Il y a 3 façons de faire de l’investissement immobilier locatif
La première façon est la plus facile.
Elle fonctionne avec 99 % des biens immobiliers actuellement en vente.
Il s’agit d’acheter un bien qui va nous couter plus cher que ce qu’il rapporte.
Par exemple, un appartement qui coûte 1.000 euros par mois (crédit, charges, assurance, taxes, provision travaux…) et qui rapporte 750 euros par mois de loyer.
Cet appartement “coûte” donc 250 euros par mois.
La deuxième façon c’est d’acheter un bien qui s’autofinance
Si on prend le même exemple, avec des chiffres ronds, c’est un appartement qui coûte 1.000 euros par mois, mais qui rapporte aussi 1.000 euros par mois.
C’est plus difficile à trouver, mais ça se trouve.
La troisième façon, c’est ce que j’ai fait
C’est d’acheter un bien qui rapporte plus d’argent qu’il n’en coûte.
Par exemple, un appartement qui coûte 1.000 euros par mois mais qui rapporte 1.250 euros par mois de loyer.
Ce genre de bien est beaucoup plus difficile à trouver, et dans l’immense majorité des cas, il va falloir faire quelque chose (par exemple des travaux).
Évidemment, l’investissement idéal, c’est le numéro 3
Mais si on y pense, les deux autres sont pas mal non plus !
Prenez l’investissement qui s’autofinance par exemple :
Si vous avez un crédit sur 20 ans (240 mois), tous les mois, vous avez 1/240ème d’appartement qui entre dans votre patrimoine.
Si l’appartement vaut 200.000 euros, ça fait 833 euros chaque mois.
Et au bout de 20 ans, vous avez un appartement à 200.000 euros, que vous n’avez pas payé.
200.000 euros, c’est une sacrée somme.
Et ça fait une sacrée différence dans la vie que l’on a.
Mais prenons le cas numéro 1
Le pire.
En fait, le pire n’est pas si mal.
Si nous reprenons l’exemple du bien qui “coûte” 1.000 euros par mois et qui rapporte 750 euros par mois de loyer.
Chaque mois, vous devez payer 250 euros de votre poche.
Mais là encore, chaque mois, vous avez 1/240ème d’appartement qui entre dans votre patrimoine.
Soit, là encore 833 euros si l’appartement vaut 200.000 euros.
Donc vous mettez 250 euros chaque mois, mais chaque mois vous vous enrichissez de 833.
Ça fait 583 (833 – 250) euros par mois. Ce n’est pas si mal. C’est même excellent.
Surtout si ce bien moins rentable est un bien patrimonial qui prend de la valeur !
En effet, si au bout de 5 ans, vous vendez le bien…
S’il vaut 200.000 euros, vous avez remboursé 25 % en 5 ans.
Il y a donc 25 % pour vous (50.000 euros) et 150.000 euros pour la banque.
Vous avez payé 250 euros par mois pendant 5 ans, soit 15.000 euros…
Et vous voilà avec 50.000 euros.
Vous le voyez, quoi qu’il arrive l’immobilier rapporte sur le long terme
Même quand l’investissement n’est a priori pas superbe.
Mais tout cela n’est vrai qu’à 3 conditions !
Ne pas tomber dans les 3 pièges de l’immobilier.
Piège numéro 1 : Choisir le mauvais régime fiscal.
Piège numéro 2 : Choisir le mauvais locataire (sans bonne assurance loyer impayé).
Piège numéro 3 : Mal gérer les travaux.
Si vous évitez ces 3 pièges, l’immobilier vous enrichira
Si vous tombez dans ces pièges, vous perdrez du temps et de l’argent.
Mais pour apprendre, il faut tomber.
J’ai parfois choisi le mauvais locataire.
J’ai parfois mal géré les travaux.
Mais je n’ai pas tout abandonné.
J’en ai tiré les leçons, et j’ai continué à avancer.
Dans tous les domaines, c’est comme cela que l’on gagne :
En s’améliorant et en continuant, là ou les autres renoncent.
J’ai compilé le fruit de mes 14 ans d’investissement immobilier et des clés qui m’ont permis d’acquérir 231 appartements en moins de 7 ans dans un programme complet.