Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) est constitué de la Banque de France, de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), de l’Autorité des marchés financiers (AMF), sous la présidence du ministre de l’Économie et des Finances.
Parmi ses missions, le HCSF prévient les risques de surendettement et préserve la santé financière de la France. Ainsi, le HCSF (haut conseil de stabilité financière) impose aux établissements de crédit certains seuils leur permettant ou non d’accorder des prêts immobiliers.
Alors quelles sont les règles du HCSF en 2024 ? Est-il possible de les contourner ?
On fait le point !
QUEL EST LE RÔLE DU HCSF ?
Conformément à l’article L.631-2-1 du Code monétaire et financier , le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a : « pour objectif de surveiller le système financier dans son ensemble dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. »
Ainsi, on retrouve parmi ses missions la surveillance des prêts immobiliers et des crédits à la consommation en France. Le but est de protéger les ménages du surendettement.
Pour cela, le HCSF fixe les modalités et les critères d’octroi de crédit.
Auparavant il s’agissait de simples recommandations, mais avec l’inflation, la hausse des taux et le contexte économique, ces recommandations sont devenues obligatoires.
QUELLES SONT LES NOUVELLES RÈGLES DU HCSF POUR L’OCTROI D’UN CRÉDIT IMMOBILIER EN 2024 ?
Depuis janvier 2022, les établissements bancaires doivent appliquer les normes HCSF pour accorder un prêt immobilier sous peine d’être sanctionnés. Ces mesures viennent d’évoluer dans le but de relancer le marché immobilier et notamment l’investissement locatif.
Les règles du HSCF en 2024 pour l’octroi d’un crédit immobilier sont les suivantes :
Un taux d’endettement maximum de 35 % des revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur incluse. Autrement dit, la mensualité d’emprunt et vos charges fixes ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus. Il est à noter que les banques peuvent exclure les intérêts associés au prêt relais dans le calcul du taux d’endettement. En revanche, le montant total du prêt relais ne pourra pas dépasser 80% de la valeur du bien immobilier acquis.
Une durée d’emprunt qui peut atteindre 27 ans si des travaux représentent 10% du montant total de l’opération.
Les banques ont la possibilité de déroger aux règles HCSF pour 20% des dossiers de crédit par trimestre civil. En revanche, au sein de cette marge 70 % des dossiers doivent concerner l’acquisition d’une résidence principale et les primo-accédants. Les 30% restants de flexibilité (soit 6% des dossiers) sont libres d’utilisation et peuvent donc être destinés aux investisseurs locatifs !
D’autre part, il est prévu un dispositif de réexamen des dossiers lorsqu’un crédit immobilier est refusé. Ainsi, les emprunteurs concernés pourront accéder à une procédure de reconsidération de la demande de prêt via un professionnel extérieur à la banque.
En résumé, les recommandations du HCSF en 2024 n’ont pas révolutionné l’accès au crédit immobilier.
En effet, le reste à vivre lors de la demande d’un prêt n’est toujours pas pris en compte dans l’étude du dossier de financement.
Alors que le reste à vivre permet de considérer la capacité financière de l’emprunteur dans son ensemble et pas seulement par rapport à son taux d’endettement.
Ces deux notions sont complémentaires et permettraient aux emprunteurs de s’affranchir du taux d’effort fixé à 35%.
Mais nous allons voir qu’il existe quelques pistes à explorer pour contourner les normes HSCF en tant qu’investisseur !
QUELLES SONT LES SOLUTIONS POUR CONTOURNER LES RÈGLES DU HSCF ?
Malgré les normes HCSF, les banques disposent tout de même d’une marge de flexibilité pouvant être utilisée pour accorder des crédits immobiliers, notamment aux investissements locatifs.
Plus que jamais, il est nécessaire de préparer et optimiser son dossier de demande de prêt immobilier.
Mais en plus de prévoir un dossier de financement béton, vous pouvez explorer quelques pistes selon votre situation personnelle pour contourner les règles du HCSF.
BAISSER VOTRE TAUX D’ENDETTEMENT
Pour rappel, le taux d’endettement détermine votre capacité d’emprunt en fonction de la durée du prêt immobilier et du montant emprunté. Il fixe ainsi le montant maximum des mensualités par rapport à vos revenus. La banque prend en compte tous les revenus et les charges fixes.
La formule du taux d’endettement est la suivante :
(Charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)
Par exemple, si vous avez 1000 euros de charges pour des revenus de 3000 euros, le taux d’endettement est calculé ainsi : 1000 * 100 / 3000 : 33,3 %.
Pour baisser le taux d’endettement, vous pouvez par exemple :
Allonger la durée de l’emprunt ;
Augmenter votre apport personnel ;
Regrouper les crédits en cours ;
Rembourser un crédit par anticipation.
Ces astuces peuvent vous permettre de baisser vos charges fixes et/ou de réduire les mensualités.
Bon à savoir : Attention de négocier les indemnités de remboursement anticipé (IRA) lors de la souscription d’un crédit immobilier. En effet, il s’agit d’une pénalité appliquée par les banques en cas de remboursement d’un emprunt avant la date prévue.
EMPRUNTER VIA UNE SCI SOUMISE À L’IS
Les règles du HCSF en matière de crédit immobilier ne concernent que les particuliers. En ce sens, vous pouvez les contourner en créant une SCI (société civile immobilière) soumise à l’impôt sur les sociétés.
Cependant, l’article L313-1 du code de la consommation doit être lu avec attention. En effet, ce dernier indique que les normes HCSF s’appliquent aux personnes morales souhaitant financer des locaux à usage d’habitation, et ce quel que soit le régime d’imposition.
En revanche, il semblerait qu’elles ne s’appliquent pas aux investissements destinés à financer une activité professionnelle.
D’autre part, acheter via une société ne permet pas de bénéficier du délai de réflexion de 10 jours à la signature du compromis de vente et les IRA ne sont pas plafonnées pour les prêts professionnels !
SOUSCRIRE UN CRÉDIT IN FINE
Une autre piste à explorer est le crédit in fine. En optant pour ce type de prêt, le capital est remboursé en une seule fois, à la fin du crédit. Concrètement, vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt durant toute la durée du prêt.
Le crédit in fine représente ainsi l’avantage de respecter les conditions d’endettement imposées par le HCSF et de bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier.
Cependant, pour souscrire un crédit in fine, vous devez disposer d’une épargne mobilisable pour couvrir le montant du capital emprunté.
La banque doit disposer de garanties et s’assurer que vous pouvez rembourser la totalité de l’emprunt.
Autrement dit, un crédit in fine demande de rembourser les intérêts et l’assurance, mais aussi de rajouter le placement financier, constituant une épargne, pour rembourser le capital à échéance. Ce placement sera bloqué durant toute la durée du prêt.
LES RÈGLES DU HCSF : L’ESSENTIEL À RETENIR !
Afin de relancer l’investissement immobilier, le HCSF a augmenté la marge de flexibilité des banques, passant de 4% à 6% les dossiers pouvant être acceptés au-delà de la limite des 35% d’endettement.
Malgré les nouvelles mesures de l’ HCSF, l’investissement immobilier continue donc d’être une opportunité pour se constituer un patrimoine et générer des revenus.
Cependant, pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez optimiser votre dossier de financement, gérer votre endettement et préparer votre projet avec minutie pour convaincre les banques de vous suivre.
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