Pour bien investir, il faut faire une série de choix qui précisent votre stratégie immobilière. Une de ces questions concerne l’objectif de vos biens. Préférez-vous opter pour la rentabilité ou le patrimonial ? Nous vous aidons à faire ce choix déterminant.
Pourquoi est-ce important de privilégier un type de bien immobilier pour sa gestion de patrimoine ?
Investir en immobilier locatif n’est pas anodin. Il est nécessaire de se fixer des objectifs pour rester motivé, concentré et ne pas se perdre au fil du temps.
Choisir entre le patrimonial et la rentabilité peut déterminer votre avenir financier proche et lointain, c’est donc une décision qu’il ne faut pas négliger.
Mener une stratégie d’investissement locatif cohérente et maîtrisée
Choisir entre l’immobilier patrimonial et la rentabilité vous permet dans un premier temps d’affiner votre stratégie immobilière (rien ne vous empêche de diversifier à terme, si vous avez les reins assez solides.)
Le principal intérêt de ce choix est d’avoir une série d’investissements cohérents qui sont en phase avec vos objectifs d’investisseur et même vos objectifs de vie. C’est la meilleure manière d’aborder son parcours d’investisseur, cela renforce le bon mindset et booste votre endurance.
Un investisseur serein et en phase avec ses objectifs a également plus de chances de prendre les bonnes décisions et de limiter les risques.
Choisir le bon type de biens vous permet aussi de mieux cibler votre zone de recherche et de vous faire gagner un temps précieux. Cela réduit également les éventuelles frustrations et la lassitude. En effet, passer beaucoup de temps à prospecter les biens au quotidien peut être fastidieux, il vaut mieux établir une routine efficace.
Qu’est-ce que l’investissement patrimonial ?
Si vous optez pour l’investissement patrimonial, vous désirez inscrire votre parcours d’investisseur sur la durée et faire preuve de patience.
Cet investissement immobilier vise à faire prendre de la valeur aux biens ou à la préserver. Vous devez donc cibler des biens qui ont déjà une valeur intrinsèque, qui ont un bon emplacement, une belle construction, etc.
Les avantages des biens patrimoniaux
La probabilité d’une plus-value à la revente
Les biens patrimoniaux sont considérés plutôt haut de gamme et sont situés dans des secteurs attractifs. Ils présentent donc des garanties qui attirent les investisseurs et les aspirants propriétaires. Avec un tel bien, il est donc probable de générer une plus-value à la revente.
Un rapport plus simple avec les locataires
On relève également une certaine simplicité avec les locataires, pour diverses raisons.
Tout d’abord, les locataires avec qui vous discuterez ont un budget assez important et n’ont pas comme premier critère l’argent. Cela veut dire qu’ils viennent vivre dans votre bien parce qu’ils le veulent vraiment, pas seulement pour faire des économies ou qu’ils n’ont pas le choix. Cela implique donc des locataires qui accordent naturellement de l’importance au logement où ils vivent. C’est souvent une location “coup de cœur”. S’ils viennent, c’est que le bien leur plaît vraiment et qu’ils sont prêts à rester pour un certain temps. Ce sont des locataires plus soigneux et potentiellement plus agréables.
PS : ce n’est qu’une tendance générale que nous avons remarquée, il n’y a aucun jugement de valeur et cela ne signifie pas que les locataires moins fortunés sont systématiquement plus difficiles.
Un investissement locatif de prestige
Être propriétaire d’un bien de ce type, cela évoque un certain prestige. Vous serez particulièrement fier de mettre votre acquisition et vous apprécierez sans doute de vous occuper de sa gestion.
Les inconvénients de l’investissement patrimonial
Un prix d’acquisition élevé
Un bien plus haut de gamme implique forcément une valeur élevée. Selon votre budget, vous pouvez rencontrer des difficultés pour acquérir un bien de ce type si c’est votre premier investissement.
Néanmoins, vous pouvez opter pour une stratégie de crowdfunding, un investissement en société ou encore un crédit-bail. Si vous le souhaitez vraiment, il peut y avoir des solutions !
Un rendement locatif moins important
Le potentiel de valorisation à long terme est l’intérêt principal des biens patrimoniaux. Cela signifie que le rendement immédiat est plutôt bas.
Avec ce genre de biens, vos revenus locatifs sont moins importants et vous ne pourrez pas vraiment vous enrichir à court-terme. C’est la raison principale qui pousse les investisseurs qui ont un besoin d’argent immédiat à opter pour les biens immobiliers de rendement.
Une capacité d’endettement réduite
Qui dit revenus locatifs plus faibles dit capacité d’endettement réduite. Les deux sont corrélés puisque les banques évaluent votre faculté à rembourser votre crédit immobilier en fonction du taux de couverture de la dette (Debt Service Coverage Ratio). Si vos revenus locatifs sont faibles, votre flux de trésorerie l’est aussi et cela impacte directement votre DSCR.
Précision : même si les loyers sont plus faibles, l’investissement en vaut quand même la peine. Il faut juste attendre plus longtemps pour récolter les meilleurs fruits. Pour autant, vous ne traversez pas un désert de revenus tout au long de la détention. Ne prenez pas ce point comme une raison rédhibitoire !
Un entretien potentiellement plus coûteux
Ce genre de biens sont souvent plus anciens ou ont une architecture particulière qui demande un certain savoir-faire. Pour entretenir correctement le bien, il faut donc débourser un peu plus que s’il s’agissait d’un simple studio dans un HLM.
Qu’est-ce que l’immobilier à haut rendement ?
L’immobilier de rendement consiste à investir dans des biens qui assurent votre rentabilité locative. Avec ce genre d’investissement, vous êtes quasi sûr de générer un cash-flow positif, ce qui représente l’objectif suprême de tout investisseur qui souhaite s’enrichir rapidement.
Définition du cash-flow
En immobilier, le cash-flow désigne la différence entre les revenus générés par votre bien et les dépenses qu’il engendre (les charges, les impôts, les travaux, etc.)
Avec un bien de rendement, vous avez beaucoup plus de change de générer un cash-flow positif, c’est-à-dire de quoi vous enrichir immédiatement, dès lors que vous trouvez un locataire pour occuper votre bien.
Les avantages de l’immobilier à rendement
Un coût d’acquisition plus accessible
Si votre budget est un peu moindre et que vous ne souhaitez pas réaliser d’investissement commun avec d’autres personnes, vous pouvez acquérir un bien à rendement pour un coût généralement moins élevé que celui des biens patrimoniaux.
Un cash-flow positif immédiat
Nous l’avons évoqué, l’avantage majeur des biens à rendement est de pouvoir s’enrichir sans trop attendre. Et, si vous réalisez correctement votre investissement, il y a de fortes chances que ce cash-flow soit régulier et stable.
Une capacité d’endettement plus importante
C’est l’inverse des biens patrimoniaux. Vous générez plus de flux de trésorerie, donc votre DSCR augmente. Vous inspirez logiquement plus confiance aux banques et votre capacité d’endettement augmente à son tour.
Les inconvénients de l’immobilier de
rendement
Des biens situés dans des zones plus difficiles
Les biens de rendement sont souvent situés dans des zones moins huppées que les biens patrimoniaux. De fait, c’est moins prestigieux, cela attire un autre panel de locataires et la gestion peut être moins plaisante.
Un rapport potentiellement plus difficile avec les locataires
Avec un bien de rendement, vous vous adressez à différents types de locataires. Ils ont un budget moindre et, souvent, le prix est leur critère principal. Cela signifie qu’ils n’ont pas toujours le coup de cœur pour votre bien. Ils sont là parce qu’ils n’ont pas vraiment le choix ou qu’ils n’ont pas trouvé moins cher ailleurs.
Ces locataires peuvent donc être moins soucieux de l’entretien du bien et sont susceptibles de partir plus rapidement que prévu s’ils trouvent un appartement moins cher ou quelque chose qui leur correspond mieux.
Le risque de vacance locative est accru
Dans un bien de rendement, les locataires sont enclins à rester moins longtemps, pour des raisons financières ou de cadre de vie, ce qui implique un turnover plus fréquent. Cela peut donc impacter vos rendements si vous tardez trop à retrouver un locataire. Dans ce cas de figure, votre marge de manœuvre est relativement réduite et vous risquez de prendre des décisions sous l’émotion ou face à l’urgence.
Important : si vous choisissez correctement votre bien dans un secteur avec une forte demande locative, vous maximisez vos chances d’éviter ce genre de déconvenue.
Rentabilité vs patrimonial : que faire pour être le meilleur investisseur locatif ?
Nous ne pouvons pas décider pour vous, le choix vous appartient entièrement !
Mais retenez que :
Aucune solution n’est mauvaise ou idéale. Cela dépend vraiment de vos objectifs et de votre manière d’aborder et de gérer l’investissement locatif ;
Les avantages et les inconvénients mentionnés dans cet article sont tous à pondérer. Des solutions existent pour chaque cas de figure (vous pouvez par exemple louer des biens de rendement et rencontrez uniquement des locataires charmants et respectueux) ;
Il existe tout de même deux constantes : si vous cherchez une rentabilité immédiate, optez plutôt pour les biens de rendement. Si vous préférez le long terme, c’est mieux de penser à des biens patrimoniaux.
Quel que soit votre choix, nous espérons que vous saurez mener à bien vos investissements et que vous trouverez rapidement le chemin de la liberté financière !