’investisseur mais c’est dans l’air du temps et du développement de nos grandes métropoles.
Pour conclure, nous vous conseillons d’opter pour les propriété en périphérie. Ce sont sans doute les endroits les plus prometteurs et qui permettent d’élaborer une véritable vision d’investisseur.
Investir en périphérie suit une logique d’évolution sociologique car ce sont des endroits qui se développent.
Ce sont aussi des cadres de vie que les gens recherchent puisqu’ils allient l’attractivité d’un pôle économique proche et l’aspect agréable d’une ville plus calme en marge d’une urbanisation trop forte.
Si vous devez donc miser sur le présent et l’avenir, pensez aux périphéries.
Néanmoins, quel que soit votre choix, il doit être en accord avec votre stratégie immobilière. Il se peut qu’un investissement en petite ville ou en centre-ville soit bien plus cohérent avec vos objectifs de vie et d’investisseur. À ce moment-là, n’hésitez pas et investissez à ces endroits !
L’essentiel est que vous vous posiez les bonnes questions et que vous ayez un maximum de cartes en mains pour faire les meilleurs choix possibles.
Nous espérons que cet article aura répondu à une partie de vos interrogations !