Pour bien investir, vous devez impérativement faire la différence entre le rendement et la rentabilité. Trop souvent, ces deux notions sont confondues ou négligées et cela cause des investissements peu rentables ou des décisions qui auraient pu être mieux pensées.
En les comprenant bien, vous pourrez non seulement faire les bons choix mais aussi réduire considérablement les risques tout au long de votre parcours d’investisseur ou d’entrepreneur.
Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir.
Qu’est-ce que le rendement ?
Le rendement consiste à mesurer ce que rapporte un investissement en pourcentage.
Par exemple, si vous achetez un bien immobilier à 100 000 euros ; si ce bien vous génère 8 000 euros par an, votre rendement annuel est de 8%.
Vous devez également savoir qu’il existe trois types de rendement :
le rendement brut : c’est le rendement avant toute déduction, un chiffre brut qui ne prend pas en compte les frais divers (entretien, gestion, assurances, etc.) ;
le rendement net : c’est le rendement après avoir déduit tous les frais annexes, ce qui permet d’avoir une vision plus réaliste de ce que l’investissement vous rapporte réellement ;
le rendement net net : c’est le rendement qui prend en compte votre situation fiscale après impôts. Il peut donc totalement varier d’une personne à l’autre, en fonction de leur régime fiscal.
Vous devez donc toujours ramener le rendement à la situation fiscale de l’investisseur, pour comprendre ce qu’il peut véritablement générer grâce à son bien.
La notion de plus-value
La plus-value est sans doute une notion plus familière, mais elle mérite tout de même que l’on s’y attarde. Elle représente la différence entre le prix d’achat et le prix de revente d’un bien immobilier.
Par exemple, si vous achetez un bien immobilier à 100 000 euros et que vous le revendez 110 000 euros, vous réalisez une plus-value de 10 000 euros.
La plus-value entre en ligne de compte pour pouvoir calculer la rentabilité du bien.
Qu’est-ce que la rentabilité ?
La rentabilité, c’est la combinaison du rendement et de la plus-value.
Pour comprendre cette notion, reprenons l’exemple d’un bien acheté à 100 000 euros, avec ce même rendement de 8 000 euros par an.
Au bout de 5 ans, vous le revendez pour 110 000 euros, ce qui génère donc une plus-value de 10 000 euros.
Voici comment on calcule la rentabilité de ce bien :
sur cinq ans, votre rendement a été de 40 000 euros (8 000 x 5) ;
votre plus-value est de 10 000 euros.
Votre gain total est donc de 50 000 euros. Si l’on divise ce gain par le nombre d’années, cela vous génère 10 000 euros par an, soit une rentabilité annuelle de 10% sur votre investissement de départ.
La rentabilité permet ainsi d’évaluer la performance globale de votre investissement, car elle prend en compte les revenus générés par le bien, mais aussi l’augmentation de sa valeur.
Calculer la rentabilité avec l’effet de levier
Pour aiguiser encore un peu plus votre compréhension de la rentabilité, nous pouvons introduire l’effet de levier dans le calcul.
Comme vous le savez sans doute, l’effet de levier permet d’investir en immobilier avec un apport financier moindre.
Pour mieux comprendre comment l’intégrer dans le calcul, nous continuons sur le même bien acheté 100 000 euros. Mais, cette fois, vous ne fournissez qu’un apport de 10%, soit 10 000 euros. Vous empruntez donc les 90 000 euros restants à la banque.
Le rendement annuel reste le même, à savoir 8 000 euros ; vous gagnez donc 40 000 euros au bout de 5 ans.
Vous revendez toujours le bien avec une plus-value de 10 000 euros, ce qui vous génère un total de 50 000 euros.
Mais, cette fois, vous comparez ce montant à votre apport de départ, qui n’était que de 10 000 euros. En cinq ans, vous avez donc multiplié votre mise initiale par cinq.
Ce qui vous donne une rentabilité de 500%, ou 100% par an ; ce qui est évidemment un pourcentage énorme.
Grâce à ces calculs, vous pouvez ainsi mieux anticiper la rentabilité des biens immobiliers que vous visez et faire des choix plus précis et moins risqués.
Attention à la fiscalité
Dans vos calculs, n’oubliez jamais de prendre en compte la fiscalité. Un bien immobilier peut parfois paraître être une très bonne affaire, mais il s’avère qu’après impôts, vous vous retrouvez sans bénéfice.
Vous devez donc toujours calculer la rentabilité des fonds propres, en prenant en compte les impôts à venir.
Une méthode de calcul pour tous les types d’investissement
Ce qui est très bien avec ce calcul, c’est qu’une fois que vous le maîtrisez, vous pouvez l’appliquer pour tous vos types d’investissements, et pas uniquement pour l’achat d’un bien immobilier.
Exemple : vous décidez de refaire la salle de bains, vous pouvez essayer d’anticiper pour voir si cet investissement sera rentable. Mettons que vous dépensez 3 000 euros ; que ces travaux vous permettent d’augmenter votre loyer de 100 euros par mois, soit 1 200 euros de revenus supplémentaires par an.
De plus, la valeur de votre bien augmente de 5 000 euros.
Cela vous donne un rendement de 40% par an sur vos travaux, sans compter la plus-value que vous pourrez peut-être réaliser plus tard.
Avec un rendement de 40%, vous pouvez légitimement penser que cet investissement vaut particulièrement le coût et que cette somme serait probablement mieux investie de cette manière que dans de la bourse, de la cryptomonnaie ou d’autres investissements.
Un exemple d’investissement pour développer une entreprise
Si vous êtes entrepreneur, ces principes peuvent également influencer vos décisions d’investissement dans votre propre entreprise.
Par exemple, votre entreprise fait un chiffre d’affaires de 500 000 euros par an. Si vous faites un investissement de 30 000 euros dans de la publicité qui vous permet d’augmenter votre chiffre d’affaires de 100 000 euros par an, votre entreprise gagne en valeur.
Il faut savoir que les entreprises sont généralement valorisées sur la base de trois années de chiffre d’affaires. Votre entreprise vaut désormais 600 000 euros de CA par an, soit une valorisation à 1 800 000 d’euros (600 000 x3).
Ce qui signifie que votre investissement de 30 000 euros permet non seulement d’augmenter votre chiffre d’affaires, mais également de faire croître la valorisation de votre entreprise de 300 000 euros.
Le retour sur investissement est alors considérable, atteignant 1 300%.
Considérer la rentabilité peut donc vraiment orienter toutes vos décisions.
Le clivage entre revenus immédiats et valorisation du patrimoine
Enfin, pour vous orienter encore un peu plus, nous voulons mettre en avant une différence fondamentale entre les investissements qui vous rapportent de l’argent immédiat et ceux qui promettent de vous apporter beaucoup d’argent à l’avenir mais qui, dans l’immédiat, ne vous rapportent rien.
Souvent, la rentabilité maximisée permet d’augmenter votre patrimoine, mais elle ne remplit pas systématiquement votre compte en banque. C’est une différence importante à comprendre pour aligner vos choix d’investissements avec vos objectifs financiers.
Exemple : si quelqu’un à l’approche de la retraite vend son entreprise pour une forte somme d’argent, il paraît logique qu’il préfèrera se faire plaisir et profiter de ses vieilles années plutôt que d’investir dans un bien immobilier qui pourrait ne lui apporter de l’argent qu’à la revente, dans plusieurs années.
La notion de risque
Enfin, n’oubliez pas que plus la rentabilité visée est élevée, plus le risque est important.
Si vous investissez massivement dans votre entreprise pour obtenir un rendement exceptionnel, vous prenez aussi le risque de tout perdre en cas de coup dur comme une concurrence accrue, des prix qui chutent, ou même un problème de santé.
La faillite peut parfois arriver, même si l’on se pense à l’abri et que l’entreprise paraît très prospère. Nous vous conseillons donc fortement de diversifier vos investissements pour limiter ce risque.
En ayant des revenus dans plusieurs secteurs, un revers dans un domaine peut être plus facilement compensé par des gains dans un autre.
Pour conclure, le rendement et la rentabilité sont des outils essentiels pour prendre des décisions plus cohérentes et éclairées. Ces notions vous permettent de comparer objectivement les opportunités qui s’offrent à vous, et de conserver plus facilement votre sang-froid.
Ces données mathématiques peuvent orienter plus pertinemment vos investissements que vos émotions ; n’oubliez jamais que les meilleures décisions se font généralement à froid, en ayant conscience au maximum des enjeux.
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