Accepteriez-vous d’être placé au milieu d’une cible, face à un lanceur de couteaux ?
Probablement pas. Pourquoi ?
Car il n’est jamais bon de dépendre entièrement d’une autre personne.
Pourtant, certains investisseurs immobiliers se mettent dans cette situation.
Je m’explique.
Quand on achète un bien immobilier, il y a 3 documents importants
- L’offre : c’est le document sur lequel vous écrivez “je vous propose d’acheter le bien, à telles conditions”
- Le compromis : c’est le document sur lequel vendeurs et acheteurs s’engagent officiellement
- L’acte définitif de vente : c’est tout à la fin, chez le notaire, avec la remise des clés.
Dans le compromis, il y a 2 petites clauses vraiment très dangereuses
Des clauses qui vous mettent au milieu de la cible.
Entre les mains d’une autre personne.
Ces 2 clauses sont :
- Le séquestre
- La clause pénale
Ces 2 clauses disent souvent la même chose :
“Si vous ne réussissez pas à acheter le bien, vous allez devoir dédommager le vendeur”.
Le séquestre, c’est une somme bloquée chez le notaire, qui sera versée au vendeur.
La clause pénale c’est une indemnité, que vous allez devoir verser au vendeur.
Souvent, on peut éviter de payer en prouvant qu’on a fait tout notre possible
En général, c’est en montrant 3 attestations de refus de financement bancaire.
Oui mais voilà, il y a 2 gros problèmes !
Le premier problème, c’est le délai
Soyons clairs : aujourd’hui, aucune vente ne se fait en 3 mois.
Les banquiers sont débordés, en vacances, submergés par l’administratif.
Rien n’avance.
Pourtant, 95 % des compromis mettent un délai de 3 mois pour conclure la vente.
Sauf si vous avez vraiment beaucoup de chance, vous ne respecterez pas ce délai.
C’est un fait.
Le second problème, c’est la difficulté d’avoir des attestation de refus de financement
Les banquiers évitent de les donner.
Et quand ils les donnent, elles comportent souvent des erreurs. Notamment des erreurs de date, qui peuvent vous porter préjudice.
Voici ce qui peut vous arriver : l’exemple de Nathalie
Nathalie signe un compromis le 1er janvier.
Il y a 20.000 euros de séquestre et 50.000 euros de clause pénale.
Si Nathalie n’achète pas avant le 31 mars, elle devra payer ces sommes au vendeur.
Pour éviter cela, elle doit fournir 3 refus bancaires.
Nathalie commence donc à prospecter les banques
La première refuse. Les autres ne répondent pas, ne donnent pas suite.
Après 5 semaines, une banque donne enfin une réponse positive.
Nathalie est confiante. Donc elle avance avec elle.
Mais avec les vacances, les absences du banquier qui est en formation… ça traîne
Et puis, après 6 semaines à avancer péniblement (à envoyer des documents, à relancer…), le siège de la banque refuse finalement le dossier.
Nathalie ne comprend pas.
Le banquier avait dit que c’était ok.
Mais là, c’est non.
Nous sommes le 20 mars
Nathalie a 2 attestations de refus (qu’elle a galéré à obtenir).
Elle doit acheter dans 10 jours.
Elle est complètement coincée.
Le vendeur peut lui réclamer 70.000 euros de dédommagement.
D’ailleurs, le premier courrier recommandé arrive…
Alors qu’elle a fait les choses correctement.
Voici comment éviter ce cauchemar
Dès le début, lorsque vous faites votre offre, écrivez “sans séquestre, sans clause pénale”.
Ou si vraiment l’affaire est trop belle et que c’est indispensable, faites en sorte de n’avoir à fournir qu’une seule attestation de refus de crédit pour vous dégager du compromis.
Ce simple conseil peut vous faire économiser des dizaines de milliers d’euros
Et vous éviter des nuits blanches.