Le coliving est un nouveau concept de plus en plus tendance en France. Cette manière de louer votre bien immobilier présente de nombreux avantages que nous vous détaillons dans cet article. Nous vous expliquerons aussi comment intégrer correctement le coliving dans une stratégie immobilière plus large.
Qu’est-ce que le coliving ?
Le coliving désigne le fait de vivre à plusieurs sous un même toit, généralement dans un grand appartement. Cela implique donc des espaces communs pour la vie de groupe mais aussi un espace privatif pour chaque colocataire.
Pour les investisseurs, c’est une manière de louer le bien pour générer un maximum de rentabilité.
Quelles différences entre le coliving et la colocation ?
Le coliving se distingue de la colocation par la notion de luxe.
En coliving, chaque locataire dispose de sa propre chambre mais aussi d’une salle de bains personnelle.
Les biens immobiliers qui peuvent être loués en coliving sont donc généralement plus spacieux, plus agréables et situés dans des beaux quartiers.
Les avantages d’un investissement en coliving
Une rentabilité locative accrue
Les biens immobiliers avec lesquels vous pouvez proposer du coliving sont spacieux et peuvent héberger des familles.
Seulement, avec une famille, vous n’obtenez qu’un loyer pour ce même bien.
En revanche, le coliving implique plusieurs locataires qui paient chacun un loyer pour leur espace de vie personnel.
Le coliving permet donc de multiplier vos revenus locatifs.
Exemple :
(c’est indicatif, nous ne prenons pas en compte les charges)
Cas A : vous louez votre bien 1 200 euros à une famille, soit 14 400 euros par an.
Cas B : vous louez le même bien à quatre colocataires. Chaque locataire paie 500 euros, soit 2 000 euros par mois, soit 24 000 euros par an, pour le même bien !
Le marché du coliving en France
Investir avec succès implique généralement d’avoir une vision. Il faut sentir les coups, avoir de bons réflexes de recherche, comprendre le marché immobilier et les besoins des locataires.
Depuis plusieurs mois, le coliving est en pleine expansion. C’est un phénomène qui intéresse de plus en plus de locataires car c’est un mode de vie agréable, convivial et adapté aux budgets des jeunes actifs.
En somme, investir dans le coliving, c’est comprendre le marché actuel et miser sur une tendance forte qui ne devrait pas perdre en popularité de si tôt.
Le contournement de l’encadrement de loyers
Si votre bien se situe dans une zone tendue soumise à l’encadrement de loyers, le coliving est une manière de le contourner.
L’encadrement des loyers consiste à plafonner l’augmentation du loyer à la relocation ou d’imposer une fourchette avec un loyer de référence minoré et majoré.
Le coliving est considéré comme une prestation haut de gamme. Généralement, ce sont des biens spacieux qui offrent des conditions de vie au-dessus de la moyenne.
Grâce à un jardin, une terrasse ou des équipements luxueux, vous pouvez justifier de demander un complément de loyer.
De cette manière, vous pouvez considérer l’achat d’un bien même dans une zone tendue si vous l’exploitez correctement.
Le profil des locataires
Le coliving vous permet généralement d’avoir un meilleur profil de locataires : c’est-à-dire ceux qui ont vraiment envie de vivre dans votre bien.
Puisque vous proposez un cadre de vie particulièrement luxueux et agréable, vous vous assurez d’avoir une demande locative assez forte et de pouvoir trier parmi les différents dossiers et choisir les meilleurs.
Surtout, un locataire qui veut vivre dans votre bien en prendra normalement soin. Il est également susceptible de rester plus longtemps puisqu’il s’y plaît et qu’il a probablement envie de se projeter sur le long terme dans cet endroit.
C’est l’inverse des locataires qui choisissent un logement par souci d’économie d’argent et qui sont susceptibles de quitter votre bien dès qu’ils trouvent une meilleure opportunité ailleurs. En coliving, vous évitez normalement ce genre de problèmes.
Les inconvénients d’investir dans un coliving
Attention aux travaux pour adapter le bien
Lorsque vous acquérez un bien, il n’est peut-être pas aux normes du coliving.
Pour rappel, pour proposer un coliving, il faut autant de salles de bains que de chambres. Par exemple, si votre bien possède 3 chambres mais une seule salle de bains, il faut que vous puissiez vous adapter pour transformer votre bien.
Dans ce cas, vous devez envisager des travaux.
Attention : faites attention au coût des travaux, il ne faut pas que votre achat devienne une mauvaise affaire. Pour vous assurer d’une bonne affaire, considérez toujours le prix moyen du mètre carré dans votre secteur. Si le prix de votre bien coûte plus cher après rénovation, ce n’est pas une bonne affaire. Un bien qui demande des rénovations doit systématiquement coûter moins cher que le prix moyen, sinon, autant acheter du neuf !
Trouver des locataires compatibles entre eux
Qui dit coliving dit cohabitation des locataires. Pour que votre gestion locative se passe pour le mieux, il faut que vos locataires s’entendent bien et qu’ils ne créent pas de conflit régulier.
Seulement, trouver des locataires capables de vivre ensemble n’est pas toujours si simple. L’idéal est de privilégier un groupe d’amis qui ont déjà des atomes crochus et qui nourrissent l’envie de vivre ensemble.
Si vous ne parvenez pas à trouver des groupes de locataires, assurez-vous à minima de leurs métiers, leurs centres d’intérêts et leurs horaires. Par exemple, évitez de faire cohabiter quelqu’un qui vit la nuit avec des gens qui doivent se lever aux aurores !
La gestion locative est compliquée si elle n’est pas déléguée
Pour éviter tout problème et assurer une bonne sélection des locataires, vous pouvez déléguer la gestion. Sinon, cela peut poser certains soucis.
La gestion d’un coliving n’est pas spécialement plus difficile qu’une location plus traditionnelle mais elle peut être bien plus chronophage puisque vous devez gérer plusieurs contrats de location et de potentiels conflits ou départs.
Si vous ne déléguez pas, vous risquez de devoir vous occuper de la médiation en cas de conflits, de gérer les paiements, les contrats, superviser la maintenance, etc.
En revanche, si vous faites un coliving au sein d’un immeuble, vous bénéficiez du syndic qui s’occupe de tous les aspects de la gestion.
Établir une stratégie immobilière de coliving à partir d’un cas réel
Pour vous faire comprendre comment intégrer l’investissement en coliving dans votre stratégie immobilière, nous vous proposons l’étude d’un cas pratique.
Vous trouverez ci-dessous toutes les informations d’une offre immobilière que nous avons trouvée sur LeBonCoin. Nous allons analyser ensemble les caractéristiques de l’appartement et nous vous montrerons ensuite quoi faire de ces données et comment établir une stratégie viable.
La localisation du bien
Le bien que nous avons choisi se situe dans une banlieue chic d’une ville de plus de 200 000 habitants. Nous ne précisons pas de quelle ville il s’agit puisqu’il n’est pas question de vous orienter directement sur une offre similaire mais plutôt de vous faire comprendre comment lire une annonce de ce type.
Ici, il s’agit donc d’une des villes les plus peuplées de France (dans le top 15). On peut donc estimer que c’est une zone particulièrement animée avec une certaine demande locative.
Dans ce genre de banlieue, les locataires sont souvent des actifs à la recherche de confort et de tranquillité puisque ce n’est pas en plein centre urbain.
La surface du bien
Le bien s’étend sur 116 mètres carrés et comprend :
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un double séjour ;
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une cuisine séparée ;
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trois chambres ;
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une salle de bains ;
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une salle d’eau ;
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une cave ;
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un garage fermé.
Astuce : vous pouvez optimiser le coliving en utilisant le double séjour. En le fermant, vous pouvez obtenir une chambre supplémentaire et envisager un coliving pour quatre personnes au lieu de trois.
Il faut en amont s’assurer auprès d’un architecte si les travaux sont faisables. Il faut également mettre une salle d’eau dans chaque chambre.
La cave et le garage sont aussi des bonus assez intéressants.
Les données financières
Le bien est vendu à 299 000 euros. Ce prix est probablement à négocier.
Partez toujours du principe qu’un prix de vente est négociable car ce n’est pas le bon prix. Si c’était le bon prix, la vente aurait déjà été conclue (c’est donc d’autant plus vrai si l’annonce est en ligne depuis plusieurs semaines).
Le prix au mètre carré avant négociation s’élève à 2 600 euros. Nous avons cherché, le prix moyen dans ce secteur est de 3 650 euros.
Cette différence de 1 050 euros est extrêmement importante pour envisager ou pas l’achat. En l’occurrence, c’est potentiellement une excellente affaire puisqu’avec cette différence, vous pouvez raisonnablement envisager des travaux.
Exemple : si vos travaux coûtent 800 euros au mètre carré, vous êtes toujours en dessous du prix moyen dans le secteur, ce qui équivaut à un bien neuf. Cela signifie que vous dépensez moins en ayant rénové un bien plutôt qu’en ayant acheté directement du neuf.
En revanche, si le coût de vos travaux fait dépasser le prix moyen du secteur, l’achat n’est probablement pas une bonne affaire puisque l’achat d’un bien neuf aurait été plus économe.
En ce qui concerne les charges, faites toujours attention à ce que le prix ne soit pas excessif. Ici, le bien est géré par une copropriété et les 2 000 euros correspondent à ces charges-là. Ce n’est clairement pas excessif.
Globalement, cette annonce présente beaucoup de signaux positifs et ressemble à une bonne affaire.
La stratégie immobilière en coliving
Repérer le bien et voir combien coûtent les travaux
Pour bien commencer cette stratégie, vous devez bien sûr repérer votre bien.
Pour cela, vous avez la possibilité de chercher sur Internet sur des sites spécialisés, aller voir dans des agences, faire fonctionner votre réseau, etc.
Une fois que vous avez analysé une annonce comme ci-dessus, vous entamez le processus de contact, de visite, etc.
Ensuite, vous devez impérativement considérer le coût des travaux. Que ce soit pour ajouter une chambre ou rénover des pièces, ajouter des salles d’eau, etc., vous aurez toujours besoin de faire des travaux. L’avantage, c’est qu’avec ce type de biens, les rénovations sont généralement légères et non lourdes.
Pour estimer correctement votre budget, vous devez donc ajouter les frais d’architecte et de travaux. Votre projet de coliving doit être faisable, d’un point de vue pratique (exemple : des murs porteurs ou le règlement de copropriété posent problème, etc.) et financier.
Négocier le prix d’achat
En parallèle, vous n’avez rien à perdre à négocier le prix d’achat. Si vous réussissez votre négociation, vous pouvez faire des économies très intéressantes qui peuvent augmenter votre budget de travaux ou faire baisser les mensualités de votre crédit bancaire.
Négocier le crédit immobilier avec un différé
À la banque, pensez à négocier un différé.
Un différé vous permet de ne pas rembourser votre banque pendant la durée négociée (3 ans maximum).
Il existe deux types de différé :
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le différé total : vous ne payez rien à la banque pendant la durée négociée ;
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le différé partiel : vous ne remboursez que les intérêts.
Pendant les mois du différé, vous touchez donc les revenus locatifs sans qu’ils soient amputés des mensualités de votre crédit immobilier.
La mise en location si la zone est soumise à l’encadrement des loyers
Dans une grande ville, il est probable que votre bien se situe dans une zone tendue soumise à l’encadrement des loyers. Si c’est le cas, la mesure peut être contournée de plusieurs façons :
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Avec un bien spacieux qui présente des conditions de vie, de confort et de luxe hors-norme, vous pouvez justifier un complément de loyer ;
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Lors de la première mise en location. En considérant le bien de l’annonce précédente, ce n’est pas improbable puisqu’il s’agit d’un bien familial qui était peut-être occupé par les propriétaires eux-mêmes ;
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Si le bien a été inoccupé pendant 18 mois. Ce cas de figure est généralement très rare, notamment en zone tendue, puisque ce sont des zones où la demande locative est très forte et les propriétaires sont sanctionnés si leur bien n’est pas loué pendant une trop longue durée.
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Si le bien a fait l’objet de travaux pendant au moins 6 mois et d’un budget excédant un an de loyer. Cette possibilité est en revanche plus simple à atteindre. Les travaux sont faciles à retarder (c’est l’inverse qui est difficile !) et sur ce genre de biens, les rénovations coûtent généralement plus qu’une dizaine de milliers d’euros.
Remarque : nous vous conseillons de négocier un budget travaux auprès de votre banque.
LA VALORISATION DU BIEN IMMOBILIER APRÈS TRAVAUX
Une fois le bien acheté et rénové comme il se doit, vous devez le faire évaluer pour voir à quel point vous avez réussi à le valoriser.
Pour être sûr et avoir l’estimation la plus précise possible, vous pouvez le faire évaluer par deux ou trois agences immobilières. Il se peut même qu’après rénovation, la valeur de votre bien excède celle du prix moyen du secteur (exemple : 4 000 euros au mètre carré pour un secteur à 3 650 euros).
Une fois que c’est fait, joignez cette valorisation à votre dossier pour le présenter à la banque. Cela vous aidera à obtenir d’autres prêts et investir dans de nouveaux biens.
Exemple : la banque constate la valorisation de votre bien. Elle vous dit que vous lui devez 300 000 euros mais que votre appartement vaut désormais 400 000 euros. Vous bénéficiez ainsi d’une plus-value latente de 100 000 euros. Cela veut dire que vous avez du patrimoine et que vous avez su le gérer en le valorisant. La banque est évidemment encline à vous débloquer de nouveaux crédits.
Si vous le souhaitez, vous pouvez directement vendre votre bien et encaisser la plus-value. Sinon, vous pouvez le conserver et bénéficier du cash-flow positif tout au long de votre détention et profiter tout de même de la plus-value latente pour débloquer d’autres achats.
Dans tous les cas, cet investissement immobilier réduit votre taux d’endettement et augmente donc votre capacité d’investissement futur et, par conséquent, votre patrimoine !
QUESTIONS FRÉQUENTES
POURQUOI LE COLIVING EST UN BON INVESTISSEMENT LOCATIF ?
La rentabilité d’un investissement coliving est l’avantage le plus évident.
Le coliving offre la possibilité de collecter plus de revenus locatifs avec un même bien. Par exemple, si vous louez votre bien à une seule famille, vous n’obtenez qu’un loyer. En revanche, avec un coliving, vous bénéficiez d’un loyer par locataires. Ces loyers sont réduits mais leur multiplication vous assure une rentabilité plus élevée.
De plus, le développement du coliving est en plein boum à l’heure actuelle, aussi bien dans les grandes villes qu’ailleurs. Un investissement dans le coliving signifie également de s’inscrire dans l’air du temps et de bénéficier d’une demande locative importante (les étudiants et les jeunes actifs, par exemple).
EST-IL POSSIBLE D’INVESTIR EN COLIVING CLÉ EN MAIN ?
Oui, vous pouvez investir dans un coliving clé en main et déléguer entièrement votre gestion. Cela vous permet de ne pas vous préoccuper de tous les aspects de gestion comme la recherche de locataires, la gestion des contrats ou l’inquiétude d’une vacance locative.
POURQUOI LE COLIVING EST-IL PLUS AVANTAGEUX QUE LA COLOCATION ?
Si votre logement est situé en zone tendue, le coliving permet de proposer un complément de loyer puisqu’il s’appuie sur la notion de luxe.
Le complément de loyer n’est possible que si votre bien offre des conditions de vie supérieures et luxueuses.
QUELLES SONT LES NORMES D’UN ESPACE DE COLIVING ?
Un espace de coliving est en général un appartement meublé qui permet à chaque locataire d’avoir son propre espace privatif avec une chambre et une salle de bains. Il doit également y avoir des espaces communs entretenus par des services de maintenance et de nettoyage.