Avant de faire un investissement locatif, la question de la copropriété est indispensable. Est-ce un bon investissement ou une fausse bonne idée ? Nous allons vous exposer les avantages et les inconvénients de la copropriété afin de vous guider dans vos choix d’investissement locatif.
Qu’est-ce qu’un investissement immobilier en copropriété ?
Quand vous faites un investissement locatif en copropriété vous devenez propriétaire d’un bien immobilier qui fait partie d’une entité détenue par plusieurs personnes.
Les immeubles sont les exemples les plus fréquents. Dans ce cas-là, les appartements sont répartis en lots qui sont vendus séparément à différents propriétaires. Ce sont toutes ces personnes qui codétiennent les parts de l’immeuble, et on parle alors de bien en copropriété.
Qu’est-ce qu’un lot de copropriété ?
Un lot comprend deux éléments juridiques distincts mais inséparables : les parties privatives et la quote-part de parties communes.
Les parties privatives désignent les éléments de la copropriété qui n’appartiennent qu’à un seul propriétaire. Ce sont toutes les pièces du logement et les annexes s’il y en a (place de parking, garage, cave, etc.).
Ces parties sont réservées à l’usage exclusif du bailleur. Il peut donc disposer comme il le souhaite de ces parties, que cela concerne la location, la vente ou les travaux (dans le respect du règlement de copropriété).
Attention : certaines parties de l’immeuble ne sont pas privatives mais communes. On parle du sol, du gros œuvre, des canalisations, des murs porteurs, etc.
La quote-part correspond à la part que détient chaque propriétaire bailleur sur les parties communes. Elle est généralement exprimée en millièmes.
Les parties communes de l’immeuble désignent les parties que tous les copropriétaires peuvent utiliser : les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, les escaliers, le hall, etc.
LE STATUT JURIDIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ
Depuis la loi du 10 juillet 1965, la copropriété est soumise à un ensemble de règles dont on ne peut déroger. Il est donc obligatoire de bien se renseigner au préalable sur tous les tenants et aboutissants du statut de copropriété.
Il faut savoir que tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis divisé par lots entre plusieurs personnes est soumis au régime de la copropriété. C’est donc obligatoire sauf si vous êtes vous-même l’unique propriétaire d’un immeuble de rapport. À ce moment-là, la propriété est uniquement la vôtre.
LES EXCEPTIONS QUI PEUVENT ÊTRE RÉGIES PAR LA COPROPRIÉTÉ
Bien que la copropriété concerne principalement les immeubles, elle peut s’appliquer dans d’autres circonstances :
- un lotissement avec des parties communes. Même si chaque propriétaire détient une maison individuelle (la partie privative), il peut y avoir des parties communes (aires de jeux, jardins, clôtures, etc.) et une quote-part s’applique ;
- un bâtiment commercial ou professionnel. Un complexe commercial ou des complexes de bureaux peuvent abriter des biens appartenant à plusieurs propriétaires. Dans ce cas-là, les propriétaires détiennent chacun leur propre bureau ou boutique mais sont soumis au régime de copropriété à l’échelle du bâtiment ;
- certains éléments d’architecture ou certaines installations partagées de maisons. Par exemple, la propriété d’un mur mitoyen est partagée entre les deux voisins.
En somme, dans tous les cas où des éléments ont une propriété partagée, un régime de copropriété encadré doit s’appliquer pour être conforme à la législation et protéger chaque propriétaire en cas de problèmes.
LES AVANTAGES DE GÉRER UN BIEN IMMOBILIER EN COPROPRIÉTÉ
LE PARTAGE DES FRAIS
Le principal avantage de la copropriété concerne le partage des frais pour les réparations liées aux parties communes.
Exemple : si l’immeuble nécessite une rénovation de façade ou de toiture, vous devrez bien sûr contribuer à son financement.
En revanche, le coût est réduit à hauteur de votre propriété. C’est-à-dire que si vous détenez un appartement sur quarante, vous payez 1/40e du coût des réparations. Il y a systématiquement une répartition des frais proportionnelle à la valeur de leur lot de copropriété.
À l’inverse, lorsque vous êtes l’unique propriétaire de votre bien ou de votre immeuble de rapport, vous devez naturellement tout prendre en charge vous-même.
LE SYNDIC GÈRE LA COPROPRIÉTÉ
La gestion d’une copropriété est commune et passe obligatoirement par un syndic.
Ses missions sont à la fois financières et administratives. Pour ne citer que les principales, le syndic doit :
- réaliser le budget prévisionnel de la copropriété et les comptes du syndic ;
- ouvrir un compte bancaire au nom du syndic pour réceptionner tous les revenus ;
- mettre à jour la liste des copropriétaires et de leurs lots ;
- faire respecter le règlement de copropriété ;
- administrer l’immeuble, assurer sa conservation et son entretien ;
- préparer des travaux si besoin ;
- informer les occupants de l’immeuble après les assemblées générales ;
- souscrire à un contrat d’assurance responsabilité civile du syndic.
Le syndic peut être professionnel ou bénévole.
Avec la multitude de missions, il est souvent préférable d’avoir recours à un syndic professionnel habilité, d’autant plus lorsque l’immeuble est de taille importante, ce qui rend la gestion plus complexe.
Cela évite des balbutiements au moment des prises de décisions et des différentes missions obligatoires.
La gestion au quotidien peut également être particulièrement fastidieuse et difficile si elle n’est pas menée par des professionnels.
Cependant, vous avez l’option de créer un syndic bénévole. Dans ce cas-là, un des copropriétaires doit se porter candidat et être élu à la majorité au cours d’une assemblée générale.
Un syndic bénévole est plus économique, n’est pas tenu de souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle, mais la gestion peut parfois laisser à désirer. Cela peut dépendre de la rigueur et des compétences du bénévole.
Devenir syndic peut être chronophage, il faut donc bien y réfléchir avant de se lancer.
En ce qui vous concerne, si vous ne faites pas partie du syndic bénévole, vous pouvez apprécier le temps que vous auriez dû allouer à la gestion d’un bien. Si vous avez confiance dans votre syndic, cela peut vraiment faire une différence très agréable dans votre quotidien de copropriétaire.
Par ailleurs, si vous débutez dans l’investissement, il est pertinent de préférer un syndic plutôt que soi-même pour gérer. Le temps de mieux comprendre comment tout cela se passe.
Une copropriété demande généralement moins d’entretien
Une copropriété implique souvent la possession d’un appartement dans un immeuble. Cela demande généralement moins d’entretien qu’une maison individuelle.
En effet, la gestion de l’entretien des parties communes est organisée par le syndic et est donc prise en charge par des prestataires extérieurs. Cela vous permet de déléguer et d’avoir plus de temps et moins de responsabilités régulières, vous n’avez qu’à vous assurer que le travail est bien fait sans vous impliquer outre mesure.
LES INCONVÉNIENTS D’INVESTIR EN COPROPRIÉTÉ
LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ
Pour le bon fonctionnement de la copropriété, vous devez participer au paiement des charges de copropriété. Elles sont réparties en deux catégories : les charges générales et les charges spéciales.
Les charges générales sont réparties entre copropriétaires proportionnellement à la valeur de leur lot de copropriété. Elles concernent l’administration, la conservation et la gestion des parties communes de l’immeuble.
Elles englobent donc :
- les honoraires du syndic ;
- les frais de tenue des assemblées générales ;
- l’entretien des parties communes ;
- la prise en charge des ordures ménagères ;
- les réparations et travaux (ravalement de façade, toiture, etc.)
Les charges spéciales concernent les services collectifs et les équipements communs :
- le système de sécurité ;
- l’entretien de la chaudière collective ;
- l’entretien de l’ascenseur ;
- l’installation ou la réparation d’une antenne de télévision ;
- le gardiennage.
Contrairement aux charges générales, elles sont contextuelles et se répartissent en fonction de leur utilité. Selon votre situation, vous pouvez donc en être exemptés.
Exemple : si votre bien se situe au rez-de-chaussée, on considère que l’ascenseur est inutile pour vous. Vous êtes donc exemptés des charges liées à son entretien, sauf si vous possédez une cave ou une place de parking et que l’ascenseur permet d’y accéder.
DES OBJECTIFS DIVERGENTS ENTRE COPROPRIÉTAIRES
Si vous investissez dans une copropriété, il est très important de vous renseigner au préalable sur le profil des autres propriétaires. Pour que la copropriété se passe au mieux, il est nécessaire que vous ayez une vision commune de l’investissement, sous peine de subir des désagréments.
Exemple : dans un immeuble où nous détenons un bien, il y a une majorité de propriétaires qui sont aussi des occupants. Ils sont assez âgés et ne partagent pas notre vision de l’investissement immobilier. Les revenus locatifs ne font pas partie de leurs priorités et ils sont plutôt influençables sur la gestion de l’immeuble.
Un jour, il est question de repeindre la cage d’escalier. Pour nous, le changement est absolument inutile et n’apporte pas de plus-value au bien. Les autres copropriétaires ne sont pas d’accord, nous sommes les seuls à contester la décision.
La décision est donc finalement prise à la majorité. Cela encourt des frais importants que nous n’avions pas prévu et qui n’apportent aucun bénéfice.
D’où l’importance d’être alignés sur les mêmes objectifs ! Avec d’autres investisseurs locatifs, le vote aurait sans doute été différent, nous aurions eu gain de cause et nos revenus locatifs n’auraient pas été amputés.
“L’ENFER C’EST LES AUTRES” : LES TENSIONS ENTRE COPROPRIÉTAIRES
Cette citation de Jean-Paul Sartre peut malheureusement s’appliquer à l’investissement en copropriété. C’est un prolongement du précédent point.
En copropriété, vous pouvez être soumis au bon vouloir d’autres propriétaires. Parfois, cela n’est pas dérangeant puisque ce sont des décisions de bon sens ou qui ne vous impactent pas. D’autres fois, cela dépasse l’entendement et si la décision finit par se concrétiser, cela peut vous compliquer la vie inutilement.
Exemple : là encore, c’est une histoire qui nous est arrivée. Une des copropriétaires d’un des immeubles où nous investissons souhaite effectuer un agrandissement de surface. Seulement, dans le contexte, c’est délirant car cela demande énormément de travaux, donc des coûts élevés, et cela empiète directement sur les fondations de l’immeuble puisque cela implique un mur porteur.
La décision n’est pas prise mais cette personne effectue un lobbying régulier dans l’immeuble pour convaincre les autres copropriétaires de se rallier à sa cause. Et, nous l’avons évoqué, certains peuvent être influençables.
Dans ces circonstances, vous subissez des interactions désagréables et, surtout, vous êtes à la merci d’une décision absurde qui risque de vous coûter et de vous faire perdre du temps sur votre roadmap d’investisseur.
Important : pour qu’une décision soit prise, il faut que la majorité des copropriétaires donnent leur accord. Ce n’est pas à l’unanimité.
LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Toute copropriété doit avoir son règlement pour fonctionner. C’est ce document qui détermine la gestion et l’organisation de la copropriété.
Cependant, en tant qu’investisseur, cela peut entraver votre liberté sur le bien.
Exemple : certains règlements peuvent interdire de mettre en location courte durée par souci de stabilité des résidents, pour la sécurité, pour ne pas perturber les occupants habituels, etc. Or, la location courte durée peut être très rentable pour vous, investisseurs.
Dans ce cas, le règlement de copropriété devient un frein pour vos revenus locatifs.
Finalement, investir dans l’immobilier en copropriété : oui ou non ?
Comme souvent, il n’y a pas qu’une seule manière de bien investir. Cela dépend à la fois de vos objectifs, de votre parcours d’investisseur mais aussi de votre personnalité.
Investir en copropriété est bénéfique si :
- vous n’avez pas beaucoup de temps à consacrer et déléguer vous convient ;
- vous êtes au début de votre parcours d’investisseur et vous préférez commencer en douceur, sans avoir trop de responsabilités. Le syndic prend le relais et c’est parfait ;
- vous connaissez d’autres investisseurs qui ont la même vision que vous et vous avez un projet commun dans un immeuble.
- vous préférez une certaine sécurité à la liberté de la pleine propriété.
Investir seul est plutôt conseillé si :
- vous êtes prêt à assumer seul toutes les décisions sur votre bien et avoir une gestion proactive ;
- vous débutez mais vous préférez tout gérer ;
- vous n’avez pas envie de dépendre d’autres copropriétaires pour certaines de vos décisions ;
- vous êtes un investisseur confirmé et la copropriété vous rebute pour diverses raisons ;
- vous préférez la liberté à la sécurité.
Les impératifs pour choisir son immeuble et faire le bon investissement locatif
Dans tous les cas, réfléchissez à ce que vous désirez pour vos biens. Avant d’acheter dans une copropriété, nous vous conseillons de vérifier :
- le syndic de copropriété (bénévole ou professionnel) ;
- le profil des copropriétaires (investisseurs locatifs ou non) ;
- les charges courantes (tous les frais de copropriété) ;
- et bien sûr les informations classiques : le secteur, le profil des locataires, la demande locative, etc.
Nous espérons que vous y voyez désormais plus clair sur la copropriété et sur votre futur achat. N’hésitez pas à suivre nos formations et devenez à votre tour un stratège-immo pour constituer un patrimoine immobilier !