L’achat d’un appartement ou d’une maison est un projet qui se prépare, d’autant plus quand il s’agit d’un investissement locatif. En effet, développer un parc immobilier nécessite de dénicher des biens rentables. Et les perles rares ne restent pas longtemps sur le marché ! En tant qu’investisseur, la visite est une étape importante qui, avec l’expérience, deviendra un processus bien huilé qui vous permettra de multiplier les achats immobiliers. Découvrez ici nos conseils pour réussir la visite d’un bien immobilier.
Préparez la visite
Avant le jour J, nous vous conseillons de confirmer le rendez-vous avec l’agent immobilier ou le vendeur si vous passez en direct. Cette confirmation montre votre sérieux et vous permet de vérifier que le logement est toujours à la vente.
En tant qu’investisseur immobilier, vous devez être pragmatique et ne rien oublier durant la visite d’un logement. Pour cela, vous pouvez créer une checklist et lister les questions à poser lors de la visite. Toutes les informations récoltées vous aideront dans votre prise de décision.
D’autre part, pensez à prévoir du matériel comme un mètre laser, un carnet et un stylo pour réaliser un croquis pendant votre visite en vue de planifier et budgétiser les travaux.
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Anticipez l’heure du rendez-vous
Le jour de la visite, il est évident que vous devez vous présenter à l’heure. Cependant il est encore plus intéressant d’arriver au rendez-vous en avance, pour les raisons suivantes :
- Vous faites une bonne impression à l’agent immobilier et/ou au propriétaire vendeur. Vous montrez votre sérieux et intérêt pour le logement.
- Vous avez le temps de faire le tour du quartier, d’interroger les commerçants et les passants… Ainsi vous pouvez vous renseigner sur la réputation du quartier.
En résumé, arriver en avance à votre rendez-vous permet de s’assurer que le logement est bien desservi, le quartier agréable, mais aussi d’observer la façade pour en contrôler son état. Ainsi vous collectez un maximum d’informations pour les comparer avec celles transmises par l’agence immobilière ou le vendeur.
Astuce : n’hésitez pas à vérifier la réputation du quartier sur le web. En effet, vous pouvez être surpris par les résultats !
Pendant la visite
Restez neutre et écoutez parler l’agent immobilier. Ce dernier est avant tout un commercial qui le plus souvent meuble les silences. Il risque de lâcher quelques informations qui peuvent être des éléments intéressants à prendre en compte pour la suite. Par exemple, essayer de savoir pourquoi le propriétaire vend son logement. Les raisons de la vente peuvent vous aiguiller sur la marge de négociation !
Si le logement est loué, il est intéressant de parler avec le locataire. Ce dernier est une source d’informations à ne pas négliger. Il n’hésitera pas à vous donner les points faibles et les points forts de l’appartement ou la maison.
Pensez à prendre des notes et prendre des photos, voire dessiner le plan de l’appartement. Pour les photos, il est conseillé de demander à l’agent immobilier si c’est autorisé. Cela vous aidera aussi bien à comparer les logements visités qu’à planifier les éventuels travaux à prévoir.
Les points à vérifier dans le logement
Pendant la visite, vous devez examiner attentivement chaque pièce. En effet, même s’il s’agit d’un investissement locatif, vous devez toujours vous projeter dans l’appartement comme s’il était pour vous. La raison est simple, si vous souhaitez y habiter il est fort probable que les locataires aussi. Un logement en bon état dans un quartier agréable trouvera toujours preneur.
Mais en tant qu’investisseur, vous devez aussi évaluer les coûts du logement. L’investissement locatif doit être avant tout rentable. L’agent immobilier doit donc vous communiquer les éléments suivants :
- Le montant de la taxe foncière : demander une copie ;
- Le montant des charges de copropriété : demander à contrôler le dernier décompte de charges du syndic et les trois derniers PV d’assemblées générales pour vérifier si des travaux sont prévus dans l’immeuble (ravalement de façade, mise en conformité, toiture…).
Ensuite, vous devez contrôler les points suivants lors de la visite du bien immobilier :
- L’état du bien : inspectez l’état général des murs, sols, plafonds, les portes-fenêtres, les espaces extérieurs (jardin, balcon, terrasse…). Cet état des lieux vous permet de vérifier la présence ou non de fissures ou encore d’humidité.
- L’état des équipements : vérifiez la cuisine, la salle de bain, les sanitaires… notamment la plomberie, l’électricité et le chauffage, la climatisation. N’hésitez pas à contrôler la robinetterie, les interrupteurs ou encore les évacuations. Ceci vous permet de détecter la présence de fuite, et si toutes les installations sont aux normes.
- L’isolation thermique : demander à contrôler le diagnostic de performance énergétique pour prendre connaissance des recommandations du diagnostiqueur et des travaux à envisager.
Lors d’un investissement immobilier, il est important d’être minutieux et de prendre note de tous les travaux à réaliser dans le logement pour savoir si ce dernier sera rentable ou non.
Les documents à vérifier pendant la visite
Pour vous assurer que l’agent immobilier a répondu en toute transparence à vos questions sur l’isolation, l’électricité ou encore la superficie, demandez à contrôler le dossier DDT. En effet, les diagnostics techniques sont des documents obligatoires à fournir à l’acheteur lors du compromis de vente. Cependant, il n’est pas rare que ce dossier soit déjà complet au moment de la mise en vente, notamment depuis que le DPE doit être affiché dès la parution de l’annonce.
Ces documents vous permettent d’une part de vous assurer de la sécurité du logement, mais ils vous aideront dans l’évaluation des travaux à prévoir. Pour rappel, les diagnostics techniques dépendent du type de bien, de l’année de construction et de la situation géographique. Parmi les diagnostics obligatoires, on retrouve :
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : le DPE indique la classe énergétique du logement. L’objectif est de vous informer sur les charges énergétiques du logement, mais surtout sur les travaux nécessaires pour améliorer la performance du logement. En ce sens, le DPE peut être un levier de négociation.
Les diagnostics électriques et/ou gaz : obligatoires pour les installations de plus de 15 ans, ils permettent de contrôler la conformité des installations.
L’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…).
Le diagnostic plomb si le bien est construit avant le 1er janvier 1949.
Le diagnostic amiante pour les biens dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997.
Le diagnostic termite si le bien est situé dans une zone géographique concernée.
La loi carrez précise la superficie exacte du logement, souvent accompagné d’un plan du bien immobilier.
D’autres diagnostics peuvent venir s’ajouter s’il s’agit d’une maison individuelle, comme le diagnostic assainissement par exemple. Dans tous les cas, vous devez prendre connaissance d’un maximum d’informations avant et pendant la visite. Ils vous aideront dans votre prise de décision finale.
Après la visite : la prise de décision !
En tant qu’investisseur, il est important de savoir prendre des décisions rapides et de détecter les opportunités.
À la suite de la visite, plusieurs scénarios peuvent se présenter :
Le bien immobilier ne correspond pas à vos attentes : dans ce cas, vous en informez l’agent immobilier et vous lui rappelez votre recherche.
Le bien immobilier est potentiellement intéressant : vous avez besoin de réfléchir, de chiffrer les travaux et de recalculer la rentabilité nette du logement. Vous pouvez demander une contre-visite, mais attention de ne pas trop attendre au risque qu’un investisseur plus chevronné fasse une offre d’achat.
Le bien correspond à votre projet : dans ce cas, le bien est rentable, vous pouvez faire une offre au prix de vente ou négociée pour bloquer le logement.
Attention à la négociation, dans certaines situations elle n’est pas recommandée. D’autres investisseurs aguerris peuvent vous passer devant avec une offre au prix.
Les bonnes affaires et opportunités en immobilier partent très vite, il faut donc être réactif dans la prise de décision. C’est pourquoi nous vous conseillons de préparer la visite en amont, en calculant la rentabilité nette du logement et en prévoyant un budget travaux avec les informations récoltées avant la visite. Avec tous ses éléments en tête, vous serez plus à même de savoir rapidement si le logement correspond à votre projet et s’il est effectivement rentable.
Dans notre formation « High Value Immo », nous vous donnons toutes les clés pour devenir cet investisseur aguerri qui saura dénicher les opportunités en un clin d’œil !