Pour faire les meilleurs investissements, il est important de maîtriser différentes notions. La rentabilité des fonds propres fait partie des indicateurs pertinents qu’il faut connaître. Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi vous devez être attentif à la rentabilité de vos fonds propres et comment la calculer.
Qu’est-ce que la rentabilité des fonds propres en immobilier ?
En immobilier, les fonds propres désignent l’argent qui sort directement de votre poche au moment d’acheter un bien. On appelle aussi cette somme l’apport personnel de l’investisseur.
On parle de rentabilité des fonds propres pour mesurer le profit que génère le ou les biens immobiliers. On parle également de « return on equity » (ROE).
Si l’on parle de rentabilité des fonds propres, il faut donc prendre en compte uniquement la somme qui provient de votre propre capital.
Comprendre l’effet de levier
L’effet de levier est indispensable pour qu’il y ait rentabilité des fonds propres.
Cela consiste à s’endetter volontairement pour augmenter sa capacité d’investissement et générer plus de revenus sur le court, moyen ou long terme.
En gros, vous empruntez de l’argent à la banque pour financer votre bien immobilier. Vous ne dépensez directement qu’une somme partielle pour rassurer la banque et lui donner envie de vous soutenir dans votre acquisition.
Ce qui signifie que tout au long de la détention de votre bien, vous remboursez l’emprunt grâce aux loyers que vous percevez, et non pas avec vos fonds propres.
Quelle est la différence entre le taux de rentabilité et le taux de rendement ?
Pour bien comprendre la rentabilité des fonds propres, il faut bien distinguer les notions de rentabilité et de rendement. Elles sont souvent confondues lorsqu’on parle d’immobilier mais elles représentent deux choses bien différentes.
Le taux de rendement d’un bien immobilier
Le taux de rendement est désigné par l’acronyme ROI, “return on investment”. C’est-à-dire le retour sur investissement. Le calcul se base sur la totalité de l’investissement et pas uniquement sur votre part en fonds propres. C’est là que réside la principale différence entre les deux notions.
Important : ces deux calculs sont complémentaires et sont utilisables au même titre pour évaluer la pertinence de votre investissement.
COMMENT CALCULER LE TAUX DE RENDEMENT D’UN BIEN IMMOBILIER ?
Pour notre exemple, nous allons considérer un investissement dans un appartement à 100 000 €.
C’est un bien que vous détenez pendant 5 ans pour des revenus locatifs à hauteur de 8 000 € par an (pour simplifier, les revenus sont réguliers sur les cinq années.)
Vous vendez le bien 110 000 €, vous faites donc une plus-value de 10 000 € par rapport à l’investissement global.
Dans un premier temps, il faut calculer le total des revenus locatifs sur toute la durée de détention. 8 000 x 5 = 40 000 €
Ensuite, il faut ajouter la plus-value à la revente. Soit 40 000 + 10 000 = 50 000 €
Enfin, pour calculer le ROI, vous devez diviser le gain total net par le coût initial de l’investissement. Soit 50 000 / 100 000 = 0,5.
Et vous multipliez par 100 pour obtenir le pourcentage, soit 0,5 x 100 = 50%.
Avec ces données, votre taux de rendement s’élève à 50%.
Ce qui signifie que la globalité de votre investissement a généré un retour global équivalent à 50% du coût initial.
LE TAUX DE RENTABILITÉ D’UN BIEN IMMOBILIER
Le taux de rentabilité est désigné par l’acronyme ROE et indique si votre placement initial (fonds propres) est rentable ou non. Cela permet d’offrir une autre perspective par rapport au taux de rendement, en prenant en compte uniquement vos fonds personnels.
Comment calculer le taux de rentabilité des fonds propres ?
Pour le taux de rentabilité, vous devez avoir plusieurs valeurs en main :
Votre apport personnel (les fonds propres) ;
La valeur totale du bien ;
La durée de détention du bien ;
Le montant annuel des revenus locatifs ;
La plus-value à la revente, s’il y en a une.
Nous utilisons le même exemple que pour le taux de rendement. Nous ajoutons que pour acheter ce bien à 100 000 €, vous faites un apport de 10% soit 10 000 €.
Pour calculer la rentabilité, vous devez ajouter le rendement et la plus-value. Donc 8 000 euros annuels sur les 5 ans de détention et une plus-value de 10 000 € à la revente. Soit (8 000 x 5) + 10 000 = 40 000 + 10 000 = 50 000 €
Votre bien vous a rapporté 50 000 € en comptant les revenus locatifs et la plus-value. Divisez par le nombre d’années pour avoir la rentabilité sur un an : à savoir 10 000 €. C’est-à-dire 10% de l’investissement global et surtout 100% de vos fonds propres, ce qui correspond à un taux de rentabilité énorme !
Précision : pour simplifier les calculs, nous considérons que les 8 000 € de revenus locatifs représentent la somme nette.
QUAND CALCULER LE TAUX DE RENTABILITÉ DES FONDS PROPRES ?
Plusieurs moments clés sont à considérer pour le calcul du ROE :
Avant l’achat d’un bien : pour faire une étude comparative si vous hésitez entre plusieurs propriétés ;
Après des améliorations et des rénovations : la valeur de votre bien voire celle des loyers que vous demandez au fil du temps augmentent logiquement. Il est donc intéressant de voir l’évolution de votre ROE par la même occasion ;
Lors de la restructuration de votre financement : renégocier votre crédit peut influer sur la structure des coûts et de vos revenus locatifs, et donc sur votre ROE.
Avant la vente de votre bien : connaître votre ROE à ce moment-là vous permet, par exemple, de voir si la plus-value est suffisante ou si vous devriez un peu mieux négocier le prix.
Après la vente de votre bien : c’est ce que nous avons fait dans notre exemple, cela vous permet de faire un bilan de votre investissement et d’en tirer les conclusions nécessaires pour les suivants.
POURQUOI CONNAÎTRE LE TAUX DE RENTABILITÉ EST PRIMORDIAL POUR VOTRE INVESTISSEMENT LOCATIF ?
Connaître le taux de rentabilité permet d’avoir une idée plus précise sur la qualité de vos investissements.
Reprenons l’exemple développé plus haut, vous avez 10 000 € de fonds propres.
Imaginez que vous ayez décidé de les placer sur un livret A qui vous rapporte 3%. Cela signifie un bénéfice de 300 € par an (en vrai, ce serait un peu plus avec les intérêts mais nous simplifions le calcul), soit 1 500 € sur cinq ans.
Avec notre exemple, nous avons vu que l’investissement immobilier a rapporté 50 000 euros !
Aucun autre investissement ne peut vous garantir un tel apport en si peu de temps et avec une marge de sécurité suffisante. Nous vous rappelons que l’immobilier est une valeur refuge, il y a peu de chances que le marché s’écroule de manière vertigineuse.
De plus, avec une bonne gestion, vous limitez les risques. Ce qui offre un avantage à l’immobilier par rapport à la cryptomonnaie qui peut être très rentable, mais qui est plus volatil, plus difficile à comprendre et à anticiper.
AJUSTER SA STRATÉGIE IMMOBILIÈRE SELON LE TAUX DE RENTABILITÉ ET LE TAUX DE RENDEMENT LOCATIF
Avoir connaissance de ces éléments vous permet également de mieux calibrer votre stratégie immobilière selon vos attentes.
Généralement, il existe deux écoles d’investisseurs :
Ceux qui désirent générer beaucoup d’argent rapidement. À ce moment-là, privilégiez un taux de rendement élevé plutôt qu’un taux de rentabilité ;
Ceux qui ont une vision sur le long terme et qui cherchent à construire un parc immobilier. Pour eux, c’est l’inverse, il vaut mieux avoir une grosse rentabilité.
Si vous souhaitez vous développer et devenir à votre tour un stratège immo, pensez à notre formation consacrée à cela.
Nous revenons notamment sur cette notion phare de rentabilité des fonds propres que nous allions avec une bonne gestion du temps et une recherche de plaisir dans l’activité d’investisseur.
C’est avec de l’endurance que les meilleurs investisseurs se révèlent et que les fortunes se font !