Au cours de votre recherche immobilière, vous êtes peut-être tombé sur des biens soumis à l’encadrement des loyers. Nous vous expliquons en quoi consistent ces mesures et s’il est pertinent d’investir dans un bien aux loyers encadrés.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers impose une surveillance des loyers dans des zones où le marché immobilier est particulièrement tendu. Ces règles s’imposent pour les logements nus et meublés, loués en tant que résidence principale du locataire.
L’encadrement des loyers dépend donc principalement du secteur géographique de votre logement.
Quelles zones sont concernées par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers concerne plus de 1 000 communes situées en zone tendue
Pour ces logements, le propriétaire peut appliquer le loyer qu’il souhaite lors de la première mise en location mais ne peut pas augmenter le loyer à sa guise ensuite.
Le bailleur ne peut augmenter le loyer que dans certains cas exceptionnels :
au cours d’un bail, le loyer peut être révisé une seule fois par an et seulement si la clause du bail le prévoit ;
au renouvellement du bail, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer que s’il est sous-évalué par rapport au prix du marché immobilier ;
si le logement est inoccupé depuis 18 mois, le loyer peut être augmenté en stipulant le montant du précédent bail ;
si le logement est libre depuis plus de 6 mois et que des travaux ont été faits. Il faut aussi que le coût de ces travaux soit supérieur au montant d’une année complète de loyers. Il faut également que les travaux aient contribué à augmenter la note énergétique du logement.
Pour savoir si votre commune se situe en zone tendue, le plus simple est de vous rendre sur cette page du site du gouvernement et de renseigner le champ prévu à cet effet.
Le cas des 24 villes
Des règles spécifiques s’appliquent aux villes suivantes :
Paris ;
Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse) ;
l’Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) ;
Lille, Hellemmes et Lomme ;
Lyon et Villeurbanne ;
Montpellier ;
Bordeaux.
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Important : cette liste tend à s’allonger dans les semaines ou mois à venir. Des villes comme Grenoble ou Marseille sont candidates pour encadrer leurs loyers.
Dans ces villes, les loyers doivent se situer dans une fourchette à respecter, y compris lors d’un premier bail. La fourchette est fixée selon le prix par mètre carré hors taxe.
On parle alors d’un loyer de référence qui est minoré (le montant le plus bas) et majoré (le montant le plus haut).
Le bailleur ne peut jamais excéder le loyer de référence. En revanche, il peut proposer un loyer inférieur au loyer de référence minoré.
QUAND PEUT-ON APPLIQUER UN COMPLÉMENT DE LOYER ?
Dans certains cas, le bailleur peut tout de même appliquer un complément de loyer pour augmenter ses revenus locatifs.
En revanche, seules les 24 villes déjà mentionnées sont concernées.
Le complément de loyer s’ajoute au loyer de référence et ne peut être proposé que si votre logement présente des caractéristiques exceptionnelles comme :
une grande terrasse ;
un jardin ;
des équipements luxueux qui offrent un confort particulier ;
une vue exceptionnelle sur des monuments historiques (comme la tour Eiffel).
Attention : pendant les trois premiers mois de bail, le locataire peut contester le complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation (CDC).
En cas de désaccord, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal local.
Si le bailleur est jugé coupable de ne pas respecter les règles spécifiques à l’encadrement de loyers, il est passible d’une amende qui peut aller jusqu’à 5 000 euros (et 15 000 s’il s’agit d’une personne morale).
COMMENT S’ASSURER DU PLAFONNEMENT DU LOYER ?
Si vous avez un logement, vous devez vous assurer de la zone dans laquelle il se situe.
Une fois que vous connaissez la zone, vous pouvez directement faire une simulation en entrant l’adresse du logement sur les différents sites prévus à cet effet.
Cela vous permet d’avoir directement le montant du loyer de référence, minoré et majoré.
Nous vous encourageons vivement à faire la même procédure au cours de vos recherches. C’est le meilleur moyen pour anticiper vos futurs revenus locatifs et pour considérer l’investissement ou non.
Retrouvez ci-dessous les différents liens pour accéder directement à votre simulation :
Quels sont les avantages à investir dans un logement soumis à l’encadrement des loyers ?
Qui dit encadrement des loyers dit restrictions. Il existe cependant plusieurs avantages qui peuvent vous inciter à investir dans un bien immobilier soumis à ces règles.
Des zones à forte demande locative
En immobilier, les zones tendues sont caractérisées par un marché dense et relativement compliqué. Cela implique un accès au logement compliqué avec un déséquilibre entre l’offre et la demande locative.
Investir dans de telles zones, c’est un moyen de réduire grandement le risque de vacances locatives. Cela signifie donc des revenus locatifs réguliers et, si vous investissez intelligemment, un cash-flow positif dès les premiers mois.
Il est possible de déroger à l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers peut être contrecarré grâce à l’application d’un complément de loyer.
Là encore, si vous investissez dans un bien qui vous le permet, vous pouvez bénéficier d’un loyer plus élevé que la moyenne du marché immobilier local. En ajoutant le faible de risque de vacances locatives, votre investissement peut très rapidement atteindre un rendement plus intéressant que partout ailleurs en France.
Les logements spacieux sont moins concernés
Pour bien appréhender l’encadrement des loyers, il faut comprendre que ces mesures pénalisent surtout les petites surfaces puisque le calcul se fait au mètre carré.
Habituellement, ces logements sont les plus chers au mètre carré dans les zones tendues. Or, l’encadrement des loyers réduit votre rendement locatif et rend les petites surfaces moins attractives pour le bailleur.
A contrario, la même logique suggère que les logements spacieux sont moins impactés par l’encadrement des loyers.
Si vous souhaitez investir dans ces zones, nous vous conseillons plutôt d’opter pour des logements spacieux, potentiellement bien placés ou bien équipés pour profiter d’un complément de loyer. Si vous trouvez ce genre de pépites, vous faites un excellent investissement !
Quels sont les inconvénients à investir dans un bien soumis à l’encadrement des loyers ?
Le loyer de référence entrave la liberté contractuelle
L’encadrement des loyers reste un carcan qui vous empêche de faire ce que vous désirez.
La recherche de votre logement est plus contraignante puisque vous devez vous assurer de son emplacement et des lois auxquelles il est soumis.
De plus, ce sont des lois qui sont amenées à évoluer. Aujourd’hui, 24 villes sont concernées mais cela tend à augmenter à l’avenir. Les lois existantes peuvent donc être durcies s’il y a des évolutions politiques, cela ne permet pas d’établir les plans les plus sûrs sur le long terme.
Cela peut même impacter vos investissements dans des villes qui ne sont pas concernées actuellement. Par exemple, si vous souhaitez investir à Toulouse mais que la ville est soumise dans quelques mois à l’encadrement des loyers, cela peut réduire les revenus locatifs que vous projetiez.
Il faut donc rester très vigilant et être prévoyant pour anticiper les éventuels bouleversements. L’avantage est que l’on peut prévoir et considérer que, bientôt, la plupart des grandes métropoles seront concernées.
La colocation perd de son intérêt
Les colocations sont particulièrement affectées par l’encadrement des loyers.
C’est un problème majeur pour de nombreux investisseurs qui ont acheté des biens plutôt grands pour profiter de la colocation et appliquer un loyer plus élevé. C’est désormais impossible avec l’encadrement.
Par exemple, si vous détenez un appartement familial avec 4 chambres, vous pouvez le louer 1 000 euros à une famille. En colocation, nous pouvions louer 400 ou 500 euros la chambre, ce qui triple voire quadruple les revenus locatifs selon le nombre d’occupants.
L’encadrement des loyers concerne l’intégralité du logement et vous ne pouvez donc plus louer chambre par chambre, sauf si le loyer est compris dans la fourchette légale. Dans tous les cas, le privilège de la colocation est perdu dans les zones où le loyer est encadré.
Attention : si vous voulez investir pour louer en colocation dans une ville qui n’est pas concernée par l’encadrement des loyers, pensez à vous informer localement pour pouvoir anticiper au cas où cette ville est candidate à ces mesures ou projette de l’être.
L’encadrement des loyers n’est pas une fatalité à l’investissement locatif
Malgré les inconvénients, l’encadrement des loyers n’empêche pas de faire des investissements locatifs intéressants.
En revanche, vous devez absolument vous renseigner au préalable et faire en fonction de votre budget et de votre propre stratégie immobilière.
Nous le répétons souvent, c’est votre propre horizon d’investisseur qui doit primer car c’est lui qui fixe les objectifs qui vous épanouissent.
Si vous souhaitez investir dans ces zones, nous vous conseillons de prioriser les logements qui vous permettront de fixer un complément de loyer. Nous vous invitons également à toujours privilégier le loyer de référence majoré afin de tirer un maximum de revenus locatifs.
Dans tous les cas, nous espérons que cet article vous permettra de mieux comprendre l’encadrement des loyers et de mieux cibler vos futurs biens immobiliers !