Vous envisagez d’acheter un logement pour le mettre en location ? Deux possibilités vous sont proposées, à savoir la location vide et la location meublée. Mais un autre choix se présente en réalité à vous : location à un ou plusieurs locataires. Pour vous aider à faire votre choix, nous revenons avec vous sur les points à étudier et la meilleure option pour un investissement immobilier réussi.
Le loyer pour un logement vide ou meublé
Commençons par le loyer. En effet, les revenus locatifs restent un point essentiel lorsque vous envisagez un investissement locatif. L’objectif est d’obtenir un bon rendement pour constituer votre patrimoine et accéder, pourquoi pas, à la liberté financière.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les loyers sont plus élevés sur des petites surfaces. Aussi, de prime abord, la location à un seul locataire serait à privilégier. Toutefois, avec la colocation, les colocataires partagent le loyer et vous avez l’opportunité de louer plus cher au m² sans que ce soit rédhibitoire pour les locataires.
Par ailleurs, entre location nue et location meublée, c’est la seconde qui remporte le match des revenus locatifs. En effet, avec une prestation supplémentaire puisque le logement est meublé, vous pouvez fixer un loyer supérieur et donc augmenter votre rentabilité.
=>Avantage donc à la location meublée et à la colocation
La base de clients selon le type de location
La location meublée est plus restrictive. Elle va s’adresser à des étudiants, des jeunes actifs ou des actifs en déplacement, des stagiaires ou encore à des personnes en transition sur le plan personnel ou professionnel. Quant à la colocation, elle s’adresse majoritairement aux étudiants, mais aussi aux jeunes actifs.
La location nue, quant à elle, s’adresse à tous les types de locataires. Étudiants, jeunes actifs, seniors, familles, couples, etc., tous les locataires sont susceptibles de rechercher une location vide. Aussi, la base de clients est ici bien plus importante que pour les autres types de location.
La vacance locative étant un risque majeur, c’est un point important à étudier. Par ailleurs, le choix se fera selon l’emplacement de votre logement, ce qui va impacter la base de clients et donc orienter le choix pour votre investissement locatif.
=>Avantage ici à la location vide
Quelle gestion pour votre location ?
En termes de gestion, la location nue semble plus intéressante. En effet, les locataires, selon leur type, sont susceptibles de rester plus longtemps. Alors qu’un locataire de logement meublé peut rester un an, un couple pourrait rester quelques années dans votre logement en attendant d’avoir besoin de plus grand ou d’investir dans sa résidence principale. Or, une rotation plus élevée des locataires engendre une gestion plus contraignante. Vous devez gérer l’annonce de location, la sélection rigoureuse des locataires, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, etc.
En colocation, la gestion peut sembler encore plus complexe puisque cette fois vous n’avez pas un, mais plusieurs locataires. Aussi, les démarches sont plus nombreuses et plus fréquentes. Chez Ataraxia, nous privilégions la colocation entre personnes qui se connaissent. D’une part cela limite le risque de mésentente, mais c’est aussi une solution pour effectuer une seule sélection de locataires et simplifier les démarches à l’entrée.
=>Avantage à la location nue
Quelle fiscalité pour une location nue ou meublée ?
En matière d’investissement locatif, la fiscalité sera différente entre une location nue et un logement meublé (qu’il s’agisse d’un meublé pour un locataire ou d’une colocation meublée).
Dans les deux cas, vous pouvez utiliser le mécanisme de déficit foncier pour réduire votre imposition en choisissant le régime réel. Par ailleurs, le logement meublé permet d’optimiser votre fiscalité grâce à l’amortissement du bien immobilier et des biens mobiliers. En contrepartie, la gestion d’un meublé est plus complexe et nécessite l’intervention d’un comptable. De plus, le montage est plus contraignant avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel).
Vous préférez le régime micro-bic ? Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur les revenus fonciers. Il est de 30 % pour un logement non meublé et de 50 % pour une location meublée.
Enfin, nous l’évoquons au cours de la formation en ligne High Value Immo, il est possible d’utiliser des lois fiscales (ANAH) pour réduire votre imposition.
=>Meilleure optimisation fiscale pour le meublé avec plus de contraintes
QUID DE L’ENTRETIEN ENTRE LOGEMENT VIDE ET LOGEMENT MEUBLÉ ?
Concernant l’entretien, la location nue est peu exigeante. Vous mettez en location un bien vide, vos locataires sont en charge de l’entretien courant. De votre côté, en tant que propriétaire bailleur, vous devez assumer les réparations les plus lourdes. Pour la location meublée et la colocation meublée, c’est le même principe. Toutefois, vous pouvez être amené à intervenir plus souvent. En effet, vous mettez à la disposition de vos locataires des meubles et de l’électroménager (la liste des équipements obligatoires se situe sur cette page https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769).
En cas de panne du réfrigérateur, de la plaque de cuisson, si un meuble est vétuste, etc., vous serez contraint d’intervenir pour faire les réparations nécessaires ou effectuer un remplacement. Par ailleurs, les locataires d’un logement meublé sont plus exigeants en raison d’un loyer plus élevé.
=> Avantage à la location nue
Les risques selon les logements
Investissement en colocation, en location simple, nue ou meublée, quel que soit le type de location, l’investissement locatif engendre des risques. Trois risques sont à prendre en considération avant de vous lancer :
- la vacance locative à la mise en location ou entre deux locataires ;
- les impayés de loyers ;
- la dégradation du logement.
Ici, il ne s’agit pas d’une science exacte, il n’est pas toujours aisé de déterminer quel type de logement présente le plus de risques. Toutefois, Christophe avec ses 200 appartements, a une expérience de la location qui lui permet de constater que la location meublée engendre un risque moindre de dégradation et d’impayés que la location nue. Les locataires sont plus exigeants, mais ils sont aussi plus corrects globalement.
Quant à la vacance locative, le risque semble de prime abord plus élevé en meublé dans la mesure où la base de clients est plus faible.
Toutefois, quel que soit le risque, il existe des solutions pour mieux les anticiper. Dans un premier temps, choisissez un emplacement privilégié. La location meublée ou la location engendre un risque de vacance locative plus grand ? Assurez-vous de proposer un bien adapté à votre typologie de locataires. Des biens de ce type dans une ville moyenne à proximité des universités et grandes écoles auront toutes les chances de trouver preneur au regard de la forte demande locative (et d’une offre pas toujours à la hauteur). Autre solution pour limiter le risque de vacance locative : créer le coup de coeur. Et c’est l’un des avantages de la location meublée. Entre la décoration et l’ameublement, vous pouvez créer ce coup de coeur qui sera plus difficile à envisager dans un logement nu.
Autre manière de contrer les risques : souscrire une assurance loyers impayés. Cette assurance vous protège par le versement des loyers par l’assureur si le locataire est défaillant. Selon le contrat souscrit, vous pouvez également être couvert pour les dégradations locatives. Les meilleures assurances prennent même en charge les loyers durant les travaux de réparation.
Enfin, en colocation, le risque est la mésentente des colocataires, ce qui pourrait engendrer des départs prématurés et donc une gestion plus lourde. Comme évoqué précédemment, nous préférons la colocation entre personnes qui se connaissent et qui ont le même rythme de vie.
=>Léger avantage à la location meublée malgré une base de clients plus réduite
Quel bail prévoir pour les colocataires ?
Vous devez rédiger un bail respectant la loi du 6 juillet 1989. Ce contrat de location définit les droits et devoirs de chaque partie (locataire et bailleur).
Toutefois, il existe des différentes entre un bail meublé et un bail non-meublé.
- La durée du bail est de 3 ans minimum en location nue contre 1 an en location meublée (voire 9 mois pour un étudiant).
- Le montant maximal du dépôt de garantie est d’un mois en location nue contre 2 mois en location meublée.
- Le préavis en location nue est généralement de 3 mois contre 1 mois en location meublée.
- Le délai de préavis du propriétaire pour donner congé au locataire est de 6 mois en location vide et de 3 mois en location meublée.
Autre point important : la différence entre location simple et colocation. En colocation, vous pouvez choisir de signer un bail unique ou un contrat de location pour chaque locataire. Le bail unique devra idéalement contenir une clause de solidarité. Elle permet, en cas de défaillance d’un colocataire ou de départ prématuré, d’imposer aux autres de payer sa part du loyer.
Invertir dans une colocation semble donc très intéressant si vous faites le choix du bon bail avec cette clause de solidarité qui vous protège.
Vous l’aurez compris, il est bien difficile de savoir qui remporte le match entre location nue ou meublée avec un locataire et colocation. En réalité, chaque solution propose des avantages et des inconvénients. Aussi, si vous pensez constituer un parc locatif important, pourquoi ne pas varier les types de location ? De cette manière, vous profiterez de tous les avantages de ces investissements locatifs et pourrez pallier les différents inconvénients par la diversification de votre parc immobilier.