Pour préparer au mieux votre investissement immobilier, vous devez faire 7 grands choix.
Ces choix vous permettent d’affiner votre stratégie immobilière. Vous vous fixez ainsi des objectifs plus précis et plus alignés avec vos envies.
En faisant ces choix, vous gagnez également du temps puisque vous déterminez au mieux les biens qui vous intéressent. En réduisant votre secteur de recherche et la typologie des biens, vous créez une routine pertinente et efficace.
LE CHOIX DE LA RENTABILITÉ
LES BIENS RENTABLES
Voulez-vous investir pour obtenir un rendement immédiat ou pas ?
Si c’est le cas, vous devez absolument cibler des biens rentables.
Ce sont les biens qui vous permettent de générer suffisamment de revenus locatifs pour obtenir un cash-flow positif.
Le cash-flow, c’est la balance entre ce que vous coûte et ce que vous rapporte un bien. Il faut donc prendre en compte toutes vos charges et les mensualités du crédit que vous remboursez pour bien le calculer.
Si le cash-flow est positif, alors votre bien est rentable. Avant l’achat, vous pouvez simuler le calcul pour vous faire une idée et jauger si votre investissement est risqué ou non.
Pour avoir un bien rentable, vous devez privilégier les zones où la demande locative est suffisamment élevée pour minimiser les risques de vacances et de mois sans revenu. Les biens rentables les plus communément cités sont les immeubles de rendement.
Bon à savoir : un bien avec des loyers très élevés n’est pas forcément le bien le plus rentable. Il faut mettre les revenus locatifs en rapport avec votre investissement initial et le coût total du bien. De cette manière, vous pouvez calculer votre taux de rendement et le taux de rentabilité.
LES BIENS PATRIMONIAUX
Par opposition à l’immobilier de rendement, il y a les biens patrimoniaux.
Ces biens sont généralement situés dans des secteurs prisés et possèdent une valeur intrinsèque élevée. Ce genre d’investissement est considéré stable et pérenne sur le long terme puisque ce sont des biens qui se valorisent avec le temps et qui se transmettent.
Même si leurs rendements locatifs sont moindres, ils promettent une plus-value élevée à la revente au bout de plusieurs années de détention.
LE CHOIX DE LA COPROPRIÉTÉ
QU’EST-CE QUE LA COPROPRIÉTÉ ?
La copropriété s’oppose à une gestion individuelle (et plus classique) d’un bien immobilier.
Si vous achetez un appartement dans un immeuble, vous devenez automatiquement copropriétaire, au même titre que les autres détenteurs d’appartements qui composent l’immeuble.
Vous êtes alors le propriétaire d’un lot qui se compose d’une partie privée (qui correspond à votre appartement et ses dépendances) et d’une partie commune qui est soumise au règlement de copropriété.
LES AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS DE LA COPROPRIÉTÉ
La copropriété présente l’avantage de diviser les coûts (s’il y a besoin de réparer les parties communes) et de déléguer la gestion au syndic.
C’est souvent très adapté aux investisseurs débutants puisque cela permet d’avoir un premier regard sur la gestion de propriété sans que toutes les responsabilités ne reposent sur soi.
En revanche, investir en copropriété demande un sens de l’adaptation et parfois de la diplomatie puisque certaines décisions peuvent survenir sans même votre accord. Il suffit que la décision soit votée à la majorité par l’assemblée générale.
Vous êtes parfois soumis à une décision qui vous pose problème, comme des rénovations peu urgentes qui pèsent sur vos revenus locatifs.
Si vous investissez en copropriété, nous vous conseillons de vous renseigner au préalable sur le fonctionnement de l’immeuble et sur la typologie des copropriétaires. Si vous choisissez de devenir un investisseur locatif, il vaut mieux vous retrouver en copropriété avec des investisseurs qui ont la même vision pour éviter d’être handicapés par certaines prises de décision.
Bon à savoir : la copropriété est souvent associée à des immeubles de rendement. Elle est donc complémentaire si vous souhaitez faire de l’investissement rentable et non patrimonial
Le choix du mode de location
Vous devez réfléchir à comment vous voulez exploiter votre bien.
Vous avez le choix entre la location courte, moyenne et longue durée. Pour bien choisir, vous devez prendre en compte :
les revenus locatifs ;
le temps que vous voulez consacrer à la gestion ;
les frais ;
la typologie de votre bien et des locataires ;
les prérequis administratifs.
La location courte durée
Elle est particulièrement complexe à mettre en place puisque son cadre réglementaire est strict.
La location courte durée est considérée comme une activité commerciale, vous ne pouvez pas l’appliquer pour toutes vos locations.
Pour pouvoir la mettre en place, vous devez vous enregistrer auprès de la mairie, vous assurer que votre bien peut changer d’usage (pour devenir commercial) et que vous respectez le règlement de copropriété.
Si vous parvenez à la mettre en place, la location courte durée est le mode de location qui vous garantit les revenus locatifs les plus importants.
En revanche, c’est une gestion particulièrement chronophage puisqu’elle vous demande de rechercher très régulièrement de nouveaux locataires.
LA LOCATION LONGUE DURÉE
Bien plus simple à mettre en place, la location longue durée est la plus courante.
Le bail dure souvent entre un an et trois ans mais il peut avoir une durée plus longue.
Cette location est beaucoup moins chronophage puisque vous bénéficiez de locataires stables. En gardant les mêmes locataires, vous évitez de payer des frais de relocation régulièrement.
En revanche, les revenus locatifs sont moins élevés.
LA LOCATION MOYENNE DURÉE
Moins connue, la location moyenne durée est parfois le meilleur compromis entre la courte et la longue durée.
Les baux durent d’1 à 10 mois (et la plupart du temps entre 3 et 9 mois). Les revenus locatifs sont relativement élevés et vous vous assurez d’une tranquillité de quelques mois.
Elle vous permet aussi d’attirer des locataires qui ont un profil particulier comme des étudiants qui suivent un programme d’échange ou des travailleurs en mission de quelques mois.
Néanmoins, vous devez changer de locataire au moins une fois par an et vous risquez de traverser des périodes de vacance locative.
LE CHOIX DE L’ÉLOIGNEMENT
Pour bien délimiter votre zone de recherche de biens, vous devez aussi décider si vous préférez investir près ou loin de chez vous.
POURQUOI INVESTIR PRÈS DE CHEZ VOUS ?
Près de chez vous, vous avez normalement l’avantage de connaître le marché immobilier local. Cela vous permet de repérer plus facilement les bonnes ou les mauvaises opportunités et de bénéficier de votre réseau si vous en avez un.
Vous avez également la possibilité de visiter plus facilement les biens et donc de multiplier vos chances de trouver celui qui vous convient le mieux.
Pourquoi investir loin de chez vous ?
En cherchant loin de chez vous, vous vous ouvrez à d’autres marchés immobiliers et d’autres possibilités.
Sortir de votre zone vous permet aussi d’avoir un regard neuf, dénué d’attachement émotionnel, sur les opportunités immobilières. Parfois, certains investisseurs préfèrent rester dans la région de leur enfance ou de leur famille et ont des œillères sur toute une série de biens qui seraient plus rentables pour eux.
La gestion locative à distance vous confronte également à certains problèmes qui peuvent être formateurs et intéressants pour votre parcours d’investisseur parce que vous êtes obligé de trouver des solutions auxquelles vous n’auriez pas pensé en étant proche de votre bien.
Exemple : si vous êtes confronté à un problème de travaux, le fait de ne pas pouvoir vous déplacer directement sur place vous oblige à penser à des solutions annexes. Cela vous force à déléguer, à contacter les bonnes personnes, cela peut vous permettre de constituer un réseau, etc.
Ces circonstances vous préparent plus rapidement à constituer un patrimoine immobilier.
Quel que soit le secteur que vous choisissez, nous vous conseillons vivement de bien connaître le marché immobilier local.
Le choix des travaux
Une autre question concerne la nature des biens que vous ciblez. Préférez-vous un bien à rénover ou sans travaux ?
Faire des travaux permet de valoriser le bien
Si vous achetez un bien et que vous le rénovez, vous augmentez significativement sa valeur. En valorisant ce bien, vous allez générer de meilleurs revenus locatifs puisque vous offrez un meilleur cadre de vie. Des locataires d’un meilleur profil peuvent aussi être intéressés pour vivre dans votre bien.
En revanche, cette opération n’est valable que si vous calculez bien votre investissement au préalable. Vous devez absolument vérifier que le bien à rénover subit une décote.
Puisque le bien doit être rénové, il ne peut pas valoir le même prix que les propriétés neuves du même secteur.
Pour être sûr de faire une bonne affaire, vous devez estimer le prix des travaux et voir le prix au mètre carré du marché immobilier local.
Exemple : si votre bien à rénover coûte 2 000 euros au mètre carré dans un secteur qui vaut 3 000, ce n’est pas forcément une bonne affaire car vous devez prendre en compte le coût des travaux. Si vos travaux coûtent 1 000 euros au mètre carré, votre bien à rénover coûte 3 000 euros au mètre carré, soit l’équivalent d’un bien neuf.
La somme du prix du bien à rénover et du prix des travaux doit être bien inférieur au prix du mètre carré.
Les travaux sont contraignants
Les travaux demandent de l’organisation et des moyens financiers. Il vous faut trouver les bons professionnels pour gérer le chantier et le mener dans les délais convenus.
Il est préférable d’avoir un bon réseau ou de l’enrichir au fur et à mesure.
Si vous débutez dans l’investissement, les travaux peuvent vous effrayer. Si c’est le cas, vous pouvez opter pour un bien sans travaux ou considérer des rénovations légères qui demandent moins de moyens et moins d’organisation.
LE CHOIX DE L’ENCADREMENT DES LOYERS
Selon l’endroit où vous investissez, vous pouvez être soumis à la mesure de l’encadrement des loyers.
LES ZONES CONCERNÉES PAR L’ENCADREMENT DES LOYERS
Vous êtes concerné si vous investissez dans les communes situées en zone tendue.
Les zones tendues sont les lieux où la demande locative est supérieure à l’offre. Il y a donc un certain contrôle pour éviter au maximum les vacances locatives et favoriser l’accès au logement. Pour savoir si votre commune fait partie d’une zone tendue, vous pouvez vous rendre sur cette page du site du gouvernement.
Vous êtes aussi concerné dans les 24 villes suivantes :
Paris ;
Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse) ;
l’Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) ;
Lille, Hellemmes et Lomme ;
Lyon et Villeurbanne ;
Montpellier ;
Bordeaux.
Dans ce cas-là, votre loyer est soumis à un loyer de référence déterminé selon le prix par mètre carré hors taxe du secteur. À partir de ce loyer de référence, une fourchette est créée entre le loyer minoré et le loyer majoré. Votre loyer doit impérativement se situer dans cette fourchette.
QUELS AVANTAGES AVEC LES LOYERS ENCADRÉS ?
Avec des loyers encadrés, vos rendements locatifs sont soumis à une certaine règle et vous avez probablement le sentiment de perdre de l’argent. Néanmoins, il existe des avantages comme :
Puisque ce sont des zones tendues, le risque de vacances locatives est très réduit. Cela signifie des revenus locatifs potentiellement moins importants mais probablement continus ;
Vous pouvez contourner l’encadrement des loyers si votre bien vous permet d’appliquer un complément de loyer. Pour cela, votre bien doit présenter des caractéristiques comme des équipements luxueux qui offrent un confort particulier ou une vue exceptionnelle sur des monuments historiques.
Si vous investissez dans des zones soumises aux loyers encadrés, nous vous conseillons également d’opter pour des logements spacieux puisqu’ils sont plus rentables au mètre carré (l’encadrement des loyers pénalise les petites surfaces).
LE CHOIX DE LA ZONE
Enfin, vous devez choisir si vous investissez en centre-ville, en périphérie ou dans les petites villes.
LES CENTRES-VILLES
Si vous investissez dans les centres-villes, vous optez plutôt pour des biens patrimoniaux avec un potentiel de plus-value et des revenus locatifs moins élevés.
Vous bénéficiez d’une demande locative élevée puisque ce sont des zones tendues et très peuplées.
LES PETITES VILLES
Les petites villes vous offrent des revenus locatifs très élevés puisque le prix d’acquisition du bien est plus faible. Vous bénéficiez également d’une concurrence moindre à l’achat puisque moins de gens désirent investir dans des petites villes.
En revanche, vos risques de vacances locatives sont plus élevés puisque ce sont des zones moins peuplées et moins dynamiques.
LES PÉRIPHÉRIES
Pour nous, les périphéries cumulent les avantages des centres-villes et des petites villes.
Ce sont des lieux dynamiques qui profitent du tissu économique du centre urbain à proximité.
Le rendement et la demande locative sont assez élevés puisque la population est croissante avec de plus en plus de gens qui désirent s’installer en périphérie pour éviter le chahut de la grande ville et profiter d’une certaine tranquillité.
De plus, si vous avez une vision d’investisseur audacieuse, vous pouvez miser sur un bien en pensant faire une grosse plus-value sur le long terme.
Si vous optez pour la bonne périphérie, il est possible qu’à terme, celle-ci soit absorbée par la croissance de la ville. Ce qui signifie que tout ce qui se trouve dans la périphérie peut être fortement valorisé.
Si vous souscrivez à notre formation Stratège immo, nous vous offrons le tableau ci-dessous. Il vous permet de cocher vos choix selon vos envies et selon les moyens d’investissements que vous favorisez. C’est un tableau interactif qui vous permet de voir, selon vos choix, les synergies les plus intéressantes.
Vous en savez désormais plus sur les grands choix auxquels vous devez réfléchir avant de vous lancer. Nous espérons que ces pistes vous aideront à mieux déterminer votre stratégie immobilière et à devenir un investisseur à succès !