L’immobilier est soumis à des règles fiscales spécifiques. Pour devenir un investisseur pertinent, il est fondamental de toutes les connaître et de les maîtriser pour mettre en place la meilleure optimisation possible.
Dans cet article, nous vous détaillons tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité immobilière.
La fiscalité immobilière : qu’est-ce que cela signifie ?
Quand on parle de fiscalité immobilière, on prend en compte toutes les règles, toutes les taxes et tous les impôts relatifs à la détention de biens immobiliers. Fatalement, plus vous possédez un patrimoine important, plus vous êtes soumis à différentes taxes, plus vous devez être vigilant.
C’est souvent l’ampleur de la fiscalité qui refroidit les investisseurs potentiels et qui, parfois, les coupe dans leur élan.
Certains impôts sont conséquents et peuvent vous décourager mais nous sommes là pour vous orienter et pour vous montrer que rien n’est insurmontable si vous êtes vraiment motivé, ambitieux et bien renseigné.
Car, malgré toutes ces contraintes, l’investissement immobilier continue d’être une des meilleures méthodes d’enrichissement, y compris en France.
Quels sont les différents impôts sur les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers proviennent de l’exploitation de votre patrimoine immobilier. Il s’agit donc des loyers que vous percevez mais aussi des placements en société civile immobilière (SCI), société civile de placement immobilier (SCPI) ou dans des fonds de placement immobilier (FPI).
Voici la liste des principaux impôts immobiliers :
La taxe d’habitation
La taxe d’habitation sur les logements est perçue pour les collectivités locales. Depuis janvier 2023, elle n’existe plus sur les résidences principales. Désormais, elle n’est appliquée que sur les résidences secondaires et c’est l’occupant qui doit la payer.
En tant que propriétaire, si vous louez votre bien sans l’occuper, vous n’êtes concerné que par l’acte déclaratif et vous ne payez rien. Dans votre déclaration, vous devez renseigner tous vos biens et l’identité de leurs occupants.
En revanche, si vous êtes à la fois propriétaire et occupant de votre résidence secondaire, vous devez payer la taxe d’habitation.
Important : c’est l’occupant au 1er janvier de l’année d’imposition en question qui doit régler la taxe d’habitation. Si l’occupant change en cours d’année, le dernier arrivé n’est pas concerné par la taxe de l’année courante.
La taxe foncière
Comme la taxe d’habitation, la taxe foncière fait partie des impôts locaux et profite aux collectivités. Elle concerne en revanche tous les propriétaires d’un bien immobilier et ce sont eux qui doivent la régler.
Le calcul de la taxe foncière est annuel et sa base d’imposition est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale. C’est-à-dire le niveau de loyer annuel théorique que la propriété en question pourrait produire si elle était louée.
Ce sont par ailleurs les collectivités territoriales qui votent les différents taux d’imposition. Contrairement à la taxe d’habitation, vous n’avez aucune démarche administrative à faire pour la taxe foncière, sauf en cas de nouvelle construction ou d’une modification majeure (à ce moment-là, vous devez informer les autorités fiscales).
Bon à savoir : pour vous assurer de l’exactitude du calcul que vous recevez, vous pouvez demander une fiche d’évaluation auprès de votre centre des impôts fonciers.
L’imposition sur les plus-values immobilières
En tant qu’investisseur, vous êtes susceptible d’être soumis plusieurs fois à l’impôt sur la plus-value immobilière. Si le prix de cession d’un bien immobilier est supérieur au prix d’acquisition, vous faites une plus-value et vous êtes imposable sur celle-ci.
C’est un impôt qui peut être particulièrement lourd puisqu’il comprend à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
L’abattement en fonction de la durée de détention
Cependant, il existe plusieurs abattements intéressants qui permettent d’alléger vos taxes. L’abattement principal concerne la durée de détention du bien immobilier en question. Plus la durée de détention est longue, moins l’impôt est élevé (jusqu’à une exonération totale pour une durée de 30 ans).
Et bonne nouvelle, cet abattement concerne tous les cas de plus-value immobilière !
Voici un tableau récapitulatif de l’abattement sur la durée de détention :
Durée de détention | Taux d’abattement par année de détention | |
Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | |
5 années ou moins | 0% | 0% |
De la 6e à la 21e année | 6% | 1,65% |
22e année révolue | 4% | 1,6% |
Au-delà de la 22e année | Exonération | 9% |
Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Investir en société : le choix du régime fiscal
Si vous investissez en société et incluez la plus-value dans les comptes de votre SCI, il est possible d’opter pour le régime fiscal de votre choix.
Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans le cadre d’une optimisation fiscale, ce choix peut être déterminant.
Selon votre perspective et vos objectifs d’investisseur sur le moyen et long terme, il faut savoir que :
Le régime à l’IR est nettement avantageux si vous souhaitez effectuer une revente à long terme (notamment grâce à l’exonération possible à partir de 22 puis 30 ans de détention du bien).
Le régime à l’IS est préférable si vous ne projetez pas de revente ou si vous voulez revendre le bien très rapidement.
Dans tous les cas, l’impôt sur la plus-value immobilière est bien plus complexe que la taxe foncière ou la taxe d’habitation. Il mérite donc un examen plus complet de votre part et une véritable réflexion d’investisseur.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Depuis janvier 2018, l’impôt sur la fortune immobilière remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et concerne uniquement le patrimoine immobilier. Cela signifie qu’il ne prend pas en compte les placements financiers, l’épargne et les actifs d’ordre professionnel.
Pour calculer votre IFI, vous devez prendre en compte tout votre foyer fiscal et pas seulement votre patrimoine à titre personnel. Cela signifie que si votre conjoint.e possède des biens, ils doivent être mentionnés dans votre déclaration de revenus.
Le barème de l’IFI
Rassurez-vous, vous n’êtes pas imposable à l’IFI dès votre première acquisition, il faut un certain parcours avant de pouvoir atteindre ces sommes-là. Néanmoins, si vous vous y prenez bien, cela peut arriver relativement vite. Voici le barème :
Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Taux d’imposition |
Jusqu’à 800 000 € | 0% |
Entre 800 001 et 1 300 000 € | 0,50% |
Entre 1 300 001 et 2 570 000 € | 0,70% |
Entre 2 570 001 et 5 000 000 € | 1% |
Entre 5 000 001 et 10 000 000 € | 1,25% |
Supérieure à 10 000 000 € | 1,50% |
Bon à savoir : votre résidence principale fait partie de l’assiette de l’IFI. Elle bénéficie cependant d’un abattement forfaitaire de 30%.
Quelle fiscalité pour gérer les impôts sur les revenus locatifs ?
Pour exploiter vos biens immobiliers et en tirer des loyers, vous devez anticiper l’imposition de ces revenus. Dans le cas contraire, cela peut impacter la rentabilité de vos biens et votre patrimoine pourrait devenir un poids pour votre fiscalité.
Vous devez donc être au fait des différences entre la location nue, la location meublée et connaître les deux régimes d’imposition qui en découlent : le réel et le micro-foncier.
La location nue (ou location vide)
La location nue correspond aux biens immobiliers que vous louez sans fournir de meuble ou d’équipement supplémentaire aux indispensables.
le régime réel
En location nue, vous êtes obligé d’être au régime réel si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 euros.
Le principal avantage de ce régime réside dans la possibilité de déduire des charges réelles dont le déficit foncier, qui est un dispositif que l’on vous conseille vivement tant il est efficace et facile à mettre en place (même si l’astuce sur un même bien s’épuise au fil du temps).
le régime micro-foncier
Vous l’avez compris, le régime micro-foncier n’est disponible que si la somme de vos loyers est inférieure à 15 000 euros. Ce régime est considéré plus simple à mettre en place car les déclarations ne sont pas difficiles à remplir (moins que pour le régime réel) et il bénéficie d’une absence d’engagement.
Un abattement de 30% est possible pour couvrir toutes les charges. En revanche, le déficit foncier est impossible, ce qui est forcément un frein à partir d’un certain niveau d’investissement.
La location meublée
Pour que votre location soit considérée comme meublée, elle doit obligatoirement comporter une liste de meubles dont la literie, le nécessaire de cuisine (four, plaques de cuisson, vaisselle, congélateur, réfrigérateur), des luminaires, des volets et rideaux ou encore des étagères de rangement.
le régime réel
En location meublée, le régime réel permet également la déduction des charges réelles et l’amortissement du bien et des meubles. À partir de 72 600 euros de revenus locatifs, l’utilisation du régime réel est obligatoire. Il est donc important de bien comprendre ce régime si vous visez un patrimoine assez étendu.
En revanche, la déclaration est assez compliquée et demande souvent l’aide d’un expert-comptable.
le régime micro-foncier
Ce régime est possible uniquement en dessous de 72 600 euros de revenus locatifs, il offre un abattement de 50% pour couvrir les charges. Comme pour la location nue, ce régime ne requiert pas d’engagement sur la durée et est assez simple à gérer.
Bon à savoir : pour les meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes, le plafond des revenus locatifs s’élève à 176 200 euros.
Comment bien optimiser sa fiscalité immobilière ?
Vous l’avez compris, que vous optiez pour une location nue ou une location meublée, il est donc crucial de bien vous informer et d’être au fait des différents régimes, ce n’est qu’à cette condition que vous pouvez maîtriser votre fiscalité et en tirer les meilleurs fruits possibles.
Seulement, ce ne sont pas les seuls choix que vous devrez faire au cours de votre parcours d’investisseur.
Voici quelques pistes de réflexion pour avoir une vision d’autant plus globale et riche sur la fiscalité immobilière.
Investir dans un bien immobilier ? En nom propre puis en société
Une des principales questions que vous devez vous poser avant d’acheter un bien est la suivante : dois-je investir en nom propre ou en société ?
Et si j’investis en société, quelle structure choisir ? Pour en savoir plus, n’hésitez pas à aller voir notre dossier complet qui couvre toutes les possibilités.
Pour nous, il est évident que l’investissement en nom propre est la meilleure solution pour les premières acquisitions. Cela permet de se faire la main avec une gestion simplifiée, d’avoir un premier regard sur le rôle d’investisseur, de pouvoir jauger comment cela fonctionne et si cela vous parle.
En revanche, si vous avez l’ambition d’établir un patrimoine immobilier conséquent, le passage en société devient quasi obligatoire.
L’investissement en société doit se faire à plusieurs, ce qui permet de viser des biens plus coûteux et qui rapportent d’autant plus. Investir en société permet également une optimisation fiscale plus ample et une protection plus efficace qu’en nom propre.
À terme, il est même intéressant de penser à monter une holding (une société qui gère plusieurs SCI) pour établir un véritable empire immobilier.
Pour vous aider à flécher votre parcours d’investisseur, nous vous proposons le montage qui nous paraît le plus cohérent, par rapport à nos propres expériences.
Les statuts LMNP et LMP
Être loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP) est également une question que vous devez vous poser au moment de considérer vos investissements et votre fiscalité.
Il est important de savoir que le statut LMNP n’est accessible que si les loyers perçus sont inférieurs à 23 000 euros à l’année et qu’ils représentent moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal.
Pour vous permettre d’avoir une première vue d’ensemble, voici un tableau comparatif entre les deux statuts :
Critère | LMNP | LMP |
Seuil de revenus locatifs | Inférieurs à 23 000 € annuel et moins de 50% des revenus du foyer fiscal | Supérieurs à 23 000 € |
Régime fiscal | Micro-BIC ou réel | Bénéfices industriels et commerciaux (micro-BIC) |
Déduction des charges | Oui au régime réel | Oui |
Amortissement du bien et du mobilier | Oui au régime réel | Oui |
Déficits (dont déficit foncier) imputables sur le revenu global | Oui (tous les revenus) | Uniquement sur les revenus issus de la location meublée |
Cotisations sociales | Non, sauf en option pour le régime réel social | Oui (obligatoires) |
Exonération d’IFI | Non | Oui (sous conditions) |
Conditions de transmission | Régime favorable | |
Régime des plus-values en cas de vente du bien loué meublé | Régime des plus-values professionnelles avec décomposition en plus-value à court terme et plus-value à long terme | Régime des plus-values des particuliers avec abattements légaux sur l’impôt sur le revenu (exonération après 22 ans de détention) et sur les prélèvements sociaux (après 30 ans de détention) |
Vous pouvez constater que certains critères et donc certains avantages dépendent directement de votre régime fiscal (si vous êtes au réel ou pas).
Pour une optimisation fiscale efficace, il est vraiment nécessaire d’avoir une pensée claire sur ses propres investissements et faire correspondre un maximum de critères vertueux pour tirer un maximum de profits.
Opter pour le démembrement de propriété
Il est également intéressant d’opter pour des stratégies efficaces telles que le démembrement de propriété. Cela consiste à séparer les droits de propriété d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Le premier jouit du droit d’usage du bien (usus) et d’en percevoir ses fruits (fructus) tandis que le second dispose du logement (abusus). Au terme de l’opération, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
Cette stratégie permet l’optimisation fiscale car, en se séparant de l’usufruit, le nu-propriétaire n’est plus imposable à l’IFI. De plus, si l’usufruit possède une valeur inférieure à celle de la nue-propriété, l’assiette taxable est réduite.
Cela permet également une réduction des droits de succession et de donation au moment de la transmission du bien démembré.
Est-il obligatoire de se former à la fiscalité de l’immobilier pour devenir un bon investisseur ?
Il n’est pas obligatoire de passer par des formations si vous souhaitez devenir un bon investisseur. En revanche, il est obligatoire de vous informer et d’en apprendre un maximum sur tous les aspects de la fiscalité immobilière.
Vous le constatez avec cet article, il y a beaucoup d’aspects à prendre en compte et certaines techniques sont complémentaires. Une formation est donc avantageuse puisqu’elle vous apporte tous les éléments nécessaires à la constitution de votre patrimoine immobilier et à sa bonne gestion.
Ataraxia vous éclaire et vous guide pas à pas
Si l’appel de l’investissement vous titille, n’hésitez pas à vous rapprocher de nous. Nous disposons de nombreuses formations immobilières qui peuvent faire votre bonheur et vous permettre d’atteindre la liberté financière dont vous rêvez.
Dans tous les cas, nous espérons que cet éclairage vous permettra de bien aborder votre parcours d’investisseur et de faire les meilleurs choix possibles pour que votre patrimoine immobilier prospère !