Investissement immobilier : quel type de bien immobilier pour plus de rentabilité ?

Quels sont les biens immobiliers les plus rentables ? Lesquels sont les mieux adaptés selon le temps que vous souhaitez consacrer à la recherche et à la gestion de votre placement immobilier locatif ? Faisons un comparatif des avantages et des inconvénients des différents types de bien pour déterminer le meilleur choix selon votre profil.

L’investissement immobilier dans un appartement

Les différents types d’appartements à privilégier sont les suivants :

le studio ou T1 : un appartement avec une pièce de vie et pas de chambre. Il est souvent loué à des étudiants ;
le T2 : cet appartement est composé de 2 pièces, dont une chambre. Il peut être loué à un étudiant, une personne seule ou un couple sans enfant ;
le T3 : cet appartement dispose de 3 pièces, dont une chambre. Il s’adresse généralement à un couple avec ou sans enfant.

Pour l’investissement locatif, nous privilégions l’appartement de type T2. Pourquoi ? Parce qu’un investissement réussi, c’est avant tout le choix d’un bien immobilier répondant à une demande locative forte. Or, le T2 est celui qui s’adresse à la cible la plus large. Par ailleurs, comme nous vous l’expliquons au cours de la formation en ligne High Value Immo, les biens les plus rentables sont ceux qui présentent une plus petite surface, le prix des loyers au m² étant plus élevé. Le T2 sera donc privilégié à un T3 ou un T4 par exemple.

Les avantages des appartements pour investir dans l’immobilier

Il est possible d’investir un montant réduit. Vous pouvez trouver un studio à partir de 20 000 euros, c’est un type de bien immobilier à envisager pour un premier investissement locatif.
La liquidité est importante dans la mesure où un appartement, qui plus est si vous misez sur un T2, fait l’objet d’une forte demande, tant de la part des investisseurs que des personnes cherchant à devenir propriétaires de leur résidence principale. Vous pourrez donc revendre rapidement.
L’appartement peut être exploité de différentes manières : location courte durée, longue durée, colocation, location meublée ou vide. Par ailleurs, il est toujours possible de faire évoluer le type de location en fonction des résultats obtenus.
Dans un appartement, vous n’avez pas à gérer l’entretien des parties communes, c’est le syndic de copropriété qui s’en charge. Vous gagnez donc du temps dans la gestion de votre investissement locatif. Quant aux frais d’entretien, ils sont divisés entre les différents copropriétaires, ce qui permet de réduire la note par rapport à un immeuble de rapport par exemple.

Les points faibles de ce type d’investissement immobilier

L’absence de maîtrise des coûts et des décisions : c’est véritablement un point faible de l’investissement dans un appartement au sein d’une copropriété. La gestion de votre bien n’est pas entre vos mains et des décisions peuvent être prises, malgré votre opposition et des intérêts contraires à votre investissement. De plus, les règles sont nombreuses et parfois contraignantes. La copropriété peut par exemple refuser la location de courte durée.
Lorsqu’il est possible d’envisager de la courte durée ou de la colocation, cela peut engendrer des tensions avec le voisinage et impacter votre investissement locatif et sa rentabilité.
Avec un seul appartement, le risque de vacance locative ou de loyer impayé est un risque plus grand qu’avec un immeuble de rapport où le risque est dilué avec le nombre de locataires plus important.

Investir dans une maison individuelle

Investir dans une maison individuelle permet de répondre à une autre demande et d’investir partout en France, en ville ou en campagne. Avantages et inconvénients, on fait le point sur ce type de placement immobilier.

Les avantages de la maison individuelle

Le montant investi est plus important que pour un appartement, mais il reste malgré tout raisonnable. Vous pouvez acheter une maison individuelle entre 100 000 et 250 000 euros et trouver un bien avec un beau potentiel locatif.
Les logements individuels offrent eux aussi une bonne liquidité, la demande de maisons est de plus en plus forte.
Les investissements dans les maisons individuelles permettent également de varier les types de location (la location meublée ou nue, à l’année ou de courte durée, etc.) pour maximiser la rentabilité de votre projet immobilier.
Les investisseurs apprécient particulièrement le fait d’acheter un bien qui n’est pas en copropriété. C’est le plus grand avantage de la maison, vous êtes seul à gérer votre bien immobilier et ne dépendez pas des autres pour prendre des décisions.

Les limites de ce type de logement

La localisation est souvent plus excentrée, la demande locative sera peut-être moins forte dans certains secteurs. Etudier le marché immobilier local s’impose encore plus avec ce type de bien.
Le montant des loyers est plus élevé. Cela pourrait être un atout pour votre rendement locatif. Toutefois, certaines personnes préfèrent accéder à la propriété plutôt que de payer un loyer trop cher. Cela réduit donc la demande par rapport aux appartements. Selon les chiffres clés du logement du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, en 2017, le parc de logements des propriétaires occupants est constitué à 79 % de maisons¹.
Le risque de vacance locative, de dégradation ou de loyer impayé est là encore important si vous n’avez qu’un seul bien immobilier.
La maison demande beaucoup d’entretien : cela peut impacter fortement la rentabilité et demander du temps. Et si le locataire n’assure pas lui-même l’entretien des espaces, la valeur de votre bien pourrait se dégrader.
Les maisons sont des biens plus difficiles à regrouper à moins de construire un lotissement, ce qui est plutôt rare.

Parkings et garage : un type d’investissement à envisager

Vous entendez souvent parler des parkings et des garages pour un investissement, et notamment pour un premier investissement. C’est le moment de découvrir si les points forts de ce type de bien immobilier font le poids par rapport aux inconvénients.

Les points forts du parking et du garage

Réaliser un investissement dans un parking ou un garage ne nécessite pas d’avoir un budget conséquent. Vous pouvez investir dès 5 000 euros, cela s’adresse donc à tous les budgets.
L’achat d’un parking ou d’un garage offre une bonne liquidité, entre demande et facilité de revendre un bien pas cher. Vous vous adressez à des particuliers cherchant un placement pérenne ou à des investisseurs.
La location la plus courante est la location longue durée. Il est toutefois possible d’envisager une location de courte ou moyenne durée.
Le parking et le garage semblent de prime abord figurer parmi les investissements immobiliers les plus rentables en raison de charges très faibles, voire inexistantes.

Les inconvénients de ce type d’investissement locatif

Faire un investissement immobilier dans des garages et parkings est particulièrement chronophage. Les loyers perçus sont faibles, il faudra du temps ou un grand nombre de biens pour espérer une bonne rentabilité.
Multiplier les locataires prend aussi du temps. Pour un même montant investi, vous aurez un seul locataire en appartement et 10 locataires pour des garages, ce qui multiplie le temps de gestion sans que les loyers appliqués soient plus élevés pour autant.

Les locaux commerciaux pour constituer votre patrimoine immobilier

Si l’on aborde les types de biens immobiliers à envisager, il est intéressant de voir si investir dans un bien commercial / professionnel est intéressant et si la rentabilité est au rendez-vous.

Les avantages du bien commercial

Cet investissement s’adresse à tous les budgets selon la taille et l’emplacement des locaux commerciaux.
La rentabilité de votre investissement est très intéressante, ce sont les locataires qui supportent la plupart des charges et les modifications en cas de changement de locataire. La taxe foncière est également payée par les locataires.
La trêve hivernale ne s’applique pas.
Les baux sont longs (9 ans pour un bail commercial, résiliable généralement tous les 3 ans) : ce qui diminue considérablement votre temps de gestion.
Le loyer est plus élevé que pour les locaux d’habitation, ce qui augmente la rentabilité de l’investissement.

Les limites de cet investissement immobilier

Le risque de faillite peut constituer un frein : dans ce cas, le professionnel ne pourra plus payer ses loyers. Dans le cas d’un locataire particulier, si ce dernier perd son emploi, il bénéficiera d’aides, ce qui limite le risque d’impayé.
Le risque de vacance locative est plus grand qu’avec un appartement, la demande étant plus forte pour des logements.
La liquidité est plus faible en raison du nombre d’acheteurs plus limité pour les locaux commerciaux.
Le risque d’impayé est présent : si le professionnel rencontre des difficultés financières, il est possible qu’il ait des difficultés à honorer le loyer.

Immeubles de rapport : les biens immobiliers les plus rentables ?

Nous avons évoqué plusieurs types de biens à envisager pour réaliser un investissement immobilier. Abordons à présent l’immeuble de rapport qui, pour nous, offre un certain nombre d’avantages si vous souhaitez investir avec la liberté financière en objectif principal.

Les avantages de l’immeuble de rapport

Il s’adapte à tous les budgets. Vous pouvez investir dans un immeuble de rapport avec 2 appartements dès 50 000 euros en province ou opter pour un immeuble avec de nombreux appartements et acheter un bien à plusieurs millions d’euros.
La rentabilité est plus élevée grâce à un coût d’achat optimisé et des loyers attractifs, surtout si vous misez sur de petites surfaces de type T2.
Le risque est réduit grâce à la mutualisation du risque : vous possédez plusieurs appartements, la défaillance du locataire est moins impactante.
Le rythme d’investissement est plus important. Avec un seul achat, vous devenez propriétaire de plusieurs appartements, de quoi accéder plus rapidement à la liberté financière.
Vous n’avez pas de copropriété : vous exploitez votre immeuble comme vous le souhaitez sans avoir à rendre des comptes à d’autres propriétaires.

Les inconvénients de l’immeuble de rapport

L’offre est plus réduite, ce qui limite le choix au moment d’acheter un bien immobilier. Cela impacte aussi la liquidité de votre investissement, la revente peut être plus complexe face à une demande faible.
Les dépenses ne sont pas partagées. S’il est nécessaire de faire des travaux de réfection de toiture, de façade, s’il faut changer un ascenseur, vous devez avoir suffisamment de trésorerie pour assumer l’entretien de votre investissement locatif seul.
Plus de lots engendrent plus de gestion puisque vous avez plus de locataires, et potentiellement, plus de demandes.

Maison ou appartement, parking, garage, local commercial ou immeuble de rapport, vous en savez à présent plus sur les atouts et les limites des différents types investissements. Nous avons une nette préférence pour l’immeuble de rapport qui offre une très belle rentabilité et une liberté de gestion. Toutefois, selon vos objectifs, l’immeuble de rapport ne sera peut-être pas le meilleur projet.

Tout dépend également de votre expérience parcours (s’il s’agit ou non de votre premier investissement).

N’hésitez pas à suivre notre formation High Value Immo pour déterminer quel type de bien immobilier acheter et comment bien le gérer pour obtenir la meilleure rentabilité.

¹ https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/edition-numerique/chiffres-cles-du-logement-2022/8-logements-des-proprietaires-occupants