Pour devenir un investisseur à succès, il existe de nombreuses stratégies méconnues. Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi acquérir un bien via une vente à terme libre peut être particulièrement rentable.
Qu’est-ce qu’une vente à terme libre?
Une vente à terme libre consiste à vendre un bien immobilier de manière échelonnée.
Dans la majorité des cas, le paiement se fait avec un bouquet initial au moment de la signature de l’acte de vente puis des versements mensuels pendant une durée déterminée (en général, de 10 à 20 ans).
Le nombre de mensualités dépend donc de la durée du contrat et peut varier selon la valeur du bien, les négociations, la capacité de financement de l’acheteur et les besoins du vendeur.
On parle de vente « libre », par opposition à la vente « occupée ». Cela signifie que l’acquéreur peut jouir du bien dès que le contrat de vente est signé.
Les différences entre une vente à terme libre et un viager
La vente à terme libre est souvent comparée à la vente en viager mais il y a des différences.
En fait, une vente à terme libre est véritablement délimitée dans le temps puisque les termes du contrat planifient la durée des mensualités.
Ce n’est pas le cas de la rente viagère puisqu’elle dépend de la date de décès du vendeur.
Il faut également distinguer le viager occupé et le viager libre. Quand vous contractez un viager occupé, vous ne pouvez pas jouir de la pleine propriété du bien avant le décès du vendeur.
Dans le cadre d’une vente à terme libre, la jouissance du bien est immédiate, comme pour un viager libre.
Quels sont les avantages de la vente à terme libre ?
La flexibilité de paiement
Acquérir un bien immobilier via une vente à terme libre vous octroie des possibilités de négociation. Vous pouvez choisir la durée de votre engagement, le montant des mensualités et celui du bouquet.
Il faut bien sûr vous entendre avec le vendeur mais si vous parvenez à être convaincant, les termes du contrat pourraient correspondre sur de nombreux aspects à ce que vous souhaitez.
Pas d’obligation bancaire
La vente à terme libre est contractée entre particuliers. Vous n’avez donc aucune obligation de passer par un prêt immobilier.
Ne pas faire de crédit bancaire signifie également aucune mensualité de remboursement et pas d’intérêts. Au terme de votre paiement, vous économisez forcément de l’argent en passant par une vente à terme libre par rapport à une vente plus classique.
La possibilité de jouir du bien immobilier pendant la durée de paiement
Pouvoir jouir d’un bien que l’on est encore en train de payer est toujours un luxe. Si vous échelonnez vos mensualités avec pertinence, vous avez même la possibilité d’acquérir un bien qui s’autofinance.
En jouissant du bien, vous pouvez générer des loyers. Si ces derniers sont supérieurs ou équivalents à vos mensualités de paiement dans le cadre de la vente à terme libre, vous n’aurez pas besoin de débourser un seul centime de votre poche.
Il existe des ventes à terme libre sans bouquet
Dans des cas plus rares, le vendeur peut même accepter de procéder à une vente à terme libre sans bouquet. Cela signifie que vous n’avez qu’à vous mettre d’accord sur le montant et la durée des mensualités sans apport initial.
Cela peut vous faciliter grandement l’accès à ce type d’achat. En contrepartie, les mensualités peuvent être bien plus élevées ou la durée du contrat beaucoup plus longue.
Les inconvénients d’une vente à terme libre
Les annonces sont plus rares
Un des plus gros inconvénients des ventes à terme libre, c’est qu’elles sont bien plus rares que les ventes traditionnelles. Pour en trouver une, vous devez faire des prospections régulières et ne pas vous décourager. Lorsque vous en trouvez une, vous êtes proche d’une excellente affaire !
Il faut mener des négociations
Si l’art de négocier est important pour toutes les transactions immobilières, il l’est d’autant plus pour une vente à terme libre. L’absence d’intermédiaire donne encore plus d’importance à vos échanges avec le vendeur. C’est à vous de faire en sorte que l’achat soit le plus conforme à vos attentes et à votre budget.
C’est donc un inconvénient si vous n’êtes pas à l’aise avec le concept de négociation ou si vous tombez sur un vendeur inflexible.
Dans tous les cas, nous vous conseillons de bien fixer vos objectifs et de prioriser une forme de consensus. Il faut éviter tout passage en force !
Les frais de notaire
Même s’il n’y a pas d’intermédiaire bancaire, vous êtes en revanche obligé de passer par un cabinet de notaire pour authentifier votre acquisition. Cela veut donc dire qu’il y a des frais de notaire. Ce n’est pas un inconvénient propre à la vente à terme libre mais c’est important de le rappeler puisque certains pensent que ce genre de vente se fait uniquement de A à Z entre particuliers.
Cas pratique : une vente à terme libre d’un bien immobilier sur la Côte d’Azur
Pour mieux vous faire comprendre l’intérêt d’une vente à terme libre, nous vous présentons ci-dessous une véritable annonce trouvée sur LeBonCoin.
Les points clés de cette annonce
Le bien immobilier se situe dans une des villes les plus connues de la Côte d’Azur. C’est donc un lieu particulièrement attractif, propice au tourisme ; il y aura forcément de la demande locative et un potentiel de plus-value à la revente.
L’appartement fait 64 mètres carrés et se situe au dernier étage. Pour le louer, vous pouvez mettre en avant l’absence de nuisances sonores puisqu’il n’y a pas de voisin au-dessus. Il y a en plus une terrasse avec vue et un parking.
On imagine que le bien pourrait être rénové mais on reste dans de la rénovation légère, c’est également un point positif.
Les points clés de cette stratégie immobilière
La valeur de l’appartement est de 225 000 euros. Le vendeur demande un bouquet de 68 500 euros et 170 mensualités de 1 000 euros, échelonnées sur 14 ans et pour une somme totale de 238 500 euros.
Si l’on considère ces données, on peut imaginer que l’achat n’est pas forcément idéal puisqu’on paiera à terme 13 500 euros de plus que la valeur du bien. Mais il ne faut surtout pas oublier que nous n’avons pas d’intermédiaire banquier ! Donc, aucun crédit et aucun intérêt.
Nous avons fait le calcul avec un emprunt bancaire à hauteur de 225 000 euros. Nous pouvons considérer un crédit avec des mensualités de 1 300 euros + les intérêts bancaires. Le bien aurait coûté 313 000 euros !
De plus, avec une vente à terme libre, vous pouvez jouir du bien et profiter des revenus locatifs pour verser les mensualités. Le prix moyen d’une location sur la Côte d’Azur est de 18 euros au mètre carré. Vous pouvez aisément tabler sur un loyer qui avoisine (voire dépasse) les 1 000 euros pour un tel bien.
Ensuite, n’oubliez jamais le pouvoir de la négociation. Votre premier objectif doit être de faire baisser le montant du bouquet. Le vendeur réclame 68 500 euros mais vous êtes libre de lui proposer un bouquet inférieur.
Si vous baissez le bouquet, il vous faut augmenter le nombre ou le montant des mensualités. Et, vous le comprenez, si vous pouvez payer vos mensualités avec des revenus locatifs, elles passeront comme une lettre à la poste, sans bouleverser votre trésorerie.
Il vous faut donc baisser le bouquet au maximum. Pour ce genre d’annonces, partez du principe que le vendeur souhaite toucher une certaine somme immédiatement et recevoir ensuite des mensualités.
Vous êtes donc dans une position de force pour négocier puisque vous allez dans son sens en lui offrant un bouquet immédiat et des mensualités sur le long terme. À vous de déterminer les réels besoins du vendeur et de voir dans quelle mesure cela peut vous être profitable.
Dans tous les cas, investir dans l’immobilier grâce à une vente à terme libre peut vraiment être une excellente opportunité puisque cela vous permet de débourser une somme beaucoup plus accessible sans avoir recours à l’intermédiaire d’une banque.
Si vous êtes dans une situation un peu plus précaire ou que vous n’avez pas accès aux crédits bancaires, pensez à la vente à terme libre. Cette méthode peut vous aider à devenir un investisseur à succès !