Lorsque vous possédez un bien immobilier, vous devez décider comment vous souhaitez le mettre à disposition de vos locataires. Trois options s’offrent à vous : la location courte durée, moyenne durée ou longue durée. Nous allons vous expliquer les avantages et les inconvénients de chaque méthode et ce que vous devez choisir pour bien exploiter vos investissements.
Pourquoi choisir une durée de location est important pour son investissement immobilier ?
La durée de location influe grandement sur vos investissements immobiliers.
C’est important de bien déterminer ce que vous souhaitez car une durée de location influe sur trois critères principaux :
Votre gestion et votre organisation : selon votre choix, votre approche du bien et l’anticipation de vos cycles de recherche de locataires ne sera pas la même.
La typologie des locataires : une location courte durée correspond à des profils contextuels et temporaires tandis que la longue durée s’adresse à des personnes qui veulent s’installer à long terme dans votre bien ;
Vos revenus locatifs : les différences de revenus entre courte et longue durée peuvent être très importantes.
En prenant en compte tous ces éléments, la durée de location va vous aider à calibrer votre stratégie immobilière. Vous devez considérer tous ces éléments et retenir les plus intéressants pour vous selon le bien que vous allez acquérir et sa place dans votre parc immobilier.
Location longue durée : la plus sereine
La location longue durée est la forme la plus traditionnelle. Qu’elle soit nue ou meublée, c’est celle que l’on propose le plus souvent et qui demande le moins d’efforts d’organisation et de gestion.
Le bailleur loue à un locataire pour une durée indéterminée et tant que le locataire veut rester et qu’il n’y a pas de problème, le bail se renouvelle tacitement.
Le bail est souvent d’un à trois ans mais il peut avoir une durée de départ plus longue.
Les avantages de la location longue durée
Un turnover limité entre les locataires
La stabilité du locataire est un des avantages principaux. Cela permet au propriétaire d’être tranquille pendant une longue période. Tant que votre locataire occupe votre bien, cela vous assure de toucher des revenus locatifs.
Moins de frais
Puisque le locataire reste longtemps, vous n’avez pas d’état des lieux à faire pendant un moment et donc aucune caution à rendre.
De la même manière, vous limitez les frais de relocation. Si votre bien est géré par une agence, vous économisez les frais à payer à chaque changement de locataire. Quand les changements de locataires sont récurrents, cela peut sérieusement faire baisser le rendement de votre investissement.
Du temps gagné
Avec des locataires stables, pas besoin de faire de nouvelles recherches de locataires, des visites, des états des lieux, etc.
Les inconvénients de la location longue durée
Les loyers sont plus bas qu’en courte et moyenne durée. C’est le revers de la médaille de la stabilité, vous gagnez en tranquillité mais vous perdez en revenus locatifs.
Location courte durée : la plus complexe
La location de courte durée est de loin la plus complexe.
Pourquoi ? Son cadre réglementaire est assez compliqué à appréhender et les règles sont instables.
Pour bien présenter la location courte durée, nous devons d’abord vous expliquer les conditions administratives qui permettent de la mettre en place. Attention, il existe beaucoup de prérequis. Il faut valider plusieurs étapes avant d’être sûr d’avoir légalement le droit de proposer une location courte durée.
Quelles sont les conditions administratives pour louer en courte durée ?
La location courte durée est considérée comme une activité commerciale. C’est ce statut particulier qui rend ce mode de location plus compliqué à mettre en place.
Pour être sûr de pouvoir louer en courte durée, vous devez passer par trois étapes capitales.
1/ Vérifiez que le règlement de copropriété n’interdit pas les activités commerciales.
En général, si l’immeuble comprend un cabinet qui reçoit du public, cela signifie qu’une location courte durée est autorisée au sein de cet immeuble et que vous devriez avoir le feu vert. Sinon, il faut consulter le règlement de la copropriété.
2/ Enregistrez-vous à la mairie.
Vous avez besoin d’un numéro d’enregistrement pour exploiter votre bien et proposer la location courte durée. Ne vous inquiétez pas, la mairie ne peut pas vous le refuser, ce n’est qu’une obligation administrative.
3/ Si vous faites partie des zones concernées, vous devez demander une autorisation temporaire de changement d’usage. C’est-à-dire faire en sorte que votre bien puisse avoir un usage commercial et proposer une location courte durée.
Voici les lieux concernés :
Paris ;
La petite couronne parisienne (les départements Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) ;
Les villes de plus de 200 000 habitants, soit Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes ;
Les villes de plus de 50 000 habitants en zone tendue. Ce sont les endroits où l’offre de logement n’est pas suffisante pour répondre à la demande. Ces zones sont établies à partir d’un décret de 2013. Le plus simple est d’aller sur cette page du site du gouvernement et de renseigner directement la commune en question pour être sûr qu’elle en fait partie. Vous pouvez aussi aller voir sur le site de la mairie de la commune concernée, pour lever le moindre doute.
Attention : il y a d’autres subtilités.
Pour Paris et sa petite couronne, ainsi que les villes de plus de 200 000 habitants, vous devez également :
soit proposer de transformer des locaux non habitables en logements : en gros, transformer un bureau ou un commerce en habitation ;
soit acheter un titre de compensation à un tiers (comme un bailleur HLM qui possède de tels locaux). Cependant, cela coûte entre 1 500 et 3 000 € au mètre carré. Autant dire que cela peut totalement ruiner la rentabilité de votre projet.
De plus, à Paris, il faut faire les opérations dans le même arrondissement.
Établir une activité commerciale dans toutes ces zones est donc très compliqué.
Les avantages de la location courte durée
Malgré tout, si vous parvenez à établir une location courte durée, il y a des avantages intéressants.
Des revenus très attractifs
C’est simple, la courte durée est bien plus rentable que la location longue durée.
Proposer de la location saisonnière permet de maximiser les revenus locatifs en pratiquant des tarifs plus élevés que ceux des locations longue durée, surtout en périodes de forte demande touristique ou événementielle.
La rotation fréquente des locataires réduit les risques d’impayés, puisque les loyers sont souvent réglés à l’avance grâce aux plateformes de type Airbnb.
Flexibilité de gestion
Cette flexibilité tarifaire est combinée avec la possibilité de louer le bien pour des périodes variées, répondant ainsi aux besoins ponctuels des locataires, que ce soit pour des vacances, des déplacements professionnels ou des séjours temporaires.
Disposer de son logement quand on le souhaite
Dernier avantage, ce type de location permet aux propriétaires de disposer de leur logement à des moments choisis, facilitant un usage personnel ponctuel ou la réalisation de travaux entre deux locations.
Les inconvénients de la location courte durée
La réglementation est compliquée et instable
Vous l’avez vu, la courte durée impose des prérequis difficiles à atteindre selon les endroits. De plus, les règles peuvent évoluer et ne sont pas forcément prévisibles.
Le dialogue avec les banques est compliqué
C’est le prolongement du conseil précédent. Les banques ne voient pas d’un bon œil la location courte durée puisqu’elles ont connaissance de leur instabilité (revenu à risques) et de leur réglementation stricte.
Si vous présentez un projet en tablant votre budget sur les revenus de la location courte durée, vous risquez de plomber votre dossier et votre capacité d’endettement.
C’est très chronophage
Contrairement à la location longue durée, il faut gérer les imprévus, chercher très régulièrement de nouveaux locataires, gérer l’entretien et le ménage. La location courte durée peut être un véritable sport pour qui se prépare mal !
L’usure accélérée du bien
Ce n’est pas un secret, quand on n’est pas chez soi, on a parfois tendance à être moins soignaux. Les biens en location courte durée s’usent généralement plus rapidement à cause de la rotation des locataires.
Location moyenne durée : le compromis
Beaucoup moins connue et pratiquée, la location moyenne durée est pourtant un bon compromis entre la courte et la longue durée.
Elle est soumise à un bail mobilité et dure 1 à 10 mois (le plus souvent de 3 à 9 mois).
Elle est souvent destinée à des professionnels en déplacement pour des projets de quelques mois ou pour des étudiants qui doivent déménager pour effectuer un stage de six mois par exemple.
Les avantages de la location moyenne durée
Des revenus locatifs élevés
Ils sont inférieurs à la location courte durée, mais vous avez normalement moins de frais (pas de ménage par exemple).
Les inconvénients de la location moyenne durée
Des périodes de vacance locative
La durée particulière du bien ne convient pas à tout le monde et les gens qui cherchent exactement cette durée de bail sont plus rares. Il est donc naturellement plus compliqué de trouver des locataires et vous risquez de vous retrouver sans occupant par moment.
Une tranquillité relative
Avec cette durée de bail, vous devez tout de même changer de locataire régulièrement. Cela signifie du temps consacré à la recherche et à la transition, devoir anticiper et payer les frais de relocation.
Tableau récapitulatif : les avantages et les inconvénients de chaque durée de location
Critère | Longue Durée | Courte Durée | Moyenne Durée |
Revenus locatifs | Les moins élevés | Les plus élevés | Intermédiaires |
Gestion | Relativement tranquille | Agitée et chronophage | Intermédiaire |
Frais (gestion, dossier, relocation) | Rares | Fréquents | Réguliers |
Risque de vacance locative | Faible | Faible (selon l’emplacement du bien) | Potentiellement élevé |
Clarté administrative | Oui | Beaucoup d’éléments à prendre en compte et peut changer | Oui |
Quel choix entre moyenne, courte ou longue durée ?
Comme souvent, cela dépend de vos objectifs et de votre volonté d’implication dans la gestion.
Cependant, la location courte durée présente quelques inconvénients majeurs sur lesquels nous devons vous avertir une dernière fois.
Le meilleur conseil que l’on puisse vous donner c’est que, si vous voulez acheter un bien pour le mettre en location courte durée, faites le uniquement si ce bien est également intéressant en location longue durée, au cas où la courte durée n’est pas ou plus possible.
Si vous achetez un bien immobilier en vous basant uniquement sur les revenus locatifs de la courte durée, la situation peut très vite se compliquer s’il y a un changement. Vous devez donc anticiper au maximum et assurer vos arrières en privilégiant le régime de longue durée, au moins sur le papier.
Si vous avez la possibilité de louer un bien en courte durée pendant un temps, c’est très bien ! La courte durée peut doper votre rendement mais ne doit jamais être la condition sine qua none de votre investissement, surtout dans les zones tendues.
Il vaut mieux avoir un investissement un brin moins attractif sur le papier, mais solide et sécurisant, plutôt qu’un investissement très attractif qui va vous bloquer quelques années plus tard à cause de changements législatifs ou administratifs.
Nous espérons que vous comprenez mieux désormais l’intérêt des différentes durées de location. N’hésitez pas à toujours vous poser les bonnes questions pour votre investissement locatif et considérer tous les paramètres. C’est comme cela que vous deviendrez vous aussi un véritable stratège en immobilier !
signifie littéralement l’argent qui coule. On l’appelle également flux de trésorerie.
C’est une donnée chiffrée qui représente la différence entre ce que rapporte et ce que coûte un investissement locatif. Le cash flow permet donc de considérer l’ensemble de l’investissement et de constater si, à l’instant T, le bien est rentable ou pas.
Bon à savoir : L’intérêt du cash flow est d’être une donnée immédiate qui permet de définir la rentabilité actuelle (sur un mois ou un an) d’un bien. Par exemple, un bien peut être rentable au bout de quelques années via une plus-value même s’il ne l’est pas au moment du calcul.
Les charges à prendre en compte
Selon le résultat du calcul, le cash flow peut être positif, négatif ou nul. Cela dépend de la balance entre ce que le bien vous rapporte et ce qu’il vous coûte.
Souvent, les investisseurs néophytes s’intéressent aux revenus locatifs en oubliant les dépenses qui incombent à la propriété.
Il faut considérer l’ensemble de toutes les charges pour effectuer le calcul le plus précis possible et pour anticiper au mieux le degré de rentabilité de votre investissement.
Les charges d’exploitation :
La taxe foncière ;
Les assurances, principalement Propriétaire non occupant (PNO) et Garantie des Loyers Impayés (GLI) ;
Les coûts d’entretien et de réparation ;
Les frais de gestion (si vous déléguez) ;
Les charges de copropriété.
Les charges financières et fiscales :
Le taux d’intérêt sur votre crédit immobilier ;
L’impôt sur le revenu (ou sur les sociétés selon votre régime fiscal) ;
Les prélèvements sociaux.
Important : c’est le cash flow net qui nous intéresse. Parfois, un cash flow brut peut être positif mais quand on le passe en net, il devient négatif. Pour éviter les mauvaises surprises, n’oubliez pas les impôts dans votre calcul.
Le cashflow positif
C’est ce que tout investisseur recherche systématiquement. Un cash-flow positif indique la rentabilité de votre bien.
Cela veut dire qu’il vous rapporte plus qu’il ne vous coûte.
Un cash flow positif vous permet d’accroître votre trésorerie personnelle et pour ensuite utiliser cet argent comme bon vous semble (refaire un investissement immobilier, vous faire plaisir, investir en bourse, etc.).
Le cashflow négatif
Un cash flow négatif montre que l’investissement n’est pas rentable. Il vous coûte plus qu’il ne vous rapporte. Vous devez alors faire un effort d’épargne pour combler le manque.
Puisque le cash flow est calculé sur un instantané (généralement sur un mois ou sur une année), cela peut évidemment changer et il est surtout important de comprendre pourquoi le cash flow est négatif. Est-ce circonstanciel ou substantiel ? Est-ce durable ou est-ce que cela va vite s’améliorer ? Voilà les questions que vous devez vous poser une fois que vous connaissez le résultat.
Il faut également constater la différence entre les dépenses et ce que le bienvous rapporte. Si la différence est trop importante, vous pouvez considérer que ce bien risque de devenir un poids dans votre patrimoine.
Bon à savoir : certains investisseurs élaborent des stratégies sur le long terme et ne voient pas systématiquement un cash flow négatif comme une mauvaise nouvelle.
Le long terme permet parfois d’espérer une valorisation significative du bien (dans une zone à forte croissance par exemple) et d’avoir à terme un cash flow positif.
Le cash flow nul
Plus rarement, votre cash flow peut être nul. C’est-à-dire que votre bien vous coûte autant qu’il vous rapporte. En gros, vous ne perdez pas d’argent mais vous n’en gagnez pas non plus.
On considère alors que votre bien s’auto-finance.
Comment calculer le cash-flow immobilier ?
Pour calculer correctement votre cash flow immobilier, nous vous conseillons de le faire par étapes. En calculant d’abord votre cash flow brut, puis votre cash flow net, et enfin votre cash flow net-net.
Avant de démarrer votre calcul, nous vous conseillons de lister les revenus locatifs ainsi que toutes vos charges + les mensualités de votre prêt immobilier.
Le cash flow brut
Pour calculer le cash flow brut, prenez les loyers mensuels (sur l’année) hors charges et multipliez-les par le taux d’occupation.
Le taux d’occupation sur l’année s’indique en pourcentage et il permet de connaître le nombre de loyers que vous avez encaissés (puisqu’il prend en compte les vacances locatives).
Dans notre exemple, nous considérons que nos loyers mensuels hors charges théoriques s’élèvent à 12 000 euros annuel. Si on considère un taux d’occupation de 95%, il faut multiplier ainsi : 12 000 x 0,95 = 11 400.
Sur les 12 000 euros théoriques, vous encaissez, avec un taux d’occupation de 95%, 11 400 euros hors charges.
À ces 11 400 euros, ôtez les mensualités de votre crédit. Pour notre exemple, nous considérons des mensualités de 500 €, soit 6 000 € par an.
Il faut donc faire 11 400 – 6 000.
Dans notre exemple, le cash flow brut s’élève à 5 400 € par an, soit 450 € par mois.
Le cash flow net
Une fois que vous avez le montant de votre cash flow brut, il faut soustraire toutes les charges.
Pour simplifier notre exemple, nous n’avons pas considéré d’éventuels travaux mais s’il y en a, il faut les déduire ici, avec les autres charges.
Pour notre exemple, nous considérons :
La taxe foncière à 800 € ;
Les assurances PNO et GLI à 400 € (100 + 300) ;
Les coûts de gestion locative à 6% soit 684 € ;
Les charges de copropriété à 750 € ;
Et les autres charges à 150 €.
Ce qui nous donne un total de 2 784 € pour les charges.
À présent, reprenez votre cash flow brut et déduisez le montant total des charges.
Soit 5 400 – 2 784 = 2 616 €, donc 218 € par mois.