Plusieurs méthodes d’investissement locatif existent. Si vous n’avez pas le budget pour investir dans une maison ou un appartement, les parkings ou les garages sont peut-être la meilleure solution pour vous. Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi ce genre d’investissement peut être avantageux.
Pourquoi investir dans un parking ou un garage ?
Il n’y a pas besoin de travaux ou de rénovation
Investir dans un garage ou un parking n’impose pas de travaux à l’achat ni même de rénovation pendant toute la durée de détention.
Si c’est un parking, vous n’avez absolument rien à faire.
Si c’est un garage, il suffit de vous assurer que la porte est fonctionnelle et que l’éclairage marche.
Il n’y a pas de contrainte législative
Contrairement aux maisons, les garages et parkings ne subissent pas de contrainte législative. Vous pouvez donc imposer le loyer que vous souhaitez. Si quelqu’un est prêt à mettre 400 euros par mois pour louer votre place de parking, vous pouvez appliquer un tel tarif !
Un investissement immobilier moins coûteux qu’un appartement
Si votre budget ou votre capacité d’emprunt est moindre, vous pouvez plus facilement investir dans un parking ou un garage que dans un appartement puisqu’ils coûtent généralement moins cher.
Remarque : le coût moindre + la simplicité de gestion font des garages et des parkings de très bons achats pour les investisseurs débutants.
Une demande locative élevée en zone tendue
Pour rappel, les zones tendues sont des lieux marqués par une densité de population importante où le marché immobilier est particulièrement difficile. Il y a un déséquilibre marqué entre la demande locative et l’offre. Les parkings et les garages ne font pas exception.
Si vous possédez des places de parking, un garage ou un box fermé en centre urbain, vous ne risquez pas de manquer de locataires.
En plus de la densité de population, il existe également des restrictions horaires ou des stationnements interdits selon les métropoles. Les gens recherchent de plus en plus les places de stationnement privé.
Des démarches administratives simples
Pour confirmer la location de votre parking ou de votre garage, les démarches sont très simples.
Vous devez seulement contracter un bail qui prévoit :
Le montant du loyer et la date du paiement ;
Les règles de la révision de loyer ;
La durée du bail ;
Les modes de résiliation du bail.
Vous n’êtes pas obligé de passer par un notaire pour contracter le bail. Vous n’avez pas l’obligation de rédiger un document, un accord oral est même possible pour valider le bail !
Néanmoins, pour éviter d’éventuels litiges, nous vous conseillons de toujours passer par un document écrit.
Profiter de la démocratisation des voitures électriques
Si vous investissez dans un garage, pensez à l’équiper d’une borne de recharge électrique s’il n’y en a pas encore !
De cette manière, vous vous ouvrez à un marché en plein essor et vous faites la différence par rapport à certains concurrents.
Quels sont les inconvénients d’investir dans un parking ou un garage ?
Le rendement locatif est moindre
Un parking ou un garage génère moins de revenus locatifs qu’un appartement ou une maison.
Ce n’est pas avec ce type d’investissement que vous allez constituer un empire immobilier. Néanmoins, un garage ou un parking peut être un apport intéressant dans un patrimoine plus large ou pour se lancer dans l’investissement.
Si vous n’avez pas beaucoup de temps à consacrer à la gestion locative, la rentabilité d’un parking ou d’un garage peut tout de même être intéressante puisque cela vous assure une source de revenus une fois que le crédit est remboursé.
Il faut bien choisir pour éviter une taxe foncière élevée
Certains parkings ou garages s’étendent sur de nombreux mètres carrés. Si vous ne faites pas attention à l’achat, la taxe foncière peut vite devenir problématique et amputer les revenus locatifs.
Faites bien attention à la taxe foncière de votre secteur avant de valider un achat.
Acheter plusieurs lots est plus rentable qu’une seule place de parking
Si vous voulez une rentabilité plus importante, vous devez miser sur des lots plutôt que sur une seule place de parking ou un seul garage.
Cependant, cette option demande un apport personnel initial plus important et la gestion de plusieurs lots est plus complexe, notamment si le turnover des locataires est important.
Dans un premier temps, nous vous conseillons d’investir raisonnablement. Si vous voyez que ce type d’investissement vous intéresse, que vous connaissez bien le secteur et que vous vous en sentez les épaules, vous pouvez ensuite acquérir plusieurs lots pour enrichir votre patrimoine plus rapidement.
Les problèmes de sécurité
Les garages ou les parkings peuvent être sujets à des vols ou des actes de vandalisme. Pour pallier ce problème, vous devez parfois investir dans un système de vidéosurveillance ou du gardiennage.
Par ailleurs, un parking sans vidéosurveillance inspire forcément moins confiance et cela peut nuire à la demande locative.
Ce sont donc des coûts supplémentaires qu’il faut envisager.
Cas pratique : un lot de deux parkings à Neuilly-sur-Seine
Pour illustrer notre stratégie immobilière, voici l’exemple d’une annonce que nous avons trouvée sur Internet. Elle met en vente un lot de deux parkings à Neuilly-sur-Seine. Nous la décortiquons pour vous expliquer l’intérêt de cette stratégie.
Les points importants de cet investissement locatif
L’emplacement : Neuilly-sur-Seine appartient à la banlieue chic de Paris. C’est un endroit très patrimonial, bien situé avec une demande locative a priori élevée (c’est une zone tendue).
La nature du bien : ces deux parkings appartiennent à un immeuble récent. Un immeuble signifie une taxe foncière moins élevée puisque la surface s’étale sur plusieurs niveaux (les parkings souterrains et les étages résidentiels) ; la taxe foncière est divisée.
De plus, le bien est moderne et il y a déjà un système de vidéo surveillance et un gardien. Cela signifie plus de tranquillité pour vous et pour les locataires. Certains habitants de Neuilly ont des voitures luxueuses, de sport ou de collection qu’ils préfèrent donc mettre à l’abri.
Des places faciles d’accès (grande rampe) et spacieuses : ce point encourage également les conducteurs d’une voiture imposante. Plus les places sont grandes, moins il y a de problèmes pour y stationner car il y a plus d’espace avec les voitures voisines. Il y a donc moins de risque d’abîmer sa voiture avec des coups de portières ou autres maladresses. De plus, les accès aux parkings souterrains sont parfois assez étroits et les places peuvent être moins grandes. Avec ces deux lots, vous pouvez faire la différence par rapport à la concurrence.
Le prix de vente : 80 000 euros à négocier. Le fait que le prix soit ouvertement négociable (c’est inscrit tel quel dans l’annonce) est forcément encourageant et vous promet des économies par rapport au prix initial. Cela peut vous faciliter l’accès à la propriété de ces places de parking.
Le financement et le rendement : chacune des places est estimée à 180 euros, soit 360 euros les deux. Cependant, nous vous rappelons qu’il n’y a pas d’encadrement de loyers pour les parkings, même s’ils sont en zone tendue. Vous pouvez donc éventuellement espérer une certaine marge par rapport à ce prix-là.
Nous considérons que les mensualités du crédit coûtent 500 euros. Cela veut dire que vous ne gagnez pas d’argent pendant la durée du crédit puisque les mensualités sont supérieures au loyer. En revanche, vous devez relativiser car il n’y a absolument pas de travaux ni d’entretien et la gestion de deux lots de parking est très simple.
Vous n’avez donc pas de rendement immédiat mais vous n’avez pas non plus de contrainte de gestion durant toute la détention du bien. Et, lorsque le crédit est remboursé, vous êtes assuré d’avoir au moins 360 euros de revenus supplémentaires.
Par ailleurs, ce parking est déjà bien surveillé (avec la vidéosurveillance et le gardien), vous n’avez donc pas d’investissement supplémentaire à faire au moment de l’acquisition.
Enfin, ces données valent seulement pour deux places de parking. Considérez que vous pouvez accumuler des biens de ce genre, et à ce moment-là, vous avez la possibilité d’obtenir des revenus locatifs plus élevés et de dégager, avec le bon financement, un cash-flow positif.
En d’autres termes, investir dans les garages ou les parkings peut paraître moins attractif et moins rentable sur le papier. Cependant, si vous choisissez les bons emplacements, que vous le financez correctement et que vous avez un peu de patience, cela peut devenir un investissement particulièrement intéressant sur le long terme.
De plus, c’est un investissement qui vous offre la possibilité d’acquérir des biens patrimoniaux et de vous initier ou de vous adapter à la vie d’investisseur locatif.
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