Il n’existe pas de formule magique pour trouver un bien rentable. En revanche, il existe de bonnes pratiques pour vous assurer de la rentabilité de votre investissement locatif en prenant les bonnes décisions. Objectif d’investissement immobilier, type de bien, zone géographique, découvrez ce qu’est une bonne affaire et comment s’en créer une.
Comment faire une bonne recherche pour un investissement rentable ?
Chez Ataraxia, nous avons mis en place un système de recherche efficace pour créer une routine et vous accompagner dans tous vos investissements immobiliers.
Commençons donc par les bonnes pratiques pour détecter les meilleures opportunités et les anomalies de marché :
- Soyez très sélectif et éliminez 99 % des biens en vente sur le marché immobilier pour viser l’excellence et vous démarquer des autres investisseurs. N’étudiez pas toutes les annonces immobilières et focalisez-vous sur un type de bien précis.
- Le bien immobilier offrant le meilleur rendement locatif est plus rare. Acceptez la rareté des opportunités pour réussir votre investissement locatif et envisager à terme la liberté financière.
- Restez motivé et focalisé sur votre recherche. Ne modifiez pas vos critères de recherche, le risque serait de réduire la rentabilité finale de votre investissement.
- Restez fixé sur vos objectifs et n’écoutez pas nécessairement les autres. Vous souhaitez vivre de vos investissements ? Écoutez ceux qui ont réussi, et pas une personne ayant fait un investissement locatif sans chercher la meilleure rentabilité.
- Croyez en votre projet et ne vous laissez pas démotiver par des agents immobiliers qui pensent qu’une rentabilité à 10 ou 12 % n’existe pas. À travers la formation High Value Immo, nous vous prouvons que c’est possible
Définissez vos objectifs pour un investissement locatif
Investir dans l’immobilier vise à répondre à un objectif. Et celui-ci peut être très différent d’un investissement à l’autre. Aussi, pour envisager un investissement immobilier rentable, vous devez avant tout déterminer ce que vous attendez de ce projet :
- créer un revenu complémentaire ;
- créer un revenu immédiat pour accéder à l’indépendance financière et partir à la retraite avant l’heure ;
- créer un revenu complémentaire à votre retraite ;
- créer un patrimoine à transmettre ;
- baisser votre niveau d’imposition.
Votre objectif va déterminer la stratégie à mettre en place. Le définir est donc un prérequis avant d’envisager de vous lancer et de trouver un bien immobilier. La rentabilité de votre investissement sera d’autant plus importante si vous envisagez la liberté financière.
Choisissez le bon type de bien immobilier
Vous devez choisir le type de bien en fonction de vos objectifs. Ici, il faut mettre en place une stratégie claire et rester concentré sur celle-ci. Voici quelques investissements à envisager en fonction de votre profil :
- Vous êtes débutant et cherchez un bon cash-flow pour préserver votre capacité d’endettement : vous pouvez envisager différentes solutions telles que la location meublée de courte, moyenne ou longue durée, la colocation ou encore l’investissement dans des parkings. La superficie du bien dépendra de votre cible. Un T2 offre une bonne rentabilité pour une location meublée classique, un T4 ira bien pour une colocation. Assurez-vous que le bien réponde parfaitement à votre cible, mais aussi et surtout à la demande locative locale.
- Vous souhaitez percevoir un revenu complémentaire, mais n’avez pas envie de consacrer du temps à votre investissement ? La location de grands appartements est conseillée : le turn-over est plus faible et permet ainsi de réduire le temps passé à gérer votre bien immobilier. Misez sur des logements bien situés et faciles à louer. Le rendement sera peut-être un peu plus faible, mais cela correspondra à votre objectif à moyen terme.
- Vous avez déjà quelques biens et vous souhaitez investir à nouveau ? L’immeuble de rapport est peut-être la solution. Vous avez une crédibilité auprès de la banque pour obtenir un crédit immobilier et vous parviendrez plus facilement à envisager un investissement plus important. La rentabilité de l’immeuble de rapport peut être très importante si vous choisissez un bien avec le meilleur potentiel.
Enfin, au moment du choix du type de bien, vous devrez vous poser les bonnes questions pour limiter le périmètre de recherche :
- Suis-je prêt à faire des travaux (ceux-ci sont à envisager selon votre situation financière dans l’optique de créer un déficit foncier) ? Le volume des travaux peut varier si vous êtes débutant ou un investisseur plus chevronné.
- Quel est mon budget ? Vérifiez votre capacité d’endettement avec la banque et prenez bien en compte les éventuels travaux pour anticiper de manière précise le budget nécessaire.
- Quelle localisation choisir ? Par exemple, si vous choisissez de déléguer la gestion du bien, vous pouvez investir un peu plus loin de chez vous.
- Quel type de bien, quelle surface, location nue ou meublée, etc. ? La question d’un immeuble déjà loué, a minima en partie, peut se poser également.
À présent, intéressons-nous à la zone de recherche pour l’acquisition d’un bien immobilier locatif. Pour gagner en efficacité, déterminez une zone précise et ne cherchez pas des offres dans toute la France, vous allez perdre du temps.
Commencez avec une zone réduite sur une ou deux villes (vous pourrez étendre votre recherche au fur et à mesure de la constitution de votre patrimoine). Pour débuter dans l’immobilier, il est préférable de miser sur des villes proches de chez vous et de préférence de plus de 20 000 habitants pour un revenu locatif à la hauteur de vos attentes. Toutefois, rien n’est gravé dans le marbre, vous pourriez saisir de très belles opportunités dans des villes plus petites.
Prenez le temps d’étudier le marché immobilier locatif local pour cerner la demande, les prix et le niveau de l’offre. Vous avez trouvé des offres intéressantes, mais vous ne connaissez pas bien la ville ? Ne vous précipitez pas et prenez le temps de la visiter. Vous aurez une vision plus précise de son offre en termes d’établissements scolaires, d’équipements sportifs, de transports en commun, de commerces et de services. L’objectif : vous assurer que la ville répondra aux attentes de vos locataires.
Sélectionnez la ville la plus porteuse et étudiez-la sur internet. Wikipédia est sur ce point très instructif. En effet, il évoque la partie emploi et chômage, un point important pour mesurer la demande. Mais il permet aussi de connaître l’évolution démographique. Une ville qui perd à chaque recensement des habitants n’est peut-être pas la plus judicieuse pour un investissement locatif.
Le choix de la ville se fera bien sûr selon la cible de votre investissement. Pour une location touristique, assurez-vous que les points d’intérêt sont assez nombreux. Vous souhaitez louer de petites surfaces pour des étudiants ? Listez les grandes écoles et étudiez les annonces pour savoir si vous avez beaucoup de concurrence. La rentabilité locative sera toujours liée, entre autres, à la demande locative.
Les prix immobiliers sont variables d’une commune à l’autre. Or, le prix d’achat d’un bien immobilier va impacter in fine votre rentabilité.
Meilleurs Agents, Le Figaro Immobilier, différents sites vous permettent de connaître le prix moyen de l’immobilier dans chaque commune. Vous pouvez même connaître le prix moyen du loyer au m².
Vous cherchez du cash-flow ? Préférez des villes avec un prix au m² ne dépassant pas 1 500 €/m² (ce montant reste variable selon l’état du marché). Pourquoi ? Parce que le loyer n’est pas corrélé au prix du m². Il n’est pas proportionnel, votre revenu locatif ne sera donc pas multiplié en fonction du prix de vente.
Vous craignez d’investir dans des villes moins porteuses en raison d’un prix au m² plus faible ? Si vous avez suivi la formation High Value Immo, vous avez compris que notre démarche est de se démarquer. Aussi, même avec une demande plus faible, en proposant à la location un bien de très belle qualité, vous parviendrez à surclasser la concurrence et à limiter très fortement le risque de vacance locative.
Comment vous assurer de réaliser un investissement immobilier rentable avec une véritable demande ? Mettez une annonce fictive et découvrez si la demande est au rendez-vous et si le prix du loyer fixé n’est pas rédhibitoire pour les futurs locataires.
Sélectionnez le meilleur type d’exploitation de votre investissement immobilier locatif
Le type d’exploitation est à définir selon vos objectifs, les contraintes de chaque solution et bien sûr, le niveau de rentabilité du bien en question.
La location nue
C’est le type de location offrant la moins bonne rentabilité pour un investissement locatif. En revanche, il présente des avantages intéressants tels que le turn-over plus faible pour une gestion plus simple. Par ailleurs, certaines lois fiscales permettent d’optimiser votre imposition, à réfléchir si c’est l’un de vos objectifs.
La location meublée longue durée
La rentabilité de cet investissement est plus importante (jusqu’à 50 % par rapport au nu). Vous offrez une prestation supplémentaire, ce qui augmente le montant du loyer. Par ailleurs, l’abattement sur les loyers perçus est plus élevé qu’en location nue et l’optimisation fiscale possible est très intéressante.
La location meublée moyenne durée
Là encore, la rentabilité peut être élevée. Si c’est votre objectif, c’est un très bon choix. En revanche, vous devez prendre en compte l’aspect plus chronophage de cet investissement locatif. Une bonne optimisation fiscale est envisageable également.
La location courte durée
La location longue durée offre une rentabilité très élevée (+ 100 % par rapport à la location meublée classique). Mais une fois de plus, c’est assez chronophage. Il est possible de sous-traiter à 100 %, mais cela a un coût qui va impacter votre rentabilité.
La colocation
La colocation est une solution d’investissement locatif très rentable. Vous achetez un bien plus grand avec un prix au m² moins élevé. Toutefois, vous le louez à plusieurs personnes et augmentez ainsi les revenus locatifs au m². Vous pouvez mixer moyenne et courte durée et bénéficier de solutions d’optimisation fiscale.
Quels sont les critères d’une bonne affaire ?
Pour commencer, sachez qu’il y a peu de bonnes affaires. C’est pourquoi nous reviendrons plus loin, comme nous le faisons au cours de la formation en lige High Value Immo, sur les méthodes pour transformer une bonne affaire en très bonne affaire. Une bonne affaire est généralement liée à une anomalie du marché immobilier, saisissez-la dès que possible.
Les critères d’une bonne affaire pour un investissement immobilier sont les suivants :
- le bien est affiché en dessous du prix du marché. Avec un prix plus bas de 20 à 30 % et un tarif au m² en dessous de 1 500 €, vous pouvez atteindre une rentabilité brute de 10 à 12 % ;
- le bien est loué nu ou n’est pas loué. Vous avez l’opportunité de le transformer en bien meublé pour augmenter naturellement sa rentabilité. De plus, le bien meublé permet de créer plus facilement le coup de coeur pour vous démarquer de la concurrence et fixer un loyer plus élevé ;
- le vendeur est pressé de vendre pour des raisons personnelles ou professionnelles. Le bien est un héritage que les héritiers souhaitent vendre rapidement ou bien un couple se sépare et doit vendre rapidement son logement. Ce sont des exemples d’anomalie du marché permettant d’acheter à un prix bien plus attractif en négociant ;
- le bien permet un découpage pour mettre en location plusieurs logements et donc augmenter la rentabilité au m² ;
- il est nécessaire de réaliser des travaux. Cela peut faire peur à certains acheteurs. Toutefois, vous valorisez votre bien et pouvez créer un déficit foncier ;
- les locataires sont compliqués et le vendeur souhaite se débarrasser du bien. Attention cela comporte un risque, c’est un projet à envisager si vous avez déjà une expérience en tant que bailleur ;
- le bien va être saisi par la banque pour non-paiement du crédit immobilier ;
- l’agence immobilière ne fait pas correctement son travail avec une annonce incomplète ou sans photos. Le nombre de candidats sera plus faible, ce qui augmente la possibilité de négocier.
Comment transformer une bonne affaire en très bonne affaire ?
Pour passer d’une bonne affaire à une excellente affaire, sur le papier, c’est assez simple. Vous achetez un bien déjà rentable et vous exploitez tout son potentiel pour augmenter la rentabilité finale. Comme nous l’avons évoqué précédemment, cela va passer par des travaux qui seront plus ou moins lourds selon le bien acquis et le prix d’acquisition. Vous pourrez envisager des travaux d’isolation, de décoration, voire, en achetant un immeuble de rapport, des travaux pour réagencer les espaces et gagner en rentabilité au m².
En suivant la formation High Value Immo, vous aurez toutes les clés pour trouver un bien immobilier rentable pour un investissement locatif (et le rendre encore plus rentable !). Vous découvrirez également des exemples concrets pour mieux vous projeter et envisager, vous aussi, un projet immobilier offrant le meilleur rendement.