Investir en SCI ou nom propre : quel est le meilleur moyen d'acquérir un bien immobilier ?

Vous êtes décidé à investir mais vous n’êtes pas encore sûr de la manière ? Il est possible d’effectuer un achat immobilier en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI).

Dans cet article, nous vous présentons les avantages et inconvénients de chacune de ces méthodes afin de vous aider à faire le bon choix selon votre situation personnelle.

Investir en nom propre : qu’est-ce que c’est ?

Si vous concluez un achat en nom propre, cela signifie que vous faites une acquisition directe. C’est-à-dire que vous ne passez pas par l’intermédiaire d’un tiers comme une société civile immobilière (SCI).

Vous devenez le responsable de tout ce qui s’attache à votre bien : l’achat, l’entretien, l’éventuelle location et toutes les démarches administratives (dont les déclarations fiscales).

Les avantages d’acheter un bien immobilier en nom propre

Pour mieux comprendre l’investissement en nom propre, il est important de connaître les avantages.

Investir seul : la liberté d’action

Puisque vous n’avez pas l’obligation d’avoir des associés, vous pouvez acquérir le bien immobilier quand vous voulez.

Vous avez la main sur les différents critères : le secteur géographique, la superficie, le choix de louer ou non, la typologie des locataires, les éventuels vis-à-vis, etc.

Précision : l’investissement en nom propre ne se fait pas obligatoirement seul. Par exemple, il est fréquent qu’un couple acquiert un bien immobilier à deux.

Un volet administratif plus simple

Investir en nom propre ne demande pas de longues démarches administratives car aucune formalité particulière n’est requise. Vous n’avez qu’à signer l’acte de vente chez un notaire.

Cette forme d’investissement est, sur ce point, plus avantageuse qu’en SCI puisque la création d’une société est plus fastidieuse et plus longue.

Quelques avantages fiscaux

En nom propre, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu. Néanmoins, si vous optez pour le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP), vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux :

Soit un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs (régime micro-foncier) ;
Soit déduire les charges telles que les frais de réparation, de travaux ou de gestion (régime réel).

Important : si vos revenus fonciers dépassent les 15 000 euros, vous êtes automatiquement soumis au régime réel. En dessous, le choix vous appartient.

Des baux plus intéressants

Avec un bien détenu en nom propre, le bail que vous proposez pour une location nue doit être de trois ans minimum, contre six pour une SCI (à l’exception de la SCI familiale qui est aussi de trois ans). Pour les meublés, c’est un an minimum.

Cette possibilité vous offre une flexibilité et une meilleure gestion des risques. Par exemple, si vos locataires ne respectent pas les conditions du bail ou qu’ils ont du mal à régler leurs loyers, vous avez la possibilité de changer de stratégie plus régulièrement.

Les inconvénients d’acheter en nom propre

Il existe certains inconvénients à l’investissement en nom propre.

Le régime d’indivision

En nom propre, le régime d’indivision fait loi. Cela signifie que si vous détenez le bien à plusieurs, vous devez être d’accord sur tous les points importants. Sinon, aucune décision ne pourra être prise.

Exemple : vous divorcez mais vous souhaitez conserver le bien. En revanche, votre conjoint.e veut le vendre. L’indivision fait qu’il est impossible de vous départager et la situation peut s’enliser jusqu’à une éventuelle décision de justice.

Dans le cadre d’une succession, le régime de l’indivision fait que tous les héritiers possèdent des droits égaux sur le bien concerné. Là aussi, s’il n’y a pas de partage amiable, cela peut entraîner des complications voire des conflits.

La responsabilité illimitée

La notion de responsabilité illimitée implique que vous ne possédez pas de protection en cas de difficultés financières. Cela signifie qu’en cas de dettes, les créanciers ont le droit de saisir votre patrimoine personnel (vos économies, votre résidence principale, etc.) pour résoudre la situation.

Une accessibilité réduite aux prêts bancaires

En nom propre, il est courant d’investir seul. Si c’est votre cas, il est possible que vous ayez des difficultés pour dialoguer avec les banques. Elles sont parfois plus réticentes à prêter à des particuliers qu’à des sociétés.

Il est alors primordial d’avoir un projet viable et de bien constituer son dossier.

La double imposition

Malgré les avantages fiscaux précédemment cités, l’imposition des biens en nom propre peut devenir difficile à assumer.

Avec les impôts sur le revenu et les prélèvements sociaux, on parle d’une double imposition qui peut atteindre jusqu’à 62%.

C’est pourquoi nous préconisons généralement de passer par l’investissement en nom propre pour débuter, tant que les revenus fonciers ne sont pas encore trop élevés.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une forme juridique de société civile qui permet la possession et la gestion de votre patrimoine immobilier.

Important : l’objet d’une SCI est obligatoirement patrimonial. Si vous souhaitez mener une action commerciale (marchand de biens, par exemple), les SCI ne sont pas compatibles.

Créer une SCI

Pour acheter en SCI, il faut d’abord créer une société. Et seul, c’est impossible, il faut être au minimum deux. Vous devenez alors associés et vous gérez ensemble le parc immobilier détenu par la SCI.

Bon à savoir : vous pouvez créer une SCI avec une personne physique mais aussi une personne morale. C’est-à-dire que vous pouvez vous associer avec une SCI préexistante pour créer la vôtre.

Les avantages d’investir via une SCI

De la même manière que pour l’investissement en nom propre, nous vous présentons les avantages de passer par une SCI.

Une structure accessible et flexible

La SCI est accessible : vous n’avez pas besoin d’un capital de départ minimum pour la créer. De plus, les apports peuvent être en numéraire mais aussi en nature (c’est-à-dire d’autres biens immobiliers).

La SCI jouit également d’une certaine flexibilité grâce à un cadre légal peu contraignant.

Les associés de la SCI établissent eux-mêmes les règles à suivre et les modalités lors de la rédaction des statuts. Cela veut dire que la gestion des assemblées générales, les procédures pour l’approbation des décisions importantes sont propres à chaque société en interne, il n’y a pas de cadre strict.

Toutes les SCI n’ont pas le même fonctionnement interne. Vous pouvez ainsi créer une SCI sur mesure.

La protection de votre patrimoine personnel

En SCI, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports. Cela signifie qu’en cas de dettes, le patrimoine personnel des associés ne peut pas être touché par les créanciers.

La protection est donc plus grande en SCI par rapport à une acquisition en nom propre.

Cependant, si un associé ne peut pas payer, les autres associés devront combler les dettes.

Un bouclier contre l’indivision

En SCI, le régime de l’indivision n’est pas appliqué. Les parts de propriété peuvent être cédées ou transmises selon les modalités prévues dès la création de la société par la rédaction des statuts.

Il est donc nécessaire de les rédiger avec précaution et faire en sorte que les règles posées dès le début vous conviennent pour ne pas vivre des épisodes malencontreux plus tard.

Un parc immobilier potentiellement plus important

Investir en SCI implique d’investir à plusieurs. Cela signifie des moyens financiers plus importants. Vous avez alors la possibilité de viser des biens immobiliers qui pourraient être inaccessibles hors de la SCI.

De la même manière, il peut être plus facile d’obtenir des prêts bancaires grâce à l’appui de la société. Vous pouvez alors envisager des projets plus ambitieux, élargir significativement votre parc immobilier et le faire fructifier plus abondamment.

La diversification de vos investissements

Au sein d’une SCI, vous avez aussi la possibilité d’investir autrement que dans de l’immobilier direct. Cela signifie que vous pouvez faire des acquisitions indirectes comme des parts de SCPI ou d’OPCI.

Cela vous donne accès à un catalogue immobilier encore plus important. La diversification du catalogue vous rend moins vulnérable aux fluctuations du marché immobilier.

Une fiscalité plus souple

En SCI, vous choisissez votre régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Selon votre situation et vos projets, ce choix fiscal est intéressant pour obtenir des exonérations et des réductions.

Exemple : à l’IS, vous pouvez profiter d’une déduction de toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société. La base imposable peut donc être sensiblement réduite.

Les inconvénients de l’investissement en SCI

Tous ces avantages ont cependant une contrepartie et quelques inconvénients subsistent.

L’impossibilité d’investir seul

Nous l’avons déjà évoqué, une SCI ne peut être créée par une seule personne. Pour toute décision, il faudra passer par un dialogue avec vos associés. Il est donc primordial de vous associer avec des personnes qui partagent vos ambitions et votre vision sur l’immobilier.

Des démarches plus contraignantes

Avec une SCI, vous profitez d’un fonctionnement interne qui devrait vous correspondre. Cependant, pour le mettre en place, il faut y réfléchir et passer un certain temps pour rédiger les statuts. Ce sont eux qui déterminent les modalités importantes de la société.

Nous vous conseillons d’ailleurs de passer par un notaire pour les rédiger. Malgré les coûts supplémentaires, cette étape est trop importante pour être négligée.

Un fonctionnement rigoureux

Pour minimiser les risques, il est indispensable d’avoir une gestion rigoureuse de votre société.

Cela ajoute alors quelques contraintes qui sont absentes de l’investissement direct :

la gestion de la comptabilité (bien la tracer est obligatoire) ;
la déclaration des résultats ;
la rédaction des procès-verbaux après chaque assemblée générale ;
la gestion des assemblées ;
l’approbation des comptes annuels.

Il faut avoir du temps à consacrer à toutes ces tâches pour pouvoir envisager sereinement un investissement en SCI. Pour vous rassurer, dites-vous que vous avez des associés et que les tâches peuvent être réparties.

La responsabilité indéfinie des associés

Votre patrimoine personnel est dissocié de celui de la SCI. Cependant, la responsabilité des associés est indéfinie. Si la SCI ne peut plus couvrir ses dettes par le biais de son patrimoine, les associés peuvent être appelés à contribuer en utilisant leur patrimoine personnel.

Important : le régime n’est pas solidaire. La contribution est donc proportionnelle aux parts détenues. Elle n’est donc pas répartie de manière égale entre les associés.

Le comparatif : investir en SCI ou nom propre

Pour y voir plus clair, voici un tableau comparatif des principaux critères de l’investissement en nom propre et en société.

Critère	Nom propre	SCI
Structure juridique	Individu	Société
Fiscalité	Impôt sur le revenu obligatoire	Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés (au choix)
Régime de transmission	Indivision	Cession de parts
Responsabilité de l’investisseur	Illimitée (patrimoine personnel engagé en cas de dettes)	Limitée aux apports (sauf si des garanties personnelles sont fournies)
Gestion	Personnelle	Encadrée, décisions collectives
Capacité de diversifier le patrimoine	Réduite aux biens directs	Possibilité d’acquérir des parts d’autres sociétés (SCPI notamment)
Capacité d’emprunt	Basée sur la capacité financière personnelle (même si des solutions sont possibles comme le crowdfunding)	Potentiellement plus élevée puisqu’il y a plusieurs budgets et le dialogue peut être simplifié avec les banques

Investir en SCI ou en nom propre :

notre avis

Chaque situation mérite d’être étudiée au cas par cas pour déterminer précisément si votre investissement serait plus fructueux en nom propre ou en société.

Cependant, nous pouvons grâce à nos expériences d’investisseurs dégager une certaine tendance.

Si vous êtes investisseur débutant, il est préférable d’investir en nom propre pour les raisons suivantes :

Vous pouvez juger plus facilement si l’investissement immobilier est fait pour vous et si vous trouvez du plaisir dans cette activité. En tant que propriétaire du bien, vous prenez toutes les décisions, de sa recherche jusqu’à son exploitation.
Vous pouvez apprendre plus rapidement et directement sur le terrain, sans influence particulière.
Vous évitez des démarches contraignantes qui peuvent parfois rebuter.
Pour des revenus plus modestes, la fiscalité est encore abordable.
La gestion d’une SCI peut être un peu complexe quand on débute.

En revanche, si vous êtes un investisseur confirmé et que vous avez déjà plusieurs biens, il vaut mieux investir par l’intermédiaire d’une SCI.

Quand elle est maîtrisée, l’optimisation fiscale est plus efficace via une SCI qu’en nom propre. La fiscalité via une SCI est également plus adaptée aux revenus plus importants. En nom propre, l’imposition pèse de plus en plus et les possibilités s’amenuisent (surtout si vous tirez sur la corde du déficit foncier depuis longtemps).
Votre patrimoine est plus facile à gérer sans le régime d’indivision (facilité pour transmettre les parts).
Plusieurs biens sont plus faciles à gérer par l’intermédiaire d’une société plutôt qu’en nom propre. La SCI permet une meilleure organisation et une répartition des tâches. De la même manière, si vos SCI commencent à bien se développer, c’est intéressant de penser à créer une holding.
Un patrimoine plus important mérite une meilleure protection, on a vu qu’avec le régime en nom propre, vous êtes plus exposé aux risques.
Un patrimoine plus important passe par une diversification et donc l’acquisition de parts éventuelles de SCPI.

Important : pour en savoir plus sur tous ces aspects, nous vous invitons vivement à rejoindre nos formations immobilières. Elles ne peuvent que vous aider à y voir plus clair et à mieux cibler vos besoins selon vos projets.

Nous espérons que ces informations éclairent vos choix et que vous savez désormais quel type d’investissement faire selon vos objectifs et votre situation professionnelle.

Questions fréquentes

Puis-je créer une SCI seul ?

Non, c’est impossible. Il faut au minimum deux personnes.

La SCI est-elle l’unique solution pour acheter un bien en société ?

Non, il est aussi possible de créer une SAS, une SARL voire une holding. Pour plus de détails, nous vous invitons à consulter notre article complet à ce sujet.

Une SCI peut-elle emprunter pour acheter des biens immobiliers ?

Tout à fait. Il est même parfois plus facile de convaincre les banques en faisant partie d’une société qu’en étant un particulier.

La SCI facilite-t-elle la transmission de patrimoine ?

Oui car elle n’est pas soumise au régime de l’indivision. Il est donc possible de céder ses parts plus facilement qu’en nom propre.

Comment choisir entre un achat immobilier en nom propre ou en SCI ?

Il est important avant tout de bien vous situer en tant qu’investisseur. Vous devez faire un point sur votre situation, votre budget, vos objectifs et déterminer s’il est préférable pour vous d’acheter en nom propre ou en SCI. Au besoin, n’hésitez pas à nous consulter pour obtenir des conseils.

Investir en SCI ou nom propre : quel est le meilleur moyen d’acquérir un bien immobilier ?