Il n’y a pas de stratégie immobilière universelle. En revanche, il y a des stratégies qui fonctionnent, et d’autres non. À travers la formation High Value Immo, nous allons découvrir ensemble quelle est la meilleure méthode selon votre profil pour vous donner toutes les clés pour réussir. Mais avant toute chose, nous vous présentons la stratégie immobilière Ataraxia qui a fait ses preuves puisqu’aujourd’hui Christophe a atteint la liberté financière grâce à ses investissements.
L’objectif de l’investissement immobilier
S’il existe différentes stratégies d’investissement, c’est parce qu’il existe différents types d’investisseurs. Votre objectif va guider vos choix. Pour certains, devenir propriétaire d’un bien n’est qu’une opération transitoire pour revendre ensuite et réaliser une plus-value. Ce n’est pas notre stratégie d’investissement.
Lorsque Christophe s’est lancé dans l’immobilier, il avait différents objectifs à plus ou moins long terme :
- préparer sa retraite et obtenir un revenu de remplacement ;
- créer une rente mensuelle la plus élevée possible ;
- faire un investissement patrimonial pour transmettre ses biens à ses enfants.
La mise en place de la stratégie immobilière
Christophe a décidé de miser sur l’immeuble de rapport. L’objectif était ici de gagner du temps. Préférer l’immeuble à un appartement, c’est une stratégie intéressante dans la mesure où toutes les démarches sont simplifiées. Pour l’achat d’un immeuble de rapport, vous allez une fois chez le notaire pour le compromis et l’acte de vente et une seule fois à la banque.
Est-ce la seule raison qui a poussé Christophe à envisager l’investissement locatif en achetant des immeubles ? Non. Cet achat groupé a aussi d’autres avantages.
- Le prix au m² est moins élevé, ce qui engendre naturellement une meilleure rentabilité immédiate.
- Par ailleurs, la concurrence est plus faible, ce qui ouvre la voie à une négociation pour, une fois de plus, maximiser la rentabilité.
Est-ce pour autant la stratégie parfaite ? Non. Si, elle a fonctionné pour Christophe, nous vous conseillons malgré tout de réduire le risque en investissant en premier lieu dans un appartement (ou deux) avant d’envisager l’immeuble de rapport. Pourquoi ? Parce que cette stratégie vous permet de vous lancer et de bien comprendre concrètement le mécanisme d’investissement immobilier. De plus, vous lancer dans l’investissement immobilier ne signifie pas que vous y prendrez goût. Si vous souhaitez revendre rapidement, vous vendrez plus facilement un appartement qu’un immeuble de rapport en raison d’une plus forte demande.
Et si cela fonctionne, pourquoi ne pas ensuite acheter un premier immeuble de rapport et augmenter au fil des années votre patrimoine immobilier ?
La rentabilité de base d’un bien immobilier
Là encore il existe différentes stratégies. Certains investisseurs vont rechercher une rentabilité élevée dès l’achat. Chez Ataraxia, nous misons plutôt sur des immeubles non optimisés avec une rentabilité de 10 à 12 %. Nous cherchons des biens non valorisés dont la valeur locative s’est dégradée. Un bien non valorisé, c’est un appartement mal aménagé, qui n’est pas décoré, meublé (même si le meublé n’est pas la seule stratégie à envisager). Parfois, en faisant peu de choses, vous pouvez augmenter rapidement la rentabilité d’un bien immobilier.
La rentabilité finale au cœur des différentes stratégies d’investissement
Chez Ataraxia, nous visons une stabilité finale de 15 %. Bien sûr, certains diront que 15 % ce n’est pas possible. Et pourtant, là encore, tout est question de stratégie. Si vous cherchez un projet clé en main, naturellement il sera vendu plus cher et vous réduirez votre rendement locatif.
En revanche, en achetant un bien à un prix inférieur que vous optimiserez avec quelques travaux, oui, atteindre 15 % de rentabilité, c’est possible. Quasiment l’intégralité des immeubles de Christophe présente une telle rentabilité. Bien sûr, il ne s’agit pas ici d’une science exacte et l’augmentation des taux d’intérêt va nécessairement impacter votre rendement.
Pour une rentabilité toujours plus élevée, vous pouvez aussi envisager de varier l’offre de location et l’adapter au marché immobilier local. Appartement, bureau, garage, commerce, investissez dans des projets immobiliers très variés.
La typologie du bien immobilier
Toute l’équipe Ataraxia est unanime, il y a une typologie de bien plus intéressante que d’autres dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. Cela ne veut pas dire qu’acheter une autre typologie de bien sera en erreur. D’ailleurs, parmi les 200 appartements de Christophe, on retrouve différents types d’appartements. Toutefois, la majorité sont des T2 de 30 à 50 m².
Pourquoi ? Parce que c’est un bien immobilier extrêmement flexible. Vous pouvez le louer à des étudiants, des personnes seules, des jeunes couples, des personnes en mission. Vous avez le choix entre la location vide ou meublée, de courte ou longue durée. Bref, les opportunités d’exploitation avec un T2 sont nombreuses et rien n’est figé dans le temps.
Autre atout majeur : plus la surface est petite, plus la rentabilité est importante. Dans la plupart des villes où il a investi, Christophe loue un T2 de 35 à 40 m² autour de 450 € hors charges. Pour un T3 de 75 m², il le louerait 550 hors charges.
La zone géographique de l’investissement locatif
La stratégie immobilière Ataraxia consiste à acheter dans des villes de plus de 20 000 habitants. Une fois encore, ce n’est pas une stratégie universelle, mais elle a le mérite de fonctionner.
Dans certaines villes de moins de 20 000 habitants, il est possible d’avoir une demande forte. Les loyers des grandes villes étant trop élevés, les ménages ont tendance à s’en éloigner. Cet éloignement peut aussi être dû à une offre de location trop faible pour répondre à la demande. Toutefois, pensez au long terme. Certaines de ces villes sont dynamiques grâce à la présence d’une entreprise. Lorsque celle-ci décide de déménager, cela peut engendrer un exode et augmenter le risque de vacance locative.
Dans des villes de plus de 20 000 habitants, la demande locative est déjà existante et ces villes sont assez développées pour permettre la réussite de votre projet. Mais attention, cette réussite est aussi consécutive à votre stratégie. Tout au long de notre formation High Value Immo, nous parlons de valorisation du bien. En introduction de la formation, nous vous avons montré quelques biens immobiliers loués par Christophe. Dans des villes de 20 000 habitants, la demande est suffisante, mais pas aussi forte que dans les plus grandes villes de France. Vous devez donc vous démarquer et faire en sorte que les candidats à la location louent votre appartement et pas celui d’un autre propriétaire. Cela passe par quelques aménagements et travaux indispensables.
Le budget consacré à un immeuble de rapport
Christophe a choisi d’investir dans des immeubles de 300 000 à 1 000 000 euros. N’ayez pas peur, nous ne vous disons pas d’investir de suite un million d’euros. Mais au fil des années, avec un cash flow intéressant, une stratégie immobilière réussie et la confiance de la banque, il est tout à fait possible d’envisager un tel investissement. Nous évoquerons dans un autre article le mindset de l’investisseur (l’état d’esprit). Vous comprendrez que tout est possible si vous le souhaitez vraiment et si vous mettez toutes les chances de votre côté (notamment en suivant notre formation pour éviter de commettre les mêmes erreurs que nous).
Aujourd’hui, Christophe peut se permettre d’acheter des biens à plus de 300 000 euros pour lesquels la concurrence est moindre, et vous aussi vous pourrez bientôt le faire !
Au-delà d’un million d’euros, la demande est différente on se retrouve face à des SCPI ou des foncières qui recherchent une rentabilité moindre que ce que nous visons chez Ataraxia. Elles peuvent ainsi de permettre d’acheter plus cher.
Notre stratégie vise aujourd’hui à nous orienter vers des immeubles à 500 000 / 600 000 euros en moyenne pour un parfait compromis entre prix, potentiel et rentabilité locative.
Défiscalisation immobilière : la meilleure option pour un investisseur immobilier ?
Sur un plan stratégique, la défiscalisation peut être envisagée pour réduire votre impôt tout en construisant votre patrimoine. Toutefois, ce n’est pas la stratégie immobilière d’Ataraxia. Nous préférons miser sur le meilleur bien que sur la meilleure optimisation fiscale. Le but premier étant de louer, nous nous concentrons sur la connaissance du marché immobilier et l’achat de biens nécessitant des travaux. L’objectif : proposer des biens attractifs pour un locataire et offrant le meilleur rendement.
Suivez la formation High Immo pour découvrir toutes les stratégies possibles et le meilleur type d’investissement pour construire votre patrimoine immobilier selon vos objectifs en quelques années seulement.