Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous ignorez encore comment ? Vous hésitez entre un investissement en nom propre ou en société ?
Dans cet article, vous trouverez les outils nécessaires pour comprendre l’investissement en nom propre.
Ainsi, vous aurez les bases pour pouvoir en discuter avec votre expert-comptable ou votre avocat fiscaliste afin de voir si investir en nom propre correspond à votre projet immobilier.
Comprendre l’investissement en nom propre
L’investissement en nom propre est un des investissements les plus répandus. Il est régulièrement conseillé aux aspirants investisseurs et aux débutants car il est relativement facile d’accès, même pour les personnes seules.
C’est souvent la première étape pour se constituer un patrimoine immobilier conséquent.
Qu’est-ce que l’investissement en nom propre ?
Investir en nom propre signifie acquérir des biens immobiliers de manière directe. C’est–à-dire sans l’intermédiaire d’une société civile comme une Société Civile Immobilière (SCI).
Cette méthode permet ainsi à l’investisseur d’être l’unique propriétaire légal du bien. C’est un engagement seul et en votre propre nom.
Vous êtes donc à la fois responsable de l’achat du bien mais aussi de tout ce qui en découle : son entretien, sa location et tout le volet administratif qui suit !
Bon à savoir
Il est possible d’investir en nom propre à plusieurs. Que vous soyez en couple ou pas, vous pouvez acheter un bien à plusieurs et en votre nom propre, sans passer par une SCI.
Cela demande néanmoins une bonne entente des parties prenantes pour éviter les problèmes de gestion ou une prise de décision trop longue.
Investir en nom propre : quels sont les avantages ?
Certains sont très frileux vis-à-vis de l’investissement en nom propre. Pourtant, cette forme d’investissement présente des avantages intéressants selon votre profil d’acquéreur.
Investir seul
Investir seul dans un projet immobilier peut être un avantage particulièrement intéressant. Cela vous permet d’être maître à bord. Vous prenez toutes les décisions, de la recherche du bien à l’achat final, de l’ameublement éventuel au choix des locataires, etc.
Liberté de choix et flexibilité
C’est un investissement qui vous permet une liberté de choix (le secteur géographique, la nature du bien, la typologie des locataires), un contrôle total et donc de la flexibilité. En plus, vous n’avez pas besoin de convaincre d’éventuels associés !
Administratif : simple et à moindre coût
Investir en nom propre c’est également se simplifier la vie d’un point de vue administratif. L’achat en nom propre vous évite de longues démarches et aucune formalité particulière n’est requise. Vous n’avez qu’à vous occuper de la signature de l’acte de vente chez votre notaire.
C’est une acquisition qui s’enclenche et se boucle rapidement.
En plus de cette simplicité de gestion, vous réduisez les coûts initiaux en investissant en nom propre, puisque vous évitez les frais liés à la création d’une société (comme la SCI).
Par cette démarche, vous êtes dans une situation potentiellement moins difficile à gérer et à lire, ce qui vous évite par la même occasion le recours à des conseils juridiques et comptables (qui peuvent engendrer à leur tour des coûts supplémentaires).
Les inconvénients de l’investissement en nom propre
Même si l’immobilier reste un des secteurs réputés comme les moins risqués, , investir en nom propre présente des inconvénients, comme pour tout investissement…
Il existe trois inconvénients majeurs à l’achat en nom propre.
La protection de vos biens
L’inconvénient majeur et le plus immédiat concerne la protection de vos biens. En cas de difficultés financières, si vous avez investi en nom propre, vous ne disposez d’aucune protection puisque vous êtes directement le propriétaire.
C’est-à-dire que vous êtes directement en porte-à-faux et les créanciers peuvent engager votre patrimoine personnel pour combler les éventuelles dettes.
C’est pourquoi nous vous invitons toujours à bien établir votre budget et bien comprendre le montage financier que vous utilisez, quel que soit votre investissement.
L’imposition
En nom propre, l’imposition peut atteindre jusqu’à 62,2% du bénéfice locatif si l’on prend en compte les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu. Non, vous ne rêvez pas. Disons-le, il s’agit d’un impôt confiscatoire.
Cependant, ne vous inquiétez pas, nous sommes au clair avec toutes ces questions et nous vous proposons différentes solutions concrètes et actionnables. Nous vous présentons quelques pistes plus loin dans cet article.
Notre formation Fiscalité maîtrisée parcourt longuement les différents dispositifs pour optimiser et réduire au maximum cette imposition.
La succession
La question ne concerne pas le présent ou le futur proche mais, au moment d’investir, c’est quelque chose qu’il faut avoir à l’esprit. En cas de décès et de transmission de votre bien à vos héritiers, être en nom propre répond au régime de l’indivision due à l’impossibilité de réaliser des cessions successives. C’est-à-dire que vos héritiers détiennent des droits égaux sur la totalité du bien.
De plus, si la valeur du bien dépasse les 100 000 euros (pour un parent) ou les 200 000 euros (pour deux parents), des droits de succession sont à payer et entrent donc dans l’équation.
On a tous entendu des histoires d’héritage qui se passent mal, et c’est en partie à cause de cette législation !
Les différentes options pour investir en nom propre
Au moment d’investir en nom propre, différentes options se présentent à vous.
Nous allons vous détailler les plus courantes. Bien comprendre chaque option et la fiscalité associée vous permettra de faire les bons choix selon votre situation.
Choisir entre location nue et location meublée
Dans une location meublée, il est obligatoire de fournir une liste de meubles pour que le locataire subvienne à ses besoins quotidiens.
C’est aussi un des avantages de l’investissement en nom propre, vous avez le choix et vous pouvez proposer votre bien en location meublée, ce qui n’est pas le cas avec une SCI. Cela vous laisse ainsi une certaine latitude en termes de stratégie immobilière.
La location meublée peut être plus attractive de prime abord puisqu’elle permet souvent d’avoir un meilleur rendement .
Mais il y a un certain coût en amont puisqu’il faut fournir les meubles en question.
Notez également que pour optimiser fiscalement votre location meublée, vous devrez choisir le statut de LMNP (que nous détaillons plus loin) puisqu’il vous permet de bénéficier du déficit foncier .
Le déficit foncier, c’est un des principaux dispositifs que nous vous conseillons au moment d’optimiser vos revenus. Effectivement, c’est un véritable coup de pouce fiscal lorsque vos charges sont supérieures aux revenus de vos biens.
Nous vous expliquons le processus en trois étapes simples :
- déduction des charges : les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus fonciers l’ensemble des dépenses déclarées pour l’entretien et tous les différents travaux (réparation, rénovation)
- réduction du revenu global imposable : de ce fait, si ces charges créent un déficit (si elles dépassent donc vos revenus locatifs). Ce dernier peut être déduit du revenu global du propriétaire dans sa déclaration de revenus, dans la limite de 10 700 euros par an. Cela vous permet donc de réduire de manière non négligeable votre impôt sur le revenu
- report des déficits : les montants qui dépassent les 10 700 euros ou qui ne peuvent pas être imputés sur le revenu global peuvent être reportés sur les revenus fonciers au cours de la décennie qui suit. C’est donc une opportunité d’optimisation sur le long terme.
Il est donc particulièrement intéressant d’opter pour une location nue pour espérer profiter du déficit foncier.
Attention car cette niche fiscale est très efficace et simple à utiliser pendant plusieurs années, mais elle présente quelques limites. En plus de devoir louer en nu, cela signifie devoir faire des travaux de plus en plus importants et de plus en plus fréquents pour augmenter le déficit foncier.
De plus, tous les travaux ne sont pas concernés par cette pratique ; une construction, une reconstruction ou un agrandissement ne pourront pas être pris en compte sur la déclaration de revenus.
Comme pour tout, il est important d’avoir conscience des risques et l’accompagnement dans votre projet immobilier est toujours favorable. Pensez à bien vous entourer avant de prendre de grandes décisions et, surtout, pensez à bien adapter votre stratégie à votre budget et à vos aspirations.
Le régime réel et le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier en nu :
Le régime est particulièrement simple, les déclarations ne sont pas difficiles à remplir. Il n’existe pas d’engagement dans le temps et vous avez la possibilité de l’interrompre dès l’année suivante.
Il faut savoir que ce régime est possible uniquement si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 euros. Vous déclarez les loyers perçus et vous pouvez bénéficier d’un abattement de 30% pour couvrir toutes les charges (quel que soit le montant).
Ici il n’est donc pas possible de bénéficier du déficit foncier.
Ce qu’il faut retenir, c’est que c’est un régime intéressant si vous débutez dans l’immobilier et que vous achetez sans avoir recours à des travaux (cf. le déficit foncier).
Le régime réel en nu :
Ce régime est plus complexe au niveau de la déclaration.
Obligatoire si les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 euros, il est souscrit pour trois ans (impossible d’en changer comme le micro-BIC). Il permet de déduire les charges réelles et de profiter du déficit foncier, mais pas de l’abattement.
De nombreuses charges sont déductibles comme les intérêts d’emprunt, les dépenses de réparation et d’entretien, les frais de gestion, les assurances ou encore la taxe foncière (hors ordures ménagères, taxe récupérable sur les charges du locataire).
Dans la plupart des cas, le régime réel est plus intéressant que le régime micro-foncier. En effet, vous aurez toujours besoin de faire des travaux et, souvent, ils représentent plus que les 30% du forfait en micro-foncier.
Le régime micro-foncier en location meublée :
Ce régime ressemble de près à son équivalent en nu.
Il est également très simple et ne demande pas d’engagement. Par contre, il faut que vos revenus locatifs annuels soient inférieurs à 72 600 euros.
Il faut seulement déclarer les loyers perçus et vous profitez d’un abattement de 50% pour couvrir toutes les charges.
L’inconvénient majeur par rapport à son homologue au réel est que vous ne jouissez pas de la règle de l’amortissement, que nous définissons plus loin.
Le régime réel en location meublée :
De la même manière que le régime au réel en nu, il est possible quelles que soient les recettes. Il est optionnel si vos loyers annuels sont inférieurs à 72 600 euros, sinon, il est obligatoire.
Avec ce régime, vous bénéficiez d’une déduction des charges réelles et de l’amortissement.
L’amortissement permet de diminuer votre base imposable. Il consiste à répartir le coût d’acquisition de votre bien immobilier et des meubles sur leur durée d’utilisation estimée.
Ce dispositif reconnaît que le bien immobilier et les équipements se déprécient avec le temps, en prenant en compte l’usure ou l’obsolescence. Les amortissements sont donc comptabilisés comme des charges déductibles, bien qu’il n’y ait pas de sortie réelle d’argent.
Cette répartition se fait annuellement et pèse donc sur votre déclaration, ce qui réduit sensiblement votre impôt sur le revenu.
Cela rend votre déclaration plus compliquée ; il est généralement fortement conseillé voire obligatoire de passer par un expert-comptable.
Ce régime présente en revanche des avantages très nets en matière d’optimisation fiscale, ce qui explique en grande partie la popularité de la location meublée auprès des investisseurs immobiliers.
LMP et LMNP
Enfin, abordons le statut de LMP ou LMNP.
Il s’agit d’être Loueur Meublé Professionnel ou Loueur Meublé Non Professionnel.
Pour obtenir le statut LMNP, il faut que les revenus locatifs annuels soient inférieurs à 23 000 euros et représentent moins de 50% des revenus du foyer fiscal.
Si vos revenus sont supérieurs, alors vous devrez prétendre au statut LMP et vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Bon à savoir
Même en investissant en nom propre, vous pouvez vous inscrire au RCS avec une forme d’entreprise individuelle (EI).
Au début, vous serez donc forcément un LMNP mais à terme, votre statut peut évoluer. Voici donc un tableau comparatif :
Critère | LMP | LMNP |
Régime social | Cotisations sociales comprises entre 35% et 40% des bénéfices réalisés Forfait minimum en l’absence de bénéfice : 1 145 euros | Prélèvements sociaux : 17,2% des revenus imposables En cas de locations saisonnières, les LMNP sont assujettis aux cotisations sociales (entre 35% et 40% des bénéfices réalisés ou forfait minimum de 1 145 euros en l’absence de bénéfice) |
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) | Exonération si :
| Non exonéré |
Régime des plus-values en cas de vente du bien loué meublé | Régime des plus-values professionnelles avec décomposition en plus-value à court terme (détention depuis moins de 2 ans ou amortissements) et plus-value à long terme | Régime des plus-values des particuliers avec abattements légaux sur l’impôt sur le revenu (exonération après 22 ans de détention) et sur les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans) |
Imputation des déficits de l’activité de location meublée | Le déficit généré est imputable sur le revenu global sans limitation de montant | Le déficit généré en qualité de LMNP s’impute pendant 10 ans sur les revenus de même nature, c’est-à-dire sur des bénéfices tirés de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel |
En résumé, le choix entre LMP et LMNP dépend de vos revenus locatifs, de votre capacité à générer des déficits, de votre stratégie fiscale à long terme et de votre volonté d’engagement dans l’activité de location meublée.
En tout cas, ce tableau vous permet d’avoir un premier comparatif et d’avoir des éléments sur lesquels vous renseigner plus précisément et sur lesquels communiquer avec des professionnels du secteur.
Voilà, nous espérons que cet éclairage sur investir en nom propre vous permettra de mieux comprendre les tenants et les aboutissants de cet investissement ou de mieux cadrer votre projet immobilier !