Pour élaborer la meilleure stratégie immobilière, vous devez connaître tous les investissements possibles.
Dans cet article, nous vous présentons les 11 schémas d’investissement immobilier, leurs avantages et leurs inconvénients.
Investir dans des appartements
Acquérir des appartements est un des mouvements les plus courants pour un investisseur immobilier. Très répandus, disponibles dans des grandes villes, en périphérie, dans des petites villes, les appartements sont les biens idéaux pour débuter dans l’investissement immobilier et pour enrichir son patrimoine au fil des années.
Les avantages et les inconvénients de la copropriété
Acheter un appartement signifie posséder un des lots d’un immeuble. Si l’immeuble ne vous appartient pas, vous entrez automatiquement dans un système de copropriété avec les autres propriétaires d’appartements de l’immeuble.
La copropriété s’applique toujours avec un règlement qui édicte des mesures de savoir-vivre, de partage des coûts pour les parties communes et la mise en place d’assemblées générales pour prendre les décisions (une mesure est validée à la majorité des voix).
Ce système a les avantages de ses inconvénients.
D’un côté, la gestion est déléguée et c’est pour cela que c’est souvent un très bon investissement pour les débutants.
Le syndic qui s’occupe de la gestion vous permet de soulager votre emploi du temps et d’alléger vos responsabilités en minimisant votre prise de décision.
De plus, le partage des coûts des réparations et des rénovations comme la toiture, la façade, la maintenance de l’ascenseur, du chauffage central, etc., vous permet parfois de faire des économies intéressantes.
En revanche, déléguer la gestion peut vous causer des désagréments si des décisions que vous n’approuvez pas sont prises. Par exemple, des rénovations que vous jugez inutiles sur le moment (repeindre la cage d’escalier, par exemple) et qui empiètent sur vos revenus locatifs.
Quel type d’appartement choisir ?
Il existe plusieurs types d’appartements : les studios, les T2, les appartements familiaux (T3, T4).
Le choix que vous faites au moment d’acquérir votre appartement est important puisqu’il détermine les futurs locataires que vous aurez.
Notez que les petites surfaces sont en général les plus rentables si l’on considère le prix du loyer et celui du mètre carré.
Précisions : à l’exception près des zones où les loyers sont encadrés. Dans ces cas-là, les grandes surfaces et les beaux appartements sont avantagés, notamment grâce à l’application du complément de loyer.
Si vous achetez un studio, vous avez plus de chance d’avoir des personnes seules ou des étudiants faute de pouvoir s’offrir plus grand. En revanche, ces locataires n’ont pas le meilleur profil puisqu’ils veulent souvent partir dès qu’ils peuvent et s’ils trouvent un loyer moins cher ailleurs.
De plus, si vous louez à des étudiants, il est fort probable que vous subissiez de la vacance locative en été puisque l’appartement est souvent vide à cette période.
Si vous achetez un appartement familial, les revenus locatifs sont moins rentables au mètre carré puisque la surface est plus grande.
Mais vous bénéficiez d’une certaine stabilité de locataires puisque les familles restent souvent plusieurs années au même endroit.
Enfin, pour nous, les T2 (une pièce de vie + une chambre) représentent le bon compromis.
C’est souvent l’appartement idéal pour un couple. Et, un général, un couple ne déménage qu’au premier enfant.
Cela veut dire qu’un T2 présente le meilleur rapport entre la rentabilité de la petite surface et la tranquillité d’un grand appartement familial.
Investir dans des immeubles
Si vous êtes propriétaire d’un immeuble, cela signifie que vous possédez plusieurs d’appartements du même bien sans les inconvénients de la copropriété.
Vous jouissez ainsi d’une liberté d’action totale mais cela représente quand même des responsabilités. Avant d’investir dans un immeuble, nous vous recommandons de gagner en expérience sur d’autres biens moins importants.
Les avantages de l’immeuble
En plus d’une liberté d’action totale, vous possédez surtout des revenus locatifs très élevés.
Cela permet d’avancer très vite dans votre parcours d’investisseur puisque vous pouvez élargir encore plus votre patrimoine.
À partir d’un certain budget, vous avez plus d’intérêt à investir dans un immeuble de rapport que dans plusieurs dizaines d’appartements séparés puisque l’achat par lots revient moins cher qu’un par un.
Avec un immeuble, vous n’avez pas besoin de multiplier les visites, tout est au même endroit et vous pouvez faire plus rapidement le tour.
Le risque locatif est dilué puisque vous avez plusieurs appartements et donc plusiers locataires. Si l’un d’entre eux connaît des problèmes et ne peut pas payer son loyer dans les temps, vous ressentez beaucoup moins la différence que si vous n’aviez qu’un ou deux locataires.
Les inconvénients de l’immeuble
Vous êtes le seul responsable : c’est le revers de la médaille. Dans ces circonstances, vous êtes également le seul à payer s’il y a des problèmes.
Un immeuble demande beaucoup d’entretien et vous ne bénéficiez pas de la gestion des parties communes comme en copropriété.
Le problème du rez-de-chaussée : ce sont des appartements moins attractifs. Ils sont souvent consacrés à des locations courte durée ou à des personnes âgées qui ne veulent pas vivre aux étages à cause des escaliers et des efforts supplémentaires. Cependant, la location courte durée est considérée comme une activité commerciale et n’est pas forcément simple à mettre en place partout. Les appartements du rez-de-chaussée peuvent donc parfois être difficiles à louer et vous apporter peu de revenus locatifs.
Des obligations selon le secteur : dans certaines villes, la mairie peut vous forcer à renouveler la façade, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires importants. C’est pourquoi nous vous recommandons de ne pas vous engager sans savoir combien vont coûter les éventuelles rénovations. Surtout, faites intervenir un professionnel pour vérifier que tout est aux normes et que vous ne risquez pas de subir de mauvaises surprises.
Investir dans des colocations / coliving
Tout le monde connaît la colocation, elle s’applique généralement dans des appartements avec plusieurs chambres dédiées individuellement à des locataires.
Le système de coliving est le même avec une notion de luxe supplémentaire puisque chaque locataire jouit d’une salle de bains en plus de la chambre.
Puisqu’il est haut-de-gamme, le coliving est souvent une excellente solution si vous décidez d’investir dans un bien spacieux situé dans une zone soumise à l’encadrement de loyers. Un bien qui offre des conditions de confort supérieur vous permet de contourner les loyers encadrés puisqu’il peut justifier un complément de loyer.
En revanche, si votre bien ne peut pas justifier un complément de loyer, la colocation dans ces zones perd nettement de son intérêt.
Le choix des locataires en colocation / coliving
Partout ailleurs, la colocation continue d’être une bonne option pour générer des revenus locatifs attractifs. En revanche, vous devez bien sélectionner vos locataires pour éviter au maximum les problèmes et faciliter la cohabitation.
Exemple : si vous faites cohabiter ensemble une personne qui vit la nuit et qui est bruyante avec quelqu’un qui doit se lever tôt pour aller au travail, la situation peut vite se tendre.
Nous vous conseillons, si vous le pouvez, de trouver des locataires par groupe. C’est-à-dire des gens qui se connaissent déjà, qui ont un lien affectif et qui cherchent à vivre ensemble.
Évidemment, c’est difficile à trouver mais cela vous permet d’éviter au maximum les problèmes et vous profitez de la solidarité des locataires lors du paiement des loyers.
Nous avons constaté que dans ces cas-là, si un des locataires ne peut pas payer son dû, ils s’arrangeront souvent entre eux pour pallier le manque.
Dans cette configuration, vous bénéficiez donc d’une certaine sécurité et d’une colocation agréable à gérer.
Dans cette optique, nous vous conseillons de privilégier systématiquement des appartements et maisons de qualité. Avec un tel bien, vous avez plus de chance d’attirer les meilleurs locataires possibles et vous vous octroyez le droit de choisir le meilleur dossier.
Investir dans des biens de luxe / belles pierres
Certains investisseurs peuvent éprouver un certain plaisir à acquérir des biens qui sont esthétiquement beaux. Avoir un bien qui séduit les passants, qui est agréable à observer, peut être un plaisir pour l’ego et pour l’image sociale.
Si c’est votre cas, nous vous encourageons vivement à faire un tel investissement. Nous parlons régulièrement de mindset et le fait d’acquérir des biens qui nous font plaisir est important pour alimenter notre propre intérêt et conserver l’endurance nécessaire à l’investisseur.
Les contraintes des belles pierres
Le droit de regard des ABF. Les bâtiments de ce type sont considérés comme appartenant au patrimoine historique du pays. Ils sont donc sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France (ABF). Cet organisme peut vous contraindre à certains travaux ou en interdire d’autres pour respecter l’architecture de bien.
Exemple : si vous voulez mettre des baies vitrées quelque part mais qu’elles ne correspondent pas au cachet du bâtiment selon les ABF, vous ne pourrez pas les mettre. De la même manière, les ABF peuvent vous imposer l’usage d’une certaine couleur ou de l’usage d’un certain matériau au moment de rénover.
Les rénovations sont coûteuses. Pour investir dans ces biens, il vaut mieux avoir les reins solides et être prêt à pouvoir investir des sommes importantes pour les travaux de rénovations ou de réparations. Outre les remarques des ABF, ce sont souvent des biens anciens qui peuvent être soumis à l’usure du temps et potentiellement susceptibles de subir certaines rénovations dès votre acquisition.
Par ailleurs, des imprévus comme les intempéries peuvent abîmer le bien et le réparer sera toujours plus coûteux qu’un bien plus lambda.
Avant d’investir dans un tel bien, préparez donc votre budget méticuleusement !
Investir dans du neuf
Ici, nous voulons attirer votre attention sur les idées reçues autour de l’achat d’un bien neuf et vous mettre en garde.
Nous entendons souvent qu’il est normal d’acheter un bien plus cher sous prétexte qu’il est neuf. C’est un argument fallacieux !
Nous achetons des mètres carrés, peu importe si quelqu’un y a déjà vécu ou pas. Vous ne devez jamais accepter de payer plus cher un bien uniquement parce qu’il est neuf.
Un bien neuf sur plan doit même subir une décote
Si vous êtes à l’origine de la construction, vous devez même payer moins cher.
Pendant la durée du chantier de construction, vous ne pouvez pas jouir de votre bien : c’est-à-dire ni y vivre ni le mettre en location.
Exemple : si vous achetez un bien à 100 000 euros. Pendant la construction, vous devez donc louer un bien équivalent. Imaginons que vous payiez un loyer de 1 000 euros. Si le chantier dure un an, vous avez payé 12 000 euros.
Le même manque à gagner est valable pour la mise en location du bien.
Il est alors normal de négocier une décote en guise d’indemnisation du délai entre le moment de l’achat et le moment où vous pouvez enfin jouir du bien.
Investir dans du neuf n’est pas gage de tranquillité
Quand on investit dans du neuf, on est tranquille parce qu’on ne doit pas faire de travaux pendant un long moment. Voici un autre poncif !
Malheureusement, un bien neuf n’est pas à l’abri d’un certain nombre de malfaçons. Parfois, elles ne sont pas visibles immédiatement.
Exemple : faisons un parallèle avec une voiture. Il est parfois plus confortable d’acheter une voiture qui a déjà roulé 20 000 kilomètres qu’une voiture neuve. Avec autant de kilomètres, nous avons la certitude qu’elle fonctionne et qu’elle ne vous posera pas de problèmes immédiats. En revanche, avec une voiture neuve, c’est l’inconnu.
Il y a des chances que tout se passe bien mais il y a aussi des risques. Avec un bien immobilier, les sommes sont bien plus élevées, cela vaut donc le coup de s’interroger sur le bienfait d’acheter dans un bien neuf.
Si vous achetez un bien neuf, vous devez vous assurer que c’est une bonne affaire !
Si vous ne gagnez pas d’argent en investissant dans du neuf, c’est un mauvais investissement.
Investir en viager
Le viager consiste à acheter un bien immobilier occupé par son propriétaire. Vous accédez à la propriété au décès de cette personne.
Pour le vendeur, c’est le moyen de valoriser sa maison en continuant d’y vivre. Souvent, ce sont des personnes qui ne souhaitent pas aller en maison de retraite ou qui sont trop attachés à leur bien pour le quitter.
Pour l’acheteur, c’est une manière d’investir à moindre frais dans des biens.
Le viager n’est donc pas une pratique immorale, c’est du gagnant-gagnant !
En général, la vente se fait avec la bénédiction des enfants du propriétaire. Si vous vous engagez dans ce genre d’investissements, nous vous conseillons de bien valider la transaction avec l’aval des éventuels héritiers afin d’éviter les problèmes au décès du propriétaire.
Comment se calcule l’achat en viager ?
Le prix d’un viager se compose en deux éléments : le prix initial et la rente viagère.
Le prix initial est versé au vendeur au moment de la signature du contrat. Généralement, cela représente 20 à 30% de la valeur du bien (il peut néanmoins être supérieur, jusqu’à 50%).
La rente viagère est versée chaque mois au vendeur jusqu’à son décès. Son montant dépend de l’âge du vendeur, de la valeur du bien et de l’espérance de vie théorique.
Exemple : pour mieux comprendre, imaginons une femme de 80 ans qui vend en viager un bien d’une valeur de 100 000 euros.
Si l’on estime 30% du bien, vous dépensez 30 000 euros à la signature du contrat.
Pour la rente, il faut considérer :
le prix restant à verser selon la valeur du bien, soit 100 000 – 30 000 = 70 000 euros
l’espérance de vie restante estimée. D’après l’INSEE, il reste en moyenne 10,8 ans à vivre pour une femme de 80 ans en France.
Le calcul serait donc : valeur restante / (espérance de vie x 12 mois), soit 70 000 / (10,8 x 12), soit 560 euros par mois environ de rente viagère.
Attention : ce ne sont que des estimations pour illustrer l’exemple et vous aider à comprendre le fonctionnement. Un vrai achat en viager doit se calculer auprès de professionnels qui ont connaissance de toutes les données exactes pour mener à bien le calcul.
Comment investir en viager sans risque ?
Investir en viager peut donc être parfois très rentable, mais parfois pas du tout. Personne ne peut connaître à l’avance la durée de vie restante de quelqu’un.
Pour être sûr de limiter les risques, le mieux est d’avoir plusieurs investissements en viager.
D’un point de vue statistique, on peut considérer raisonnablement que certaines personnes vont mourir plus tôt, d’autres plus tard. Cela signifie que plus l’échantillon de personnes est grand, plus vous avez de chances d’atteindre une “moyenne”.
Remarque : pour les multiplier, la meilleure pratique est d’en acheter plusieurs de valeur moindre. Il faut surtout éviter de faire un seul viager avec une valeur importante.
Notez également que le viager s’adresse plutôt à quelqu’un qui peut se permettre de payer la rente car il faut la payer sans encaisser quoique ce soit en retour.
Évitez si vous avez un petit salaire ou si vous devez piocher dans votre reste à vivre.
Investir dans des garages
Les avantages des garages
Si vous souhaitez un petit investissement qui ne vous prend pas la tête, les garages sont faits pour vous. Il n’existe aucun encadrement pour les voitures, il n’y a donc aucune restriction particulière.
Un garage, c’est très simple à gérer. Si c’est un box : une porte, une ampoule, et c’est réglé ! Vous n’avez pas besoin de faire des travaux ni de rénovation régulière.
Les inconvénients des garages
Les revenus sont en revanche plutôt faibles. Vous ne construirez pas de patrimoine important en ayant un garage.
Il existe quand même des exceptions :
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Si vous investissez dans un grand garage cher, vous pouvez accéder à un certain enrichissement ;
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Si vous achetez des lots de garages (10, 20, 30), vos revenus sont nettement multipliés. Mais attention, ils occupent une grande surface au sol donc la taxe foncière est élevée et peut saborder votre rentabilité.
Si vous avez beaucoup de garages, la gestion peut être compliquée parce que les locataires changent souvent et vous n’avez pas beaucoup de possibilités pour déléguer. Cela peut donc devenir assez chronophage et contraignant.
Les frais de notaire sont plus élevés en investissant dans un garage car vous payez le bien moins cher qu’un appartement mais le notaire effectue toujours le même travail. Il demande alors un forfait complémentaire en plus du pourcentage habituel (8%) pour ses honoraires.
Conseil : si vous investissez dans un garage, pensez à vérifier s’il y a une prise électrique ou l’installer, pour profiter de la démocratisation des voitures électriques.
Investir dans des locaux commerciaux
Quand on évoque les locaux commerciaux, nous parlons de tous les locaux qui hébergent des activités commerciales : des supermarchés, des salons de coiffure, des boulangeries, des boucheries, etc.
Les avantages des locaux commerciaux
Cet investissement est très passif. La plupart du temps, c’est le locataire qui gère les aménagements et les différents mouvements qui répondent à son activité.
De plus, votre locataire est un professionnel, souvent un gérant, il a donc le sens des responsabilités, se doit d’être rigoureux et méticuleux pour que des éventuels problèmes ne se répercutent pas négativement sur son activité.
Avec de tels locataires, vous minimisez les problèmes de gestion.
Les inconvénients des locaux commerciaux
En revanche, c’est un investissement plus difficile à financer. Les banques sont globalement frileuses à cause de la crise des commerces de proximité.
Il est aussi plus compliqué de trouver un entrepreneur intéressé par votre local. Les risques de longues vacances locatives sont assez élevés.
Généralement, il est plus sûr d’investir dans du logement que dans du commercial.
Investir dans des bureaux
C’est un investissement assez semblable à celui des locaux commerciaux.
Il possède les mêmes avantages et, surtout, les mêmes problèmes.
C’est également un secteur en crise à cause de la démocratisation du télétravail.
De manière générale, il y a moins d’entreprises à la recherche de bureaux donc le risque de vacance locative est élevé. Cet investissement n’est donc pas dans l’air du temps.
Un des moyens de vous démarquer peut consister à créer une ambiance particulière pour attirer un public de niche, ou proposer du coworking thématique.
Si vous investissez dans des bureaux, nous vous conseillons d’être créatifs pour susciter des coups de cœur chez des entrepreneurs !
Investir en SCPI
Comment fonctionne une SCPI ?
Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier.
Parmi les 11 moyens que nous vous présentons, c’est le seul investissement indirect.
Chaque SCPI a son patrimoine immobilier. Ce sont elles qui décident d’investir, vous n’avez aucun rôle de gestion. Certaines sont spécialisées dans des bureaux, d’autres dans l’hôtellerie, d’autres privilégient la diversification ou investissent à l’étranger.
En somme, chaque SCPI développe sa propre stratégie immobilière et génère un rendement différent. Elles sont transparentes et doivent faire paraître des bulletins trimestriels pour informer sur leurs performances. Avant d’investir, vous pouvez donc vous renseigner assez précisément pour voir lesquelles sont les plus intéressantes selon ce que vous recherchez.
Pour entrer dans une SCPI et devenir associé, vous devez acheter des parts. Le prix est très abordable puisque certaines parts ne s’élèvent qu’à une centaine d’euros.
Généralement, les revenus que vous percevez sont versés trimestriellement. Ils dépendent du rendement de la SCPI et sont proportionnels à votre quote-part.
Les avantages et inconvénients des SCPI
C’est l’investissement passif par excellence.
Toute la gestion est déléguée : la recherche de biens, la prise de décision, l’entretien des biens, la recherche des locataires, etc. Vous ne vous occupez de rien ! C’est un gain de temps énorme et c’est la seule manière de consolider passivement son patrimoine immobilier.
Les SCPI vous permettent d’avoir un patrimoine diversifié. De nombreuses SCPI investissent dans des secteurs d’activité et géographiques différents.
Le rendement moyen des SCPI s’élève à 4,5%, ce qui est relativement faible. Cependant, le rendement est stable, il y a peu de chances d’avoir de mauvaises surprises. La diversification du patrimoine des SCPI permet d’ailleurs de limiter ces risques. Comme souvent en immobilier, plus vous avez de biens, moins les désagréments se ressentent.
L’effet de levier est possible. Vous pouvez emprunter de l’argent pour investir dans des parts de SCPI. Cependant, prudence, certaines banques n’accordent pas ce type de financement et d’autres ne financent que les SCPI avec lesquelles elles sont partenaires.
Investir à l’étranger
Dernière méthode : vous pouvez investir à l’étranger.
Là encore, nous sommes obligés d’inciter à la prudence. C’est souvent très difficile d’investir correctement à l’étranger directement (sans passer par les SCPI).
Pourquoi c’est risqué ?
Le financement est très difficile. Les banques locales ne vous connaissent pas et vous n’avez vraisemblablement pas de revenus sur place. À moins d’avoir un très gros budget qui incite la banque à vouloir vous garder en son sein, vous risquez d’enchaîner les revers.
Vous ne connaissez pas vraiment le pays. Même si vous avez des attaches avec le pays choisi, si vous n’y vivez pas, c’est très compliqué de considérer un investissement.
Comparez avec vos investissements en France si vous en avez, chacun d’eux vous demande une présence sur le terrain ou, a minima, une réelle connaissance du terrain et du contexte.
Méfiez-vous du complexe de supériorité. Penser qu’on peut réussir un investissement à l’étranger signifie parfois qu’on se considère plus malins que les locaux. Or, à l’étranger, vous risquez d’avoir des carences à plusieurs niveaux :
le marché immobilier ;
les lois ;
les normes et les usages ;
les spécificités selon le secteur ;
la langue ;
le réseau.
Quelle est la meilleure raison d’investir à l’étranger ?
Si vous voulez investir à l’étranger, il vaut mieux avoir une volonté de diversifier son patrimoine et de réduire son exposition globale à l’immobilier en France. Il n’est cependant pas recommandé de mettre toutes ses billes sur un bien à l’étranger.
Et si vous décidez tout de même de le faire, prenez beaucoup de temps pour bien vous renseigner sur tous les points soulevés plus haut pour minimiser vos carences et les risques de faire un investissement perdant.
Vous connaissez désormais les 11 principaux investissements immobiliers. Nous espérons que cette liste vous éclairera et vous permettra d’affiner votre vision d’investisseur.
N’oubliez pas que c’est élaborant la stratégie immobilière qui vous correspond que vous atteindrez la liberté financière dont vous rêvez !