Pour devenir un investisseur rentable sur le long terme, il est important de faire les meilleurs choix possibles rapidement pour limiter au maximum les erreurs. Cela demande une certaine audace et de connaître les différentes possibilités qui s’offrent à vous.
Grâce à nos multiples expériences dans l’immobilier, nous sommes en mesure de vous présenter un montage d’investissement intéressant à suivre pour les débutants.
Nous vous conseillons de le consulter en gardant tout de même un regard critique et en pensant à votre situation et vos propres ambitions.
Un début classique et en douceur
Pour commencer, nous vous recommandons de faire simple.
Soyez patient, prudent et ne cherchez pas à élaborer des montages trop compliqués, trop rapidement. À ce stade, l’intérêt est de savoir si l’investissement immobilier vous plaît vraiment ou non.
Vous pouvez vous lancer avec des locations nues ou du LMNP. Ces configurations sont idéales car elles sont relativement faciles à mettre en place. Vous gagnerez ainsi rapidement en expérience et en confiance sur les types de projets que vous pouvez mener.
Si vous avez la fibre d’un investisseur, continuez !
Si vos premières aventures titillent votre envie de poursuivre dans l’investissement immobilier, ne vous laissez pas impressionner et continuez sur votre voie. La résilience et la persistance sont des qualités importantes pour tout investisseur, confirmé ou aspirant.
Nous vous conseillons à ce moment-là de continuer en LMNP, jusqu’à ce que vous ayez atteint le plafond fiscal, soit 23 000 euros de revenus locatifs annuels. Et s’ils dépassent cette somme, ils ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal.
Vous pouvez aussi continuer en location nue et faire des travaux (cf. l’optimisation du déficit foncier). Dans ce cas, pensez à faire une convention avec l’ANAH pour continuer à gagner de l’argent sans faire monter votre imposition.
Important : la convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) vous permet d’obtenir une réduction sur votre impôt sur le revenu et une aide au financement de vos travaux.
Vous devenez un investisseur chevronné, adaptez vos choix à votre situation
À ce stade de votre parcours d’investisseur, vous devriez avoir un savoir-faire intéressant et une vision plus ou moins précise de ce que vous désirez pour la suite.
Nous vous conseillons de personnaliser au maximum vos choix en fonction de votre situation professionnelle et de vos ambitions, que ce soit de la revente, de la transmission de biens ou viser la liberté financière.
-
Si vous souhaitez développer une activité professionnelle avec vos investissements locatifs, pensez à faire la bascule vers le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
-
Si vous gagnez assez avec vos autres revenus, vous pouvez investir en société avec une imposition à l’IS. Vous pouvez ainsi continuer votre parcours d’investisseur sans compter sur une rémunération régulière (nous vous rappelons qu’il est assez compliqué de sortir de l’argent à court terme avec ce genre de montage).
-
Si vous voulez investir massivement avec l’ambition de construire un empire immobilier, pensez à la holding.
N’hésitez pas à vous poser sincèrement la question de ce que vous souhaitez pour vous et votre parcours d’investisseur. C’est en étant au clair avec cela que vous pourrez orienter au mieux vos envies et vos décisions patrimoniales.
Vous avez toujours envie d’investir, mais vous êtes perdus et vous ne savez pas quelle direction prendre ? Consultez notre programme de formation ou contactez-nous directement ! Nous sommes aussi là pour vous guider ou vous conseiller.
QuelqueS conseils supplémentaires
Il n’y a pas forcément de recette miracle pour devenir un investisseur à succès. Cependant, en vous inspirant de ce qui a déjà été fait, de nos éclairages sur les erreurs que nous avons nous-mêmes commises et muni de votre bon sens, il est impossible que vous n’y arriviez pas.
Nous avons quelques conseils supplémentaires qui, nous l’espérons, vous aideront tout au long de votre parcours d’investisseur.
Il est important d’évaluer régulièrement votre patrimoine.
Cela vous permet de faire des points réguliers sur votre situation, sur vos bénéfices, l’argent injecté, le nombre de biens que vous possédez. C’est également l’occasion de prendre du recul sur les choix que vous avez pu faire, les bons et les moins bons. Faire une analyse du marché plus approfondie, diversifier votre portefeuille, réfléchir à de meilleures méthodes d’optimisation, réadapter vos choix selon les événements de votre vie, etc.
Les raisons sont multiples et toutes valables. Ne considérez pas l’investissement immobilier comme un sprint, mais comme une course de fond. Prenez le temps de bien réfléchir et même de réévaluer certaines décisions. C’est de cette manière que vous pourrez repérer plus facilement les points forts et les points faibles de vos actions et avancer avec encore plus de pertinence.
Ne mettez pas de côté la revente dans certains cas
Même si nous donnons plus de conseils sur l’investissement locatif, il peut être intéressant dans certaines situations de faire une revente rapide. Parfois, il est plus judicieux de faire un pas en arrière pour faire deux pas en avant.
Par exemple :
-
si vous ne pouvez plus exploiter fiscalement certains biens (le déficit foncier est épuisé) ;
-
si votre taux de rendement interne (TRI) est élevé ;
-
si c’est un bien détenu depuis une longue durée.
Ces cas vous permettent d’envisager une rentrée d’argent intéressante voire des plus-value en cas de revente. L’intérêt est de savoir à quel moment certains biens ne peuvent plus être aussi exploitables fiscalement et de les vendre avant qu’ils deviennent des fardeaux pour votre patrimoine.
Pensez à racheter vos propres biens par l’intermédiaire d’une société
Ce point prolonge le précédent et peut s’avérer d’autant plus intéressant. Par le biais d’une société, vous pouvez établir l’équivalent d’une revente tout en gardant votre patrimoine sur le long terme. Vous conservez donc les fruits de votre patrimoine et vous avez l’opportunité de le refinancer.
Soyez vigilant avec le déficit foncier
Nous l’avons déjà évoqué dans cet article et dans d’autres, le déficit foncier peut représenter un véritable coup de pouce pour votre optimisation fiscale. Cela dit, il n’est pas éternellement exploitable. Il faut donc redoubler de vigilance quant aux différents délais pour éviter une fuite en avant et que cela coûte particulièrement cher ensuite.
Restez lucide au moment de vos opérations et de vos déclarations. N’abusez pas des bonnes pratiques car elles peuvent parfois vous rattraper et vous coûter cher. Vous avez des solutions pour pallier la fin du déficit foncier, comme passer du nu au statut de LMNP ou, si vous êtes en société, passer de l’IR à l’IS.
Gardez à l’esprit toutes les ficelles fiscales et comment les exploiter au mieux.
Si vous optez pour l’investissement à plusieurs, privilégiez la SCI
La SCI est probablement la structure la plus intéressante pour aborder un investissement à plusieurs. Nous avons déjà évoqué dans un autre article tous les avantages qu’elle présente.
Nous voulions simplement ici rappeler que, si vous êtes à plusieurs pour investir, pensez à faire des montages bénéfiques pour tous les investisseurs concernés. Prenez en compte les situations de chacun, les budgets, les objectifs. L’intérêt est d’être tous sur la même longueur d’ondes pour pouvoir faire le meilleur investissement possible et qu’il se passe bien sur la durée.
Nous espérons que cette feuille de route et ces éclairages vous permettront d’investir plus sereinement, en ayant en tête les éléments les plus importants.
Si des doutes subsistent ou si vous souhaitez approfondir divers sujets, pensez à nos formations ! Nous vous guiderons avec plaisir sur votre chemin d’investisseur.